Con la sentenza n. 11959 del 30 aprile 2026, le Sezioni Unite della Cassazione hanno affrontato la questione dell’idoneità della “perizia contrattuale” a interrompere il corso della prescrizione, muovendo da un’indagine sui rapporti tra quest’ultima e l’arbitrato irrituale. Nel risolvere il quesito prospettato, la decisione in commento si sofferma, innanzitutto, sulla ricognizione delle principali fattispecie (o per meglio dire, clausole negoziali) riconducibili all’istituto della perizia contrattuale. Tra queste, si segnalano, in via esemplificativa e non esaustiva, i casi in cui: nell’ambito di un contratto in virtù del quale una parte si impegna a dare o fare qualcosa verso il corrispettivo di un prezzo o di un compenso, i contraenti stabiliscono che, in caso di divergenze maturate in fase esecutiva in ordine alla qualità delle cose fornite, dell’opera o del lavoro effettuati, la decisione circa la corrispondenza o meno di quanto fatto a quanto previsto o promesso sia affidata a uno o più terzi, con efficacia vincolante tra le parti; i contraenti incaricano il terzo perito di accertare, con responso per le parti vincolante, se ricorra o meno la giusta causa del recesso contrattuale; sia conferito al perito il compito di determinare la situazione patrimoniale di una società, al fine di quantificare il credito del socio escluso per la liquidazione della quota; le parti di un contratto di cessione di partecipazioni azionarie deferiscano a terzi esperti nel settore il calcolo del valore reale delle stesse e l’eventuale differenza rispetto a quello nominale. La Cassazione, dopo aver ricostruito il quadro sommario delle varie casistiche, osserva che la definizione della natura della perizia contrattuale (così come i suoi tratti distintivi rispetto all’arbitrato irrituale) “non si presta ad essere definita in termini generali e assoluti, ma è necessariamente correlata alla caratteristiche della pattuizione che i contraenti hanno inteso perfezionare”. In quest’ottica, il principale criterio discretivo tra la clausola compromissoria per arbitrato irrituale e la pattuizione della perizia contrattuale è costituito dalla manifestazione della volontà delle parti di rinunciare all’esperimento dell’azione giudiziale e alla giurisdizione dello Stato: l’elemento descritto, ove presente nella clausola di perizia contrattuale, fa propendere per la sua qualificazione in termini di arbitrato irrituale e ciò in considerazione del fatto che, in linea generale, l’arbitrato è un istituto di risoluzione delle controversie sui beni della vita con cui parti che vantano diritti incompatibili vogliono che una controversia, esistente o potenziale, sia decisa, pervenendo a un lodo suscettibile di essere reso esecutivo e di produrre gli effetti di cui all’art. 825 c.p.c. o mediante uno strumento negoziale, e conferiscono a tal fine un mandato congiunto a un terzo. Viceversa, in assenza di rinuncia alla giurisdizione ordinaria, ci si trova dinanzi a una perizia contrattuale per così dire “pura” che non riveste natura di arbitrato: si tratta, cioè, di una pattuizione con effetti obbligatori, che comporta un vincolo negoziale di valorizzazione del risultato della perizia contrattuale soltanto ove la stessa sia esperita e portata a compimento, ma non una rinuncia alla giurisdizione. Come osservato dalle stesse Sezioni Unite, vi sono poi alcuni casi in cui il problema qualificatorio è eliminato in radice dalla circostanza che il compito demandato al perito con la pattuizione contrattuale non ha nulla a che vedere con la funzione di dirimere una lite e di “bloccare” una futura promovenda azione giudiziale: in tali fattispecie (alle quali è ad esempio riconducibile la perizia contrattuale volta a stabilire il giusto prezzo per l’acquisizione di partecipazioni societarie a fronte di elementi collegati al raggiungimento di target finanziari), non è neppure possibile ipotizzare che la perizia contrattuale abbia natura di arbitrato. Alla luce delle considerazioni esposte, la Suprema Corte si esprime conclusivamente (oltre che in senso positivo) sul tema della capacità della perizia contrattuale “pura” di interrompere il corso della prescrizione attraverso l’enunciazione dei seguenti principi di diritto:
- “la perizia contrattuale pura ha natura meramente obbligatoria e non preclude a ciascuna delle parti la possibilità di introdurre un’azione giudiziaria che abbia ad oggetto anche la porzione di controversia affidata al perito; una simile condotta assume valore di inadempimento ed espone la parte ad ogni conseguenza risarcitoria ad esso correlata”;
- “l’esercizio del diritto attuato attraverso l’atto di «chiamata» della perizia contrattuale pura e il conseguente avvio di un procedimento che si sviluppa in una protratta e continua serie di operazioni, secondo le modalità contrattualmente previste, costituiscono una condotta (di prolungato adempimento di questa obbligazione contrattuale) incompatibile con la valutazione normativa di inerzia del titolare che, ai sensi dell’art. 2934 c.c., giustifica il decorso della prescrizione e comporta un effetto interruttivo de die in diem per tutto l’arco delle operazioni in cui consiste tale perizia, sino alla sua definizione ovvero alla scadenza del termine a tal fine contrattualmente stabilito”.

