Se il comodato precario di un immobile dissimula, in realtà, una locazione, l’asserito comodatario può resistere alla pretesa di restituzione del bene avanzata dall’altra parte, avvalendosi dei messaggi whatsapp che attestano la richiesta di pagamento dei canoni dell’asserito comodante, nonché dei bonifici eseguiti a tale titolo, i quali rendono ammissibile il ricorso alla prova testimoniale della simulazione relativa. I documenti in questione, pur non avendo i connotati della controdichiarazione scritta richiesta per la prova della simulazione tra le parti in base al combinato disposto degli artt. 1417 e 2722 c.c., integrano gli estremi del principio di prova scritta di cui all’art. 2724 n. 1) c.c. e, pertanto, consentono di superare la regola dell’inammissibilità della testimonianza vigente in materia. È quanto affermato dal Tribunale di Spoleto nella sentenza n. 284 del 3 giugno 2025. Nel caso di specie, la proprietaria dell’immobile agiva in giudizio contro il presunto comodatario per la condanna alla restituzione del bene. A fondamento della sua pretesa, la ricorrente allegava l’intervenuta stipulazione di un contratto di comodato a tempo indeterminato, poi risolto con apposita missiva recante la richiesta di rilascio, a fronte del bisogno di destinare la res al soddisfacimento delle esigenze abitative della propria madre. L’istanza era stata, però, disattesa dal comodatario, che aveva continuato a occupare l’immobile gratuitamente, così dando luogo ai presupposti per l’ulteriore condanna al risarcimento del danno commisurato al valore di mercato dell’appartamento nell’ipotesi di locazione dello stesso. Il resistente eccepiva, però, che il comodato precario dissimulava una locazione e che proprio in forza di tale contratto oneroso aveva versato periodicamente alla proprietaria, a mezzo di bonifico, svariati importi a titolo di corrispettivo per il godimento dell’immobile, fatta salva una temporanea interruzione dei pagamenti dovuta ai suoi problemi di salute. L’asserito comodatario chiedeva, quindi, in via riconvenzionale, l’accertamento della simulazione relativa e dell’effettiva esistenza tra le parti di un contratto di locazione. L’accoglimento della domanda del resistente da parte dalla sentenza in commento è sorretto da un apparato motivazionale perlopiù incentrato sulla valutazione di ammissibilità delle prove offerte dallo stesso in ordine all’esistenza del contratto dissimulato, ossia:
- i messaggi whatsapp con i quali la ricorrente aveva, in più occasioni, domandato il pagamento dei canoni mensili, inviando il proprio IBAN per l’accredito;
- i bonifici eseguiti dal resistente per il pagamento di una mensilità del canone e della caparra;
- la testimonianza resa da un terzo, il quale aveva dichiarato di aver prestato al resistente il denaro consegnato da questi alla ricorrente a titolo di canone. Nel riconoscere l’efficacia dimostrativa degli elementi istruttori sopra elencati rispetto all’intervenuta simulazione relativa, il Tribunale di Spoleto si richiama, innanzitutto, al consolidato principio giurisprudenziale secondo cui il principio di prova per iscritto ex art. 2724 n. 1) c.c., idoneo a consentire l’ammissione della prova testimoniale per accertare, tra le parti, la simulazione può anche essere costituito da una scrittura non firmata, purché le dichiarazioni in essa contenute siano state espressamente o tacitamente accettate dal dichiarante, del quale non è necessaria la sottoscrizione (Cass. 28 luglio 2015 n. 15845). Quanto, poi, allo specifico tema dell’efficacia probatoria delle chat, dei messaggi whatsapp e degli sms conservati nella memoria di un telefono cellulare, la decisone in esame si inserisce nel solco delle numerose pronunce con la quali la Cassazione ha riconosciuto la piena utilizzabilità degli stessi quali prove documentali e la legittimità della loro acquisizione mediante la mera riproduzione fotografica (Cass. SS.UU. 27 aprile 2023 n. 11197). Si tratta, nello specifico, di documenti elettronici che contengono la rappresentazione informatica di atti, fatti o dati giuridicamente rilevanti e che, sebbene sprovvisti di firma, sono riconducili al novero delle riproduzioni informatiche e rappresentazioni meccaniche di cui all’art. 2712 c.c.; essi, pertanto, formano piena prova dei fatti e delle cose rappresentate se colui contro il quale sono prodotti non ne disconosca in modo chiaro, circostanziato ed esplicito la conformità ai fatti o alle cose medesime (Cass. 16 luglio 2024 n. 19622). I suesposti principi di diritto, associati alla constatazione che l’asserita comodataria non aveva, in concreto, contestato di essere l’autrice dei messaggi a lei riferibili nella chat, né aveva disconosciuto la conformità di quanto in essa rappresentato rispetto alla realtà dei fatti, hanno, in definitiva, condotto il Tribunale di Spoleto a riconoscere alle conversazioni inter partes (oltre che ai bonifici eseguiti) la valenza di principio di prova scritta dell’esistenza della locazione; esistenza, questa, ulteriormente corroborata dalle dichiarazioni testimoniali.

