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Giovedì, 19 luglio 2018 - Aggiornato alle 6.00

Opinioni

Affrancamento del valore dei terreni penalizzato

Con la riapertura dei termini da parte della legge di bilancio si ripresenta il caso di una precedente rivalutazione a valori superiori a quelli di vendita

/ Giuseppe REBECCA

Venerdì, 5 gennaio 2018

La legge di bilancio 2018 ha riaperto i termini per l’affrancamento del valore delle partecipazioni e dei terreni. L’aliquota è sempre all’8% e la scadenza per il pagamento è il 30 giugno 2018.
Alla luce dell’andamento del mercato, si ripropongono così le solite questioni, tra cui anche il caso, molto frequente, di una precedente rivalutazione effettuata a valori superiori a quelli ora di vendita.

È comunque possibile variare, anche al ribasso, il valore già rivalutato di terreni e di partecipazioni, (Agenzia delle Entrate, circolari nn. 47/2011 e 20/2016). Fino al 2014, quando le aliquote erano invariate (4% per i terreni), nel caso di riduzione era sufficiente far predisporre una nuova perizia, niente di più. Non si pagava nulla, ma non si aveva nemmeno diritto ad alcun rimborso. Ora invece, con le aliquote raddoppiate, le cose cambiano.

L’Agenzia delle Entrate (circolare n. 1 del 15 febbraio 2013, § 4.1) aveva anche ammesso una sorta di meccanismo di “prezzo valore” molto particolare, per cui:
- nell’atto di vendita si indicano sia il corrispettivo, sia il maggior valore di perizia;
- il contribuente non realizza alcuna plusvalenza, essendo il primo termine inferiore al secondo, ma non perde i benefici della rivalutazione (benefici che, invece, vengono meno se la doppia indicazione non ha luogo);
- le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono invece liquidate sul maggior valore di perizia.

Si tratta di una tesi chiaramente insostenibile, sotto l’aspetto razionale e sostanziale. Era stata ventilata anche l’ipotesi di un cambio di linea interpretativa, ma ciò non ha avuto alcun seguito. Anzi, l’Amministrazione finanziaria ha ritenuto di confermare il suo orientamento con la risoluzione n. 53 del 27 maggio 2015.

Molti contribuenti non si sono a ciò adeguati, e nel caso di vendita a prezzo inferiore a quello della stima non hanno seguito il suggerimento ministeriale né tantomeno hanno dichiarato la plusvalenza.
Il contenzioso su questo aspetto è già molto diffuso; dal 2016 è intervenuta anche la Cassazione, in modo però non univoco, e questo crea ulteriori disagi.

Per la tesi dell’impossibilità di accertamento, qualora il valore dichiarato fosse stato inferiore a quello periziato, abbiamo tre sentenze, tutte del 2016 (nn. 19242/2016, 24310/2016 e 24316/2016), accompagnate però da altre tre pronunce contrarie, sempre dello stesso anno (n. 14492/2016, 14693/2016 e 19465/2016; quest’ultima ordinanza ha anche una particolarità: richiama una ordinanza che pare non essere coerente, la n. 9155/2016).
Nel 2017 abbiamo invece una sola decisione, contraria alla tesi dei contribuenti, l’ordinanza della Cassazione n. 24136 del 13 ottobre 2017, con testo dell’ordinanza esattamente uguale alla n. 19465/2016.

Abbiamo poi diverse sentenze di Commissioni tributarie, anche regionali, per la gran parte favorevoli alla tesi dei contribuenti. Ne ricordiamo alcune: ex multis, C.T. Reg. Milano n. 5537 del 27 ottobre 2016 e n. 449 del 28 gennaio 2014, C. T. Reg. Piemonte n. 11 del 10 febbraio 2011.

Auspicabile un intervento delle Sezioni Unite

Tenuto conto del rilevante contenzioso in essere, con numerose sentenze di Commissioni tributarie, anche Regionali, come si è visto, contro la tesi dell’Agenzia delle Entrate e con ordinanze contrastanti da parte della Cassazione, ci attendiamo una sentenza finalmente a Sezioni Unite da parte della Cassazione.
E naturalmente che dia ragione alla logica, e quindi alla tesi dei contribuenti.

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