2 maggio 2026 / Carmela NOVELLA

Se il contratto di comodato non contiene l’espressa pattuizione di un termine finale al sopraggiungere del quale il comodatario dovrà adempiere all’obbligazione di restituire al comodante la cosa gratuitamente concessagli in godimento, si pone il problema di stabilire se detto termine possa comunque essere desunto dal particolare uso a cui il bene è stato convenzionalmente destinato ovvero se la fattispecie debba essere inquadrata nel diverso schema negoziale del comodato c.d. precario, caratterizzato dall’assenza di un limite di durata. Nel primo caso, il rapporto contrattuale è destinato a restare in piedi fino a quando il comodatario non si sia servito della res in conformità all’uso concordato, mentre il diritto del comodante di ottenere la restituzione anticipata è subordinato, ex art. 1809 c.c., alla sopravvenienza di un bisogno urgente e impreveduto; nel secondo, entra in gioco l’art. 1810 c.c., ove si stabilisce che il comodatario è tenuto a restituire il bene al comodante non appena questi lo richieda. La Cassazione, con l’ordinanza n. 11135 depositata il 25 aprile 2026, si è occupata (tra le altre cose) di risolvere il problema della riconducibilità del comodato senza indicazione di uno specifico termine di durata alla fattispecie del comodato precario in relazione a un caso in cui due genitori avevano concesso al proprio figlio il godimento gratuito di un immobile di loro proprietà e quest’ultimo, esercente la professione di avvocato, lo aveva destinato a sede del suo studio legale. Dopo alcuni anni, i proprietari dell’immobile avevano chiesto al comodatario la restituzione del bene, ma a fronte del rifiuto opposto dallo stesso si erano visti costretti a far valere le loro pretese in sede giudiziale, invocando a proprio favore l’art. 1810 c.c.: a detta dei genitori, il contratto stipulato con il figlio non aveva una scadenza determinata né determinabile in base all’uso cui l’immobile doveva essere destinato, sicché, come si è detto, i comodanti conservavano il diritto all’immediata restituzione della cosa concessa in godimento dietro semplice richiesta. L’inquadramento giuridico proposto dagli attori (e contestato dal convenuto sul rilievo della propria qualità di possessore del bene) era stato, tuttavia, disatteso dal Tribunale, il quale, invece, aveva ritenuto di poter qualificare il contratto oggetto di causa come comodato “per un uso determinato” ex art. 1809 c.c., in considerazione del fatto che l’immobile era stato destinato al soddisfacimento delle esigenze lavorative del comodatario. La Corte d’Appello aveva poi riformato la decisione di primo grado, propendendo per la tesi – censurata, da ultimo, con ricorso per cassazione – del comodato precario. Nel confermare le conclusioni raggiunte dalla sentenza di gravame, la Suprema Corte si è interamente richiamata al percorso argomentativo ivi tracciato e di seguito riassunto. L’art. 1810 comma 1 c.c. ammette implicitamente che la durata del contratto di comodato (laddove manchi l’indicazione di un termine finale con data certa) possa essere desunta “dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata”. Va, tuttavia, considerato che, per costante insegnamento della giurisprudenza di legittimità, a poter costituire parametro per la determinazione della