Con una serie di recenti ordinanze la Cassazione è tornata a occuparsi dell’agevolazione prevista per la costituzione del c.d. compendio unico. La norma, originariamente applicabile nelle sole zone montane, è stata poi estesa, per effetto delle previsioni di cui all’art. 5-bis del DLgs. 228/2001, a tutto il territorio nazionale. Attualmente la norma trova applicazione solamente in caso di successione e di donazione. L’agevolazione consiste nell’esenzione integrale da imposta di registro, ipotecaria, catastale, di bollo e di ogni altro genere, nonché la riduzione degli oneri notarili a 1/6 del dovuto. A fronte di tale detassazione è richiesto il mantenimento di una dimensione idonea al raggiungimento, come previsto dalla norma, del livello minimo di redditività determinato dai PSR per l’erogazione del sostegno agli investimenti previsti dai Regolamenti (Ce) nn. 1257 e 1260/99, nonché la coltivazione o conduzione per un periodo di almeno 10 anni dal trasferimento. Proprio sul concetto di dimensione minima si è soffermata la Cassazione con l’ordinanza n. 15583/2026, confermando che, in caso di dismissione parziale, per verificare l’incidenza dell’operazione sull’eventuale decadenza dall’agevolazione, è necessario monitorare il mantenimento o meno dell’estensione minima richiesta. Solamente al venir meno della dimensione minima si avrà la decadenza integrale dall’agevolazione, mentre se, nonostante la dismissione, il requisito rimane, l’agevolazione continuerà a spettare in rapporto a tale porzione (cfr. Cass. 26 ottobre 2016 n. 21617). La decadenza si ha, come visto, anche in caso di venir meno della coltivazione o conduzione diretta per un periodo di almeno 10 anni dal trasferimento. La Cassazione, con la recente ordinanza n. 14543/2026, ha riconosciuto la decadenza anche in caso di concessione in godimento dei terreni, in quanto viene meno l’impegno a sfruttare direttamente gli stessi. Parimenti, la decadenza si manifesta in presenza di quei contratti a carattere stagionale stipulati in ragione della tecnica agraria della rotazione delle colture per il mantenimento del fondo fecondo e produttivo. In senso conforme la Suprema Corte si era espressa anche con la sentenza del 31 ottobre 2022 n. 32149. Sempre in tema di decadenza in ipotesi di locazione, l’ordinanza n. 15583 ha avuto modo di precisare come nell’ipotesi di compendio unico non sia azionabile la previsione di cui all’art. 11 comma 3 del DLgs. 228/2001, ai sensi della quale non incorre nella decadenza il contribuente che aliena o concede in godimento il terreno al coniuge, ai parenti entro il terzo grado o agli affini entro il secondo grado, anch’essi imprenditori agricoli. Tale norma, infatti, è prevista espressamente nel contesto delle agevolazioni per l’arrotondamento della piccola proprietà contadina di cui all’art. 2 comma 4-bis del DL 194/2009, conv. L. 25/2010. E in tema di agevolazioni fiscali vige il principio di simmetria nell’interpretazione delle disposizioni che le istituiscono, nonché di quelle che ne disciplinano la decadenza, ragione per cui entrambe devono essere interpretate in maniera rigida e anelastica perché legate al dato “letterale”. Al contrario, come affermato, sempre dalla Cassazione, con l’ordinanza del 20 maggio 2026 n. 15156, la concessione del fondo o di una sua parte in affitto non comporta la decadenza nel caso in cui sia effettuata verso una società agricola i cui unici soci sono gli originari acquirenti del fondo. In tale fattispecie, infatti, si rende azionabile quanto previsto dall’art. 9 del DLgs. n. 228/2001, che riconosce ai soci delle società di persone esercenti attività agricole, che rivestono la qualifica di coltivatore diretto o di IAP, il mantenimento dei diritti e delle agevolazioni tributarie e creditizie previste nei confronti delle persone fisiche. Definiti i casi nei quali si verifica la decadenza dall’agevolazione prevista per il compendio unico, ci si deve interrogare su quale sia la corretta aliquota dell’imposta di registro cui assoggettare l’atto (con riferimento alle ipotesi, previgenti, in cui l’agevolazione per il compendio unico poteva applicarsi ai trasferimenti onerosi). L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 551/2020, in riferimento all’agevolazione per la piccola proprietà contadina (ma il principio pare estendibile anche alle altre norme agevolative aventi a oggetto terreni agricoli), ha chiarito che si rende applicabile l’aliquota ordinaria del 9% e non quella del 15%. Infatti, come affermato nella richiamata ordinanza n. 14543/2026, se è vero che, ai fini dell’imposta di registro, la sottoposizione di un atto a una determinata tassazione determina l’impossibilità, in caso di decadenza, di invocare altra norma agevolativa, è altrettanto vero che l’art. 1 n. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86 non prevede una disciplina agevolativa, bensì il trattamento da riservare in via ordinaria ai trasferimenti di terreni agricoli che non ricadano in altre fattispecie peculiari indicate dalla norma.
21 luglio 2026
/ Anita MAURO e Luigi SCAPPINI