Una norma contenuta nel Ddl. sulla semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese, che dopo il via libera del Senato nella riunione dell’8 ottobre passa ora all’esame della Camera, potrebbe modificare la tanto criticata disciplina relativa alla circolazione degli immobili donati. La disposizione era stata stralciata dal Ddl. di bilancio 2024 e fatta confluire in un autonomo Ddl.

L’art. 44 del testo, modificando gli artt. 561, 562, 563 c.c. e le norme sulla trascrizione, metterebbe al sicuro gli acquisti di immobili che provengono da donazione, impedendo ai legittimari lesi di chiedere la restituzione del bene al terzo acquirente.

Gli aspetti problematici dell’attuale disciplina sono legati al fatto che i legittimari (coniuge, figli e ascendenti del defunto), che siano stati esclusi dalla successione o che non abbiano ottenuto la quota loro riservata per insufficienza del patrimonio del de cuius, possono chiedere a terzi la restituzione del bene che il donatario del de cuius ha alienato loro. In particolare, i legittimari lesi, dopo aver agito in riduzione verso le disposizioni testamentarie, possono:
- agire contro coloro che hanno ricevuto donazioni dal de cuius, per ridurre la donazione del valore eccedente la quota di cui il defunto poteva disporre (mediante l’azione ex art. 555 c.c.);
- se i donatari hanno alienato i beni, agire, previa escussione dei donatari, nei confronti dei terzi a cui questi abbiano venduto il bene (art. 563 c.c.) per ottenere la restituzione, se non sono decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione.
Il proprietario del bene può liberarsi dall’obbligo solo pagando l’equivalente in denaro.

In sostanza, per 20 anni dalla donazione, chi ha acquistato un immobile da una persona che l’ha ricevuto per donazione rischia di essere chiamato a restituirlo a fronte di una lesione della legittima; questo pericolo scoraggia sia gli acquirenti che gli istituti di credito, che sono restii a concedere mutui ipotecari per l’acquisto di immobili donati, in quanto l’art. 561 c.c. sancisce che gli immobili restituiti sono “liberi da ogni peso o ipoteca” di cui il legatario o il donatario può averli gravati, con conseguente perdita della garanzia da parte della banca. Tra l’altro, l’azione è esercitabile senza limiti di tempo se il coniuge e i parenti in linea retta del donante hanno notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione (art. 563 comma 4 c.c.).

La norma contenuta nel Ddl. in commento stabilisce che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi a cui il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari per quanto necessario a integrare la quota riservata.

In sostanza, il legittimario non potrà più ottenere i beni donati dal de cuius chiedendone la restituzione ai terzi acquirenti del donatario, ma potrà:
- chiedere la restituzione dell’immobile al donatario;
- se l’immobile è stato alienato, ricevere dal donatario una compensazione in denaro (purché il patrimonio sia capiente).

Il secondo periodo del nuovo art. 563 c.c. stabilisce, inoltre, che, se il donatario è in tutto o in parte insolvente, l’avente causa a titolo gratuito è tenuto a compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio da lui conseguito. Pertanto, i terzi che hanno ricevuto il bene a loro volta per atto gratuito potrebbero comunque essere chiamati a compensare in denaro i legittimari. Solo chi ha acquistato “a titolo oneroso” sarebbe effettivamente risparmiato dal rischio di dover compensare i soggetti lesi.

La nuova disciplina, se confermata, si applicherebbe alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge, quindi ai decessi avvenuti a partire da tale data, indipendentemente dalla data della donazione.

Per le successioni apertesi anteriormente, il regime transitorio prevede che i legittimari possano ancora proporre azione di restituzione nei confronti degli aventi causa dai donatari, a condizione che, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della legge, notifichino e trascrivano, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione (ex art. 563 comma 4 c.c.) o l’abbiano già fatto. Se l’opposizione non è notificata e trascritta, la nuova disciplina si applica anche alle successioni aperte prima dell’entrata in vigore della legge, decorsi sei mesi dalla sua entrata in vigore.