scadenza del contratto è soltanto l’uso che “abbia in sé connaturata una durata predeterminata nel tempo, mentre in mancanza di particolari prescrizioni di durata, ovvero di elementi certi ed oggettivi che consentano ab origine di prestabilirla, l’uso corrispondente alla generica destinazione dell’immobile configura un comodato a tempo indeterminato” (o precario), revocabile ad nutum da parte del comodante ai sensi dell’art. 1810 c.c. Diversamente opinando, “si arriverebbe all’assurda conclusione che se l’immobile è destinato per sua natura ad una determinata attività, commerciale o di altro tipo, il comodato diventerebbe perpetuo per la semplice ragione che tale attività potrebbe non avere alcun termine prevedibile, espropriando di fatto il comodante”. Come osservato dalla Cassazione, i suesposti principi, calati nel contesto della concreta fattispecie esaminata, hanno correttamente indotto la Corte territoriale a ritenere che il comodato esistente tra le parti in causa dovesse essere qualificato come precario, trattandosi di contratto a titolo gratuito e senza determinazione del termine di scadenza. Tale termine, contrariamente a quanto sostenuto dal Tribunale, non poteva essere ricavato dalla semplice “destinazione di fatto” dell’immobile concesso in comodato a studio professionale.

30 aprile 2026 / Carmela NOVELLA

Nel caso di accertamento della nullità di un contratto a prestazioni corrispettive, l’arricchimento conseguito dai contraenti per effetto dell’esecuzione dell’accordo si rivela privo di una giusta causa. I rimedi che l’ordinamento concede alle parti per ottenere la restituzione delle prestazioni effettuate in forza del contratto nullo e per eliminare gli spostamenti di ricchezza privi di giustificazione si identificano con la domanda di ripetizione dell’indebito ex art. 2033 c.c. e con quella sussidiaria di indennizzo per arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c., proponibile, ai sensi dell’art. 2042 c.c., solo quando il danneggiato non può esercitare un’altra azione per farsi indennizzare del pregiudizio subito. Nella sentenza n. 11513, pubblicata il 28 aprile 2026, le Sezioni Unite della Cassazione hanno fornito alcuni chiarimenti interpretativi sul requisito della sussidiarietà dell’azione di ingiustificato arricchimento proposta dalla P.A., la quale abbia dato unilateralmente esecuzione a un contratto nullo stipulato con un privato. Nel caso di specie, un Comune aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti di un imprenditore per il pagamento del canone relativo alla fornitura d’acqua. Il debitore aveva, però, avviato il giudizio di opposizione al fine di far valere la nullità del contratto di somministrazione stipulato con l’ente per mancanza della forma scritta richiesta, ad substantiam, dagli artt. 16 e 17 del RD 2440/1923. Il creditore aveva, quindi, contrapposto all’iniziativa difensiva avversaria la domanda di indennizzo per arricchimento senza causa. L’indennizzo, negato in primo grado, era stato concesso dalla Corte d’Appello, la quale, ai fini della relativa quantificazione, aveva fatto riferimento alle tariffe approvate con delibera comunale sulla base dei consumi registrati. Il ricorso per cassazione proposto avverso la decisione del giudice di gravame è sfociato nella pronuncia di un’ordinanza