Come vola il tempo: sembra ieri, eppure sono passati ormai quattro anni esatti dall’estate del 2006, quando l’allora Vice-ministro Vincenzo Visco varò ai primi di luglio il famigerato decreto legge 223, poi convertito ai primi di agosto nella legge 248, recante, tra le altre cose, un vero e proprio sconvolgimento della fiscalità indiretta delle operazioni immobiliari delle imprese.
Celebrare il quarto compleanno di quell’inopinato quanto poco meditato decreto, solo in parte rimangiato in sede di conversione in legge, è senz’altro opportuno.

Non è una festa, anzi diciamo che è un vero e proprio funerale; parodiando il titolo di un celebre film, siamo di fronte a “quattro anni e un funerale”: quello delle imprese immobiliari di costruzione e rivendita.
Fino ad oggi, infatti, il cervellotico meccanismo disciplinare che impone di vendere esenti IVA i fabbricati abitativi, la cui ultimazione o ristrutturazione, da parte dell’impresa cedente, risale ad oltre quattro anni prima, ha creato problemi alle imprese del settore in un numero di casi crescente, ma non ancora di “massa”.
Da adesso in poi il gioco si farà però decisamente duro: arriva o si avvicina il compimento del quadriennio per l’invenduto edificato nel secondo semestre 2006 e nel 2007, privo di qualsivoglia copertura da norme transitorie (in quanto successivo all’entrata in vigore dell’attuale disciplina) e assai significativo dal punto di vista quantitativo, complice la crisi economica che di lì a poco ha pesantemente investito anche il settore immobiliare e che in parte tuttora persiste.

Quante saranno le imprese di costruzione immobiliare che, rallegrate di aver finalmente trovato un compratore, dopo più di quattro anni di ricerche e di attesa, dovranno scontrarsi con la dura realtà di una cessione esente IVA che può obbligarle a girare all’Erario una parte magari apprezzabile del corrispettivo alfine incassato, sotto forma di parziale restituzione dell’IVA a suo tempo detratta (c.d. “rettifica della detrazione IVA”), oppure a causa del peggioramento del proprio pro rata IVA dell’anno in cui l’agognata vendita si perfeziona?

Premesso che attribuire una ratio all’attuale disciplina IVA delle operazioni immobiliari è operazione molto generosa, se proprio bisognasse cercargliene una sembrerebbe essere quella dell’eutanasia fiscale: se tu, impresa, dopo quattro anni ancora non hai venduto gli abitativi che hai costruito, vuol dire che stai messa parecchio in difficoltà con banche, fornitori e soci; ecco allora che io, fisco, ti evito di prolungare l’agonia e ti do la mazzata finale di qualche decina o centinaia di migliaia di euro da restituirmi perché, magia, l’operazione te la faccio fare esente e non più imponibile.
Una vera e propria agevolazione fiscale al fallimento, alla faccia di chi dice che mancano gli incentivi.

Bando alle amenità e al sarcasmo, il tempo ormai stringe: bisogna mettere mano alle norme.
L’ideale sarebbe ripristinare tout court la disciplina ante DL 223/2006, salvo prevedere che anche le cessioni di fabbricati abitativi, ove effettuate nei confronti di altri soggetti passivi IVA, scontino l’applicazione dell’imposta con il regime del “reverse charge”, così da rendere anche per esse più impervie le frodi IVA che hanno oggettivamente caratterizzato il settore, scatenando poi l’inconsulta reazione del legislatore nel 2006.

In subordine, bisogna quanto meno disporre che il passaggio dal regime di imponibilità IVA (con ampliamento del reverse charge) a quello di esenzione IVA, per le cessioni di fabbricati abitativi da parte delle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati, avvenga non dopo appena quattro anni dall’ultimazione, bensì dopo dieci anni.
Un arco di tempo sicuramente più idoneo a giustificare l’implicita presunzione di effettiva destinazione dell’immobile ad attività diversa da quella di rivendita, nonché opportunamente allineato con il periodo decennale di “monitoraggio fiscale” che l’art. 19-bis2 del DPR 633/1972 prevede con riferimento agli immobili, ai fini dell’eventuale obbligo di rettifica dell’IVA a suo tempo detratta.

Come già in altre recenti occasioni, cercheremo di far arrivare nelle sedi opportune questi spunti di riflessione, certi che siano i vostri prima ancora che i nostri.