17 luglio 2025 / Carmela NOVELLA

Il clima resta incerto, pesa l’incognita dazi con gli Usa che alzano nuovamente l’asticella dello scontro. Gli investitori paiono ormai avvezzi alla strategia “Taco” della Casa Bianca (Trump always chicken out) e sono diventati più “insensibili” alle decisioni di Washington e ponderati nelle loro reazioni (segui tassi e valute su www.aritma.eu). Questo è riscontrabile sia dalla tenuta delle borse sia dalla stabilità dei tassi americani rimasti sostanzialmente al palo con il Bond 2 anni al 3,88% e il decennale al 4,37% (+2 cent.). Questa stabilità è dovuta a quanto emerso dalle minute dell’ultima riunione della Fed del 18 giugno, occasione in cui la banca centrale lasciò i tassi invariati segnalando però due tagli entro fine anno, benché il presidente Powell abbia detto di aspettarsi un possibile aumento dell’inflazione nel corso dell’estate per via dei dazi. Emerge che la banca centrale americana continua ad evidenziare un approccio particolarmente cauto. Solo un paio di membri Fed infatti hanno dichiarato di essere propensi ad un taglio dei tassi mentre la maggior parte dei banchieri resta preoccupata piuttosto per le pressioni inflazionistiche derivanti dai dazi. I mercati prevedono tassi fermi al 4,25%-4,50% al meeting del 29-30 luglio, ma continuano a prevedere (tassi Future Fed Fund e tassi Future Libor) un taglio di 50 bps tra settembre e fine anno come peraltro indicato dai “dot plot”. Un altro motivo che impedisce ai rendimenti Usa di salire nonostante alcuni dati migliori delle attese come i sussidi di disoccupazione, riguarda i livelli dei tassi reali. Se consideriamo l’andamento storico dei tassi reali il rendimento potrebbe in teoria portarsi nel medio termine tra il 3,75% e il 4% (tasso reale medio 2001-2019 cioè pre COVID a 1,2%). I rischi sullo scenario potenzialmente ribassista dei tassi a lungo derivano da un peggioramento dei conti pubblici, da una ritorsione dei Paesi “daziati” che potrebbero ridurre l’esposizione ai treasury, dalle pesanti aste in programma in luglio e da rigurgiti inflazionistici. Gli Usa restano osservati speciali e in settimana molte indicazioni giungeranno dal calendario macroeconomico: in particolare dai dati sui prezzi al consumo e alla produzione, dalle vendite al dettaglio e da una serie di indici di fiducia come l’Empire, il Philly e il Consumer confidence. Salgono invece i tassi eurozona. Sono soprattutto le prospettive di crescita ad essere mutate con la riduzione delle probabilità di recessione. Le aspettative di politica monetaria nell’eurozona rimangono relativamente stabili dopo che Francoforte ha segnalato che potrebbe sospendere il ciclo di tagli dopo aver messo a segno un allentamento del 2% dalla metà dello scorso anno. Le attese vedono tassi fermi alla riunione del 24 luglio mentre scontano ancora quasi completamente un taglio entro dicembre. [CATENACCIO] Le aspettative – tassi Future Euribor 3 mesi – salgono all’1,83% per fine anno (+6 centesimi nelle ultime sedute) segno che gli operatori sono un po’ meno convinti che la Bce possa ancora tagliare: il depo al 2% è su un livello di equilibrio con un’inflazione a target (2%) e un’economia che eviterà la recessione ed anzi potrebbe mostrare qualche ulteriore segnale migliore del consensus. In settimana qualche indicazione arriverà dall’indice Zew tedesco (fiducia sul futuro da parte delle istituzioni finanziarie) e dal dato finale sull’inflazione di giugno. Gli stimoli fiscali tedeschi e quelli europei sul riarmo forniranno sostegno all’economia ma appesantiranno il debito tedesco che pur rimarrà su livelli virtuosi. Comunque i mercati si stanno adeguando e i rendimenti Bund salgono in modo significativo soprattutto sulle scadenze 3-5 anni proprio perché sarà su quel periodo l’impatto maggiore della manovra espansiva sui conti pubblici. Il Bund 2 sale all’1,88% (+7) e il 10 anni si porta al 2,70% (+11). Dunque il piano espansivo fiscale tedesco e la conseguente necessità di aumentare le emissioni rappresenta un fattore di rialzo ancor più in un contesto di riduzione di bilancio Bce.