interlocutoria che ha sottoposto al vaglio delle Sezioni Unite la questione della proponibilità dell’azione di indennizzo per ingiustificato arricchimento, sotto il profilo del rispetto della regola della sussidiarietà ex art. 2042 c.c., qualora il rimedio in discorso sia invocato dalla P.A. a fronte dell’accertata nullità di un contratto stipulato con un privato per violazione del requisito della forma scritta. Sul punto, viene in rilievo, innanzitutto, il principio espresso dalle Sezioni Unite della Cassazione nella sentenza n. 33954/2023, in base al quale “ai fini della verifica del rispetto della regola di sussidiarietà di cui all’art. 2042 c.c., la domanda di arricchimento senza causa è proponibile ove la diversa azione, fondata sul contratto, su legge ovvero su clausole generali, si riveli carente ab origine del titolo giustificativo. Viceversa, essa resta preclusa (...) in caso di nullità del titolo contrattuale, ove la nullità derivi dall’illiceità del contratto per contrasto con norme imperative o con l’ordine pubblico”. Nel richiamare tale precedente, l’ordinanza interlocutoria ha sollevato il dubbio che le prescrizioni inerenti alle formalità da rispettare per la stipula dei contratti tra il privato e la P.A. sono norme imperative poste a presidio di interessi pubblici, con la conseguenza che, stando a quanto affermato dal citato arresto del 2023, la nullità del contratto per violazione di queste disposizioni dovrebbe escludere la possibilità di esperire l’azione ex art. 2041 c.c. proprio per il difetto del requisito della sussidiarietà. Tale lettura è stata smentita dalle Sezioni Unite n. 11513/2026 sulla base della seguente considerazione: ai fini dell’improponibilità dell’indennizzo per ingiustificato arricchimento non basta che il contratto sia nullo per contrarietà a norme imperative ex art. 1418 c.c., ma è altresì necessario che la nullità derivi dall’illiceità di un elemento essenziale dell’accordo (causa, oggetto o motivi), ovvero che il negozio sia stato concluso in frode alla legge. La Corte ha, quindi, enunciato il principio di diritto secondo cui “la nullità del contratto concluso dalla pubblica amministrazione senza l’osservanza del requisito della forma scritta ad substantiam non preclude l’esercizio della domanda di arricchimento ingiustificato, cui osta solo la nullità per illiceità di un elemento essenziale di cui all’art. 1418 comma 2 c.c., per contrasto con l’ordine pubblico o in caso di frode alla legge”. Ancora, dopo aver chiarito che l’azione di arricchimento soggiace alla disciplina codicistica generale anche quando è proposta dalla P.A., pregiudicata dall’esecuzione del contratto nullo, la sentenza n. 11513/2026 ha indagato sui rapporti tra questo strumento di tutela e la domanda di ripetizione dell’indebito oggettivo ex art. 2033 c.c. A tal proposito, le Sezioni Unite hanno osservato che, in caso di nullità del contratto, la domanda ex art. 2041 c.c. ha carattere sussidiario rispetto all’azione di ripetizione dell’indebito disciplinata dall’art. 2033 c.c. ed è proponibile se quest’ultima è preclusa in virtù dei limiti che ne condizionano l’esperimento, ossia in caso di carenza ab origine dei presupposti fondanti la relativa domanda (rectius, della possibilità di ottenere la concreta restituzione della prestazione resa).

