Per il coniuge non assegnatario agevolazione prima casa in bilico
/ Anita MAURO
In sede di separazione o divorzio, l’immobile destinato a casa familiare degli ex coniugi può essere “assegnato” a uno di loro perché vi risieda con i figli. L’assegnazione può prescindere dalla proprietà dell’immobile. Ad esempio, può accadere che l’immobile sia integralmente (o al 50%) di proprietà del coniuge che non risulta assegnatario della casa familiare. Ci si può domandare quali conseguenze possano derivare da tale situazione con riferimento all’agevolazione prima casa, ove il coniuge non assegnatario abbia usufruito dell’agevolazione ai tempi dell’acquisto e, dopo la separazione, intenda acquistare una nuova abitazione da utilizzare come prima casa, dato che la “vecchia” è utilizzata dall’ex coniuge e dai figli. Vi sono due diversi aspetti del problema:
- l’eventuale decadenza dall’agevolazione prima casa goduta per l’acquisto dell’immobile, poi assegnato all’ex coniuge prima del decorso di 5 anni dall’acquisto;
- la possibilità, per il coniuge non assegnatario, ma titolare della ex casa familiare, di accedere al beneficio sul nuovo acquisto immobiliare. Per quanto concerne la decadenza, si ritiene che essa possa essere esclusa per tre ordini di ragioni:
- in primo luogo, l’art. 19 della L. 6 marzo 87 n. 74, che prevede l’esenzione da imposta di bollo, registro e da ogni altra tassa per tutti gli “atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio”, viene interpretata dalla giurisprudenza (Cass. n. 8104/2017) e dalla prassi (circ. Agenzia delle Entrate n. 27/2012) proprio nel senso che impedisca la decadenza nel caso di trasferimento dell’immobile in sede di separazione o divorzio a uno dei coniugi (e anche a terzi, cfr. Cass. n. 7966/2019);
- in secondo luogo, ammesso e non concesso che l’assegnazione della prima casa all’ex coniuge possa configurare causa di decadenza, il nuovo acquisto, da parte del coniuge proprietario della “ex prima casa”, entro un anno dall’assegnazione all’altro coniuge in sede di divorzio, escluderebbe comunque il perfezionarsi della decadenza, in base a quanto disposto espressamente dall’ultimo periodo del comma 4 della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86;
- da ultimo, l’assegnazione della casa familiare all’ex coniuge, in sede di divorzio o separazione, non configura, a rigore, un “trasferimento” dell’immobile, da cui possa derivare la decadenza dal beneficio, atteso che “non costituisce infatti una forma di alienazione dell’immobile rilevante ai fini della decadenza dei benefici «prima casa»; bensì una forma di utilizzazione dello stesso ai fini della migliore sistemazione dei rapporti fra i coniugi, sia pure al venir meno della loro convivenza” (Cass. n. 3753/2014). Tale ultimo aspetto risulta di particolare rilevanza per risolvere anche l’ulteriore quesito posto all’inizio dell’articolo. Infatti, se si ammette che l’ex coniuge non ha effettivamente “alienato” la ex prima casa, si dovrebbe concludere che egli non possa usufruire dell’agevolazione sul nuovo acquisto, atteso che non potrà dichiarare in atto di non essere titolare di diritti reali su altri immobili su tutto il territorio nazionale, già acquistati con il beneficio (condizione richiesta dalla lett. c) della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86). Per dirimere la questione, è indispensabile verificare a che titolo avvenga l’assegnazione dell’immobile all’ex coniuge, ovvero se la sentenza di assegnazione della casa familiare all’ex coniuge e ai figli realizzi un trasferimento di diritti reali. Nel parlare comune, infatti, spesso si afferma che, in sede di separazione, viene attribuito al coniuge affidatario dei figli il “diritto di abitazione” sulla casa familiare. Ciò potrebbe indurre a pensare che l’ex coniuge acquisti un vero e proprio diritto reale di abitazione sulla casa familiare. La giurisprudenza, tuttavia, ha ormai chiarito (Cass. n. 17843/2016) che l’assegnazione della casa familiare all’ex coniuge configura “un atipico diritto personale di godimento (e non un diritto reale), previsto nell’esclusivo interesse dei figli (art. 155, comma 5 c.c.) e non nell’interesse del coniuge affidatario” (Cass. n. 27128/2014). Allora, se l’assegnazione della casa coniugale all’ex coniuge affidatario dei figli attribuisce un diritto personale di godimento, ne deriva che la titolarità dell’immobile resta al proprietario originario (l’altro coniuge, oppure la comunione dei due ex coniugi), che, quindi, non potrebbe usufruire delle agevolazioni prima casa su un nuovo acquisto. Tali conclusioni, seppur rigorose dal punto di vista normativo, potrebbero non apparire appaganti dal punto di vista dell’equità sostanziale. Forse per questo, la Corte di Cassazione, con la pronuncia n. 22490/2014 ha, invece, ritenuto che il coniuge separato, non assegnatario della casa familiare, possa acquistare una nuova abitazione con l’agevolazione prima casa, pur risultando ancora titolare al 50% della “vecchia” prima casa, trattandosi di una titolarità “simile a quella di un immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative”. Poco dopo, però, la stessa Corte (Cass. n. 14673/2016) si è espressa in senso esattamente contrario, negando rilevanza alla disponibilità effettiva dell’immobile.
