Gli arredi non sono pertinenza di un immobile e non lo seguono nella cessione
/ Anita MAURO
Ci si può chiedere se gli arredi e tutte le altre cose che si trovano in un determinato immobile si trasferiscano al cessionario in caso di acquisto immobiliare (mortis causa o inter vivos). La risposta a questa domanda – apparentemente semplice – potrebbe risultare, sotto il profilo giuridico, più complessa di quanto ci si possa aspettare, nonostante la frequenza con la quale si verifica la cessione di immobili arredati. Un caso tipico, in cui sorge il dubbio sulla titolarità dei beni contenuti nell’immobile è quello della disposizione testamentaria che attribuisca un certo immobile ad una determinata persona (in qualità di legatario o di erede in forza di institutio ex re certa di cui all’art. 588 comma 2 c.c.), mentre gli altri beni spettano ad altri successori. A meno che il destinatario dell’immobile non sia l’unico erede, infatti, può nascere discussione sulla titolarità dei beni contenuti nell’immobile. Si pensi, ad esempio al testamento che attribuisca un immobile abitativo ad un soggetto e i conti correnti ad un altro soggetto. In tal caso, il beneficiario dell’immobile potrebbe ritenere di aver ereditato, oltre all’immobile, anche tutti i beni in esso contenuti, ma questa convinzione potrebbe essere contestata dall’altro successore. Sotto il profilo giuridico (a parte le questioni successorie, che complicano ulteriormente la questione, ma dalle quali è opportuno, inizialmente, prescindere), per risolvere la questione è necessario domandarsi se gli arredi ed i beni contenuti in un’abitazione (quadri, suppellettili, tappeti, ma anche abiti, accessori e via dicendo) possano definirsi quali pertinenze dell’immobile medesimo. Il tema è stato affrontato a più riprese dalla Cassazione che sembra essere pervenuta ad un orientamento consolidato, secondo il quale “con riguardo alle c.d. pertinenze urbane, e specificamente ai beni mobili a servizio o ad ornamento di edifici..., è da escludere la natura di pertinenza delle suppellettili, degli arredi e dei mobili, che riguardino esclusivamente la persona del titolare del diritto reale sulla cosa principale e non la cosa in sè considerata; di regola, è da escludere la natura pertinenziale dei mobili che arredano un immobile, a meno che non siano destinati durevolmente all’ornamento di questo (come ad esempio statue od affreschi: cfr. Cass. n. 3610/2001)“ (così si esprime Cass. 20 marzo 2012 n. 4378, ripresa testualmente da Cass. 20 maggio 2019 n. 13507 e da Cass. 14 maggio 2019 n. 12731). In breve, quindi, la Suprema Corte esclude che gli arredi ed i beni mobili contenuti in un appartamento ne costituiscano pertinenza, a meno che non si tratti di beni materialmente ancorati all’immobile come affreschi, statue, oppure, ad esempio, mobili “su misura”. Tale impostazione prende le mosse dall’art. 817 c.c. che, nel definire le pertinenze come “cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa”, richiede la sussistenza di un vincolo di complementarietà funzionale tra i beni, che si estrinseca non solo soggettivamente (nella titolarità di entrambi i beni in capo al medesimo soggetto, cfr. Cass. n. 28262/2022), bensì anche oggettivamente, nella “materiale destinazione del bene accessorio ad una relazione di complementarietà con quello principale”. Con specifico riferimento al legame funzionale tra bene e pertinenza, poi, è stato in più occasioni chiarito dalla giurisprudenza di legittimità come la relazione di strumentalità richieda che la pertinenza arrechi una utilità al bene principale e non al proprietario di esso (Cass. 16 maggio 2018 n. 11970). In quest’ottica appare agevole, quindi, risolvere la questione di abiti, scarpe, lenzuola, piatti, bicchieri, posate, presenti nell’appartamento: si tratta di beni che arrecano un’utilità al proprietario dell’immobile e non all’immobile stesso, posto che potrebbero essere senza problemi collocati altrove (Cass. n. 13507/2019) e, pertanto, non costituiscono pertinenza dell’immobile e non si trasferiscono con esso. Per quanto concerne gli arredi, l’esclusione della natura pertinenziale, affermata dalla giurisprudenza di legittimità sembra derivare anche dall’assenza del requisito della “durevolezza” del vincolo. Per questo, la Corte di Cassazione, nella sentenza 12 marzo 2001 n. 3610, rinviene invece la natura pertinenziale negli affreschi dell’immobile i quali, seppur temporaneamente asportati (per essere oggetto di ristrutturazione) si sono trasferiti con esso, avendo natura di pertinenza. Sulla base di quanto sopra illustrato, quindi, si deve affermare che, salva specifica pattuizione inserita in atto, gli arredi ed i beni (suppellettili, abiti, accessori etc.) contenuti in un determinato immobile non si trasferiscono automaticamente con esso, né in caso di cessione onerosa, né in caso di trasferimento mortis causa. In questo secondo caso, tuttavia, può accadere che questi beni, infine, si trasferiscano (anche) al beneficiario dell’immobile, ma non in ragione dell’art. 818 c.c. sulle pertinenze, bensì in ragione di specifiche disposizioni sulla successione (ad esempio, in forza dell’eventuale operatività delle norma sulla successione legittima).