30 aprile 2026 / Carmela NOVELLA

In generale, negli edifici condominiali, il solaio costituisce un elemento strutturale che divide il piano sottostante da quello sovrastante, appartenente a proprietari diversi. Si tratta di un’inscindibile struttura divisoria tra le due proprietà, con utilità e uso uguale per entrambe le parti; ne discende che, tenute ferme le funzioni di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore, l’utilità espressa dalla cosa ha per beneficiari esclusivi solo i due proprietari interessati. In relazione alla manutenzione del solaio, l’art. 1125 c.c. prevede che le spese siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani, mentre restano a carico del proprietario del piano superiore il rivestimento (pavimento) e a carico del proprietario inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Tale presunzione, “iuris tantum” vale per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura, svolgendo funzione divisoria tra i due piani, con utilità ed uso uguale per entrambi e correlativa inutilità per gli altri condomini. Così, il solaio non potrebbe mai rientrare nel novero delle cose che appartengono a tutti i condomini ex art. 1117 c.c., poiché non rappresenta una “cosa al servizio di tutte le singole proprietà solitarie” (condizione che richiede il collegamento funzionale, sostanziale e materiale tra la cosa e le singole unità immobiliari). Tuttavia la Suprema Corte (Cass. n. 3470/2008) ha affermato che, ove il danneggiamento del solaio dipenda da una causa esterna, come la cattiva manutenzione delle parti comuni, ai fini della corretta ripartizione delle spese tra i condomini di un edificio (spese riguardanti la costruzione di pilastri di acciaio, necessari per sostenere il prolungamento di un solaio comune solo ai condomini di un piano), non è rilevante la titolarità del diritto di proprietà, ma la funzione della parte dell’edificio bisognosa degli interventi di ristrutturazione, con conseguente applicazione del criterio generale stabilito dal primo comma dell’art. 1123 c.c. secondo il quale tutti i condomini sono tenuti al pagamento pro-quota. Ai princìpi innanzi esposti si è uniformata la Corte d’Appello di Roma con la sentenza n. 669 del 27 febbraio 2026. Nella vicenda in esame, a seguito del crollo di una intera bugna dell’edificio condominiale con “fenomeni fessurativi”, l’assemblea dapprima approvava i lavori da eseguirsi, ma, successivamente, con una variante, deliberava anche il consolidamento di alcuni solai dei vani degli appartamenti lesionati. Alcuni condomini impugnavano questa delibera, sostenendo sia la violazione del contratto di appalto, nonché l’erronea suddivisione delle spese relative alla gestione ordinaria del condominio, osservando che le spese per i nuovi lavori di risanamento dei solai dei piani lesionati erano state ripartite fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, nonostante tali spese dovessero considerarsi comuni ai soli proprietari dei piani interessati, in considerazione del fatto che svolgevano una funzione divisoria e di sostegno solo dei relativi locali. Secondo il condominio, invece, nel caso concreto, il risanamento si era reso necessario a causa del cedimento strutturale dei maschi murari (strutture portanti dell’intero edificio al piano terra) derivato dai lavori di risanamento effettuati dalla stessa impresa appaltatrice. Quindi, trattandosi di un cedimento dei solai, conseguente direttamente ed immediatamente dal cedimento del maschio murario portante dello stabile, la spesa per il loro risanamento doveva essere posta a carico di tutti i condomini ex art. 1123, comma 1 c.c., ovvero in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive. Nel caso di specie, sia le spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni (strutture portanti), sia quelle per il consolidamento dei solai, andavano ripartite tra tutti i condomini, “atteso che, nel caso di difetti di manutenzione o di cedimenti delle strutture portanti comuni che determinino conseguenze dannose su parti di edificio di proprietà individuale, tocca a tutti i condomini sostenere le spese del loro ripristino”. In conclusione, la Corte territoriale ha confermato di non poter applicare i criteri previsti dall’art. 1125 c.c. e per l’effetto, ha addebitato a tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive sia le spese per la conservazione e manutenzione di tali parti comuni, sia quelle per il consolidamento dei solai. Tale applicazione si è resa necessaria perché il consolidamento dei solai era stato trattato come intervento conseguente al dissesto di parti strutturali comuni, senza che, al tempo delle delibere, fosse stata posta a base della decisione assembleare una responsabilità individuale specifica. Su tale ultimo aspetto, comunque, l’eventuale rivalsa verso eventuali responsabili resta possibile ma “in un giudizio autonomo”.