15 luglio 2025 / Stefano PIGNATELLI

Il rendiconto condominiale è quel documento che contiene le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Il rendiconto si compone di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e una nota esplicativa. I documenti in esame perseguono lo scopo di soddisfare l’interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato. Dall’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, quindi, per effetto della vincolatività tipica dell’atto collegiale stabilita dal primo comma dell’art. 1137 c.c., discende l’insorgenza e, quindi, anche la prova, dell’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio o per la prestazione dei servizi nell’interesse comune. Pertanto, in caso di morosità, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti. In caso di contestazione della morosità, come sottolineato in giurisprudenza (Cass. SS.UU. 14 aprile 2021 n. 9839), nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, sia l’annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest’ultima sia dedotta in via d’azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione nel termine perentorio ivi previsto (30 giorni), e non in via di eccezione. In caso contrario, come sottolineato dalle Sezioni Unite, consegue l’inammissibilità, rilevabile d’ufficio, dell’eccezione con la quale l’opponente deduca solo l’annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione senza chiedere una pronuncia di annullamento. Ai princìpi innanzi esposti si è uniformata la Cassazione con la sentenza n. 15318 del 9 giugno 2025. Nella vicenda in esame, alcuni condomini si erano opposti al decreto ingiuntivo intimato dal condominio relativo alla riscossione di contributi condominiali. Gli opponenti lamentavano errori nella gestione condominiale e, in particolare, l’errata sistemazione contabile delle “partite di dare e di avere”. In particolare, i rendiconti approvati dall’assemblea e allegati a sostegno del decreto opposto non spiegavano correttamente la rappresentazione di “ciò che è accaduto”, cioè la dimostrazione dei fatti storici coi relativi documenti giustificativi che avevano generate le “entrate e le uscite” di denaro nei rapporti tra l’ente condominio e i condomini opponenti. Secondo la Suprema Corte, gli ipotizzati vizi delle deliberazioni assembleari avevano dato luogo “comunque” all’annullabilità della stessa, alla stregua dei princìpi enunciati dalla citata sentenza a Sezioni Unite n. 9839 del 2021, in quanto era stata dedotta un’erronea ripartizione in violazione dei criteri di ripartizione delle spese (e non una loro modificazione per il futuro); tuttavia, i vizi non potevano essere sindacati dal giudice in sede di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi condominiali fondati su tali delibere (e tanto meno in sede di opposizione al conseguente precetto), in mancanza di apposita domanda riconvenzionale di annullamento. Difatti, un rendiconto consuntivo approvato dall’assemblea, che contenga errori nel prospetto dei conti individuali del singolo condomino per successivi periodi di gestione, deve comunque essere impugnato dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti nel termine stabilito dall’art. 1137 comma 2 c.c., non essendo consentito rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della delibera. Pertanto, se non impugnato, tale rendiconto è esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non configurando un nuovo fatto costitutivo del credito. In conclusione, nel caso di specie, le deliberazioni assembleari in esame non erano state impugnate né in questa sede di opposizione né in separati giudizi, sicché non era neppure ravvisabile alcun ingiustificato arricchimento del condominio, essendo il relativo spostamento patrimoniale munito di una valida causa di obbligazione che lo giustifica. Per le ragioni esposte, il ricorso è stato rigettato e, per l’effetto, confermato il decreto ingiuntivo.

14 luglio 2025 / Maurizio TARANTINO

L’appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro. Nel condominio, quando l’assemblea decide di eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria, l’impresa scelta per l’esecuzione dei lavori da una parte e l’amministratore quale legale rappresentante del condominio dall’altra sottoscrivono il contratto per la regolamentazione delle opere da eseguire. Non spetta, di regola, all’amministratore, un compenso straordinario per lavori specifici, salvo che vi sia una delibera assembleare che, direttamente o mediante richiamo al contratto, lo abbia stabilito. Tuttavia, qualora l’assemblea condominiale dia incarico all’amministratore di stipulare in nome e per conto del condominio un contratto d’appalto per la manutenzione straordinaria dell’edificio, prevedendo anche un compenso aggiuntivo, questo è determinato in percentuale sull’importo dei lavori. In questa ipotesi, i poteri di rappresentanza dello stesso amministratore e le sue conseguenti responsabilità, ex artt. 1129, 1130 e 1131 c.c. riguardano l’assunzione della difesa dei comuni interessi dei condomini e, quindi, l’esercizio di tutte le facoltà e l’adempimento di tutti gli obblighi finalizzati a che la tutela degli interessi condominiali nei rapporti con l’appaltatore risulti effettiva e completa. L’amministratore deve impedire che i beni condominiali provochino danni ai condomini o a terzi e quest’obbligo non viene meno neanche nell’ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio, salvo che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall’amministratore. E infatti, laddove l’appalto non implichi il totale trasferimento all’appaltatore del potere di fatto sull’immobile nel quale deve essere eseguita l’opera appaltata, non viene meno per il committente e detentore del bene il dovere di custodia e di vigilanza e, con esso, la conseguente responsabilità. Ai princìpi innanzi esposti si è uniformata la Corte di Cassazione con la sentenza 17 giugno 2025 n. 16290. Nella vicenda in esame, il condominio aveva agito nei confronti del precedente amministratore per chiederne la condanna al risarcimento dei danni cagionati dall’imperizia con cui aveva svolto le sue attribuzioni in relazione all’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio. In particolare, l’amministratore aveva fatto eseguire opere non autorizzate e, quindi, pagamenti in difformità rispetto ai certificati a firma del direttore dei lavori; infine, non aveva reso edotti i condomini di azioni giudiziarie intraprese dalla ditta appaltatrice. Contrariamente alla posizione del primo giudice, la Corte d’appello riteneva assente ogni forma di responsabilità gestionale e/o amministrativa, attività che nel caso di specie esulavano completamente dalle funzioni e competenze proprie di un amministratore condominiale. Le incongruenze attinenti ad alcuni lavori descritti nel computo metrico estimativo, a parere della Corte territoriale, “potevano essere rilevabili solo da un tecnico esperto e comunque non incidenti su quanto fatturato dall’impresa appaltatrice”. In verità, secondo il provvedimento impugnato, i pagamenti erano stati effettuati con l’autorizzazione del direttore dei lavori e, la variazione dei costi, era giustificata dalla contabilità di cantiere. Infine, doveva escludersi l’obbligo per l’amministratore di tenere un “libro giornale” dei lavori. Secondo la Corte di Cassazione, i giudici di merito hanno errato nel valutare la diligenza dell’amministratore, quale rappresentante del committente riguardo all’appalto dei lavori di manutenzione straordinaria, sulla base delle sole attribuzioni ordinarie conferitegli dalla legge e, in particolare, dall’art. 1130 c.c., che invece concernono in generale l’amministrazione ordinaria. L’amministratore incaricato dell’attività straordinaria (con previsione di una speciale remunerazione) inerente al conferimento di un appalto per la manutenzione del fabbricato non deve svolgere il suo compito fidandosi dell’impresa appaltatrice e del direttore dei lavori fino al punto da ritenersi esonerato dall’obbligo di esercitare una qualsiasi sorveglianza. Spetta, al contrario, all’amministratore, in aggiunta all’eventuale direttore dei lavori, il compito di controllare lo svolgimento dei lavori, di verificarne lo stato, di accertare che l’esecuzione dell’opera proceda nei termini e secondo le condizioni stabiliti dal contratto e a regola d’arte. Quindi di effettuare o negare i pagamenti in funzione della corrispondenza della partita compiuta alle previsioni quantitative o qualitative delle clausole contrattuali, di rendere note tempestivamente ai condomini le eventuali difficoltà sopravvenute nell’esecuzione dell’appalto obiettivamente idonee ad incidere sul rapporto gestorio. In conclusione, la speciale remunerazione stabilita dall’assemblea per l’amministratore, in relazione ai lavori relativi alle parti comuni dell’edificio condominiale, trova causa nello svolgimento di attività “eccedenti rispetto alle ordinarie attribuzioni ad esso conferite dalla legge”.