30 aprile 2026 / Maurizio TARANTINO

La possibilità di svolgere le assemblee condominiali mediante piattaforme telematiche è stata introdotta con il DL n. 104/2020 (modificato dal DL n. 125/2020). Le norme in commento hanno modificato l’art. 66 disp. att. c.c., prevedendo che la partecipazione all’assemblea possa avvenire in videoconferenza, ove ciò non sia espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione. Inoltre, l’art. 66 prevede che l’avviso di convocazione debba contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa. Quindi, acquisito il preventivo consenso, l’amministratore potrà procedere con la convocazione dell’assemblea secondo le normali regole previste per l’avviso di convocazione e, dunque, con l’indicazione, nel caso di assemblea in videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora, nonché in caso di assemblea mista, anche del luogo dello svolgimento in presenza, persistendo a mente dell’art. 66 disp. att. c.c. ancora il pieno diritto del singolo condomino di prendere parte di persona all’assemblea e di partecipare alla formazione della volontà collettiva (Trib. Milano 27 marzo 2024 n. 3557). Ne consegue che è rispettato il dettato dell’art. 66 ultimo comma disp. att. c.c. quando nella lettera di convocazione dell’assemblea condominiale viene individuata la modalità esclusiva telematica dell’assemblea e viene riportato il link per il collegamento e, tra l’altro, dal verbale della delibera condominiale emerge che l’assemblea dei presenti all’unanimità ha approvato la videoconferenza (Trib. Belluno 28 marzo 2024 n. 146). Ai princìpi innanzi esposti si è uniformato il Tribunale di Catania con la sentenza n. 670 del 7 febbraio 2026. Nella vicenda in esame, alcuni condomini contestavano la delibera assembleare e, tra i vari motivi, la ritenevano invalida per violazione dell’art. 66 disp. att. c.c. In particolare, i condomini contestavano il mancato accoglimento di una richiesta di partecipazione da remoto e, dall’altro, la violazione del diritto di accesso ai documenti contabili prima della riunione. A parere dei condomini, l’amministratore non aveva dato loro la possibilità di esaminare preventivamente la documentazione giustificativa dei bilanci che dovevano essere approvati in assemblea. Secondo il giudicante, la norma invocata dai ricorrenti (ultimo comma dell’art. 66 disp. att. c.c.) non detta le modalità con le quali il preventivo consenso della maggioranza dei condomini allo svolgimento con collegamento da remoto debba essere acquisito dall’amministratore; tuttavia, è certo è che il consenso deve essere precedente all’indizione dell’assemblea in videoconferenza e che deve essere richiesto a tutti i condomini, fermo poi poterne validamente usufruire solo una volta ottenuto il consenso della maggioranza dei condomini. [CATENACCIO] Ne discende che l’amministratore, prima di convocare l’assemblea in teleconferenza, deve procurarsi il consenso espresso e scritto della maggioranza dei condomini per ogni singola riunione, o, in alternativa, occorre la presenza di un’esplicita previsione del regolamento condominiale in tal senso. Invece, dall’istruttoria di causa era emerso che la richiesta dell’assemblea telematica era stata formulata dal legale di uno degli opponenti con PEC nel giorno antecedente alla data fissata per l’assemblea. A parere del giudice, quindi, la richiesta dei condomini opponenti era del tutto tardiva e, come tale, non poteva essere accolta, in quanto tale modalità di svolgimento doveva essere contenuta – ovviamente a seguito di acquisizione di preventivo parere favorevole da parte della maggioranza dei condomini – già nell’avviso di convocazione, che avrebbe dovuto anche contenere il relativo link per il collegamento. Tali adempimenti, dopo la preventiva autorizzazione della maggioranza condominiale, potevano essere adottati dall’amministratore solo se i condomini interessati avessero provveduto, ancor prima dell’invio dell’avviso di convocazione, a formulare detta richiesta, costringendo in tal modo l’amministratore ad acquisire preventivamente l’assenso della maggioranza dei condomini dell’edificio. Quanto all’altra questione, afferente all’accesso ai documenti condominiali, emergeva che anche in tal caso, la richiesta della documentazione era stata presentata all’Amministratore appena due giorni prima della riunione assembleare. La sentenza, quindi, dopo aver ribadito che ogni condomino ha il diritto di accedere alla documentazione condominiale, rileva, però, che tale diritto “non deve intralciare l’attività dell’amministratore e deve rispettare i princìpi di correttezza e buona fede”; così, rigetta la doglianza.

28 aprile 2026 / Maurizio TARANTINO