10 luglio 2025 / Maurizio TARANTINO

All’interno di un condominio, la bacheca è strumento di primaria importanza e di ampia diffusione in tutti gli immobili, la cui funzione principale è di ospitare avvisi e annunci rivolti ai condomini. Proprio per questo motivo, è lecito affiggere in bacheca tutte le informazioni che possono agevolare la corretta gestione del condominio, come ad esempio quelle sul funzionamento dei servizi comuni. Oltre a ciò, l’uso della bacheca condominiale riguarda anche gli avvisi e la trasmissione dei recapiti utili per facilitare un contatto da parte dei condomini con l’amministratore. L’obiettivo della bacheca condominiale è garantire una funzione conoscitiva nell’interesse generale. Pertanto, non tutte le informazioni possono essere condivise tramite tale strumento. Per esempio, la bacheca non può includere avvisi riguardanti la gestione contabile del condominio, considerato che non si tratta di un tema attinente alla fruizione delle parti comuni e potrebbe ledere il diritto alla privacy dei singoli condomini. In tema, il provvedimento del Garante per la privacy 18 maggio 2006 n. 1297626 ha stabilito che è “vietata la diffusione di dati personali mediante l’affissione di avvisi di mora o di sollecitazioni di pagamento in spazi condominiali aperti al pubblico, in cui è consentita l’affissione di avvisi generali (quali convocazioni di assemblea o comunicazioni urgenti)”. Inoltre, nelle nuove “Linee Guida sul trattamento dei dati personali nell’ambito del condominii”, su cui il Garante ha da poco avviato la pubblica consultazione (cfr. Avviso 8 maggio 2025), si conferma che nelle “affissioni nella bacheca condominiale” si devono escludere “i dati personali dei condòmini, dato che tali comunicazioni, in forza del principio di proporzionalità, possono essere effettuate con modalità parimenti efficaci ma meno invasive” e si cita la giurisprudenza relativa all’illegittima esposizione, in bacheca, delle posizioni debitorie dei condomini (Cass. n. 29323/2022). Inoltre, come sottolineato in giurisprudenza, la bacheca non può essere utilizzata per divulgare informazioni su procedimenti giudiziari in corso a carico di qualcuno (Cass. 28 marzo 2017 n. 15221). Anche l’affissione delle informazioni concernenti le posizioni di debito del singolo partecipante al condominio integra inammissibile diffusione (Cass. 4 gennaio 2011 n. 186). Ai princìpi innanzi esposti si è uniformato il Tribunale di Taranto con la sentenza n. 826 del 7 aprile 2025. L’appellante, proprietario di due appartamenti rispettivamente utilizzati come abitazione privata e studio professionale, sosteneva che l’amministratore aveva inserito nella bacheca i nominativi dei condomini non in regola con i pagamenti delle spese condominiali, indicando a fianco di ogni nominativo la cifra dovuta. Dopo l’archiviazione nel giudizio penale e il rigetto della domanda nel giudizio civile di primo grado (Giudice di pace), il condomino proponeva appello. Secondo il giudicante, l’elemento che qualifica l’informazione, rendendola “dato personale”, è rappresentato esclusivamente dal fatto che essa si riferisca a un soggetto determinato o determinabile. La misura in cui ciascun condomino è tenuto a partecipare alle spese condominiali e i dati relativi alla mora nel pagamento dei contributi hanno certamente una valenza contabile, di interesse ai fini della gestione collettiva, ma ciò non fa venir meno la loro natura di dati personali, soggetti, in quanto tali, alla disciplina del Codice di protezione e alle regole generali per il trattamento che esso delinea. Pertanto, all’amministratore non è consentita la pubblicità indiscriminata dei dati dei condomini (morosi), dovendo egli comunque osservare i princìpi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati sono raccolti. Grava sull’amministratore il dovere di adottare le opportune cautele per evitare l’accesso a quei dati da parte di terzi. Così, ad esempio, pur essendo tenuto a indicare analiticamente i dati dei condomini morosi in rendiconto o a fornire l’elenco completo ai terzi creditori, non può procedere all’affissione dei suddetti dati nella bacheca dell’androne condominiale. Infatti, in tale caso, l’affissione del dato personale concernente le posizioni di debito del singolo condomino, avvenendo in uno spazio accessibile al pubblico, si risolverebbe nella messa a disposizione di quei dati in favore di una serie indeterminata di persone estranee e, quindi, in una indebita diffusione, come tale illecita e fonte di responsabilità civile. In conclusione, i dati riferiti ai singoli partecipanti al condominio, raccolti e utilizzati per le finalità previste dalla disciplina civilistica di cui agli artt. 1117 e ss. c.c. e alle relative norme di attuazione, ivi compresi quelli relativi alle posizioni debitorie di ciascuno nei confronti della collettività condominiale, costituiscono dati personali, tutelati dalla specifica disciplina di protezione e dal Regolamento Ue 679/2016. Per le ragioni esposte, in accoglimento dell’appello, l’amministratore è stato condannato al risarcimento del danno non patrimoniale causato al condomino, un commercialista, che esercitava anche l’attività professionale nel condominio.

8 luglio 2025 / Maurizio TARANTINO