Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa spetta anche quando, al momento del nuovo acquisto (nel 2024), il contribuente non abbia ancora alienato la ex prima casa, purché provveda a farlo entro 2 anni (applicando il nuovo termine di cui all’art. 1 comma 116 della L. 207/2024). In questo caso, il credito maturato con il nuovo acquisto (ove non utilizzato per diminuire l’imposta dovuta sul nuovo acquisto) può essere portato in diminuzione dell’IRPEF nel modello REDDITI 2025 o 730/2025 (relativo ai redditi 2024). Si tratta di due dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 238, pubblicata ieri, che, tornando sul tema del credito d’imposta sul riacquisto della prima casa (di cui all’art. 7 della L. 448/98), non solo conferma quanto di recente chiarito con la risposta n. 197/2025 (si veda “Raddoppia il tempo per vendere l’ex prima casa e salvare il bonus per il riacquisto” del 31 luglio 2025), ma fornisce anche ulteriori interessanti chiarimenti sulla quantificazione e sulle modalità di fruizione del credito. Nel 2003 Tizio e la sua futura moglie Caia avevano acquistato, al 50% ciascuno, la propria prima casa (immobile Alfa), applicando le agevolazioni di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86. Purtroppo, però, nel 2011, Caia era deceduta e la sua quota, pari al 50% dell’immobile Alfa, si era trasferita, per successione al coniuge ed al figlio per un 25% ciascuno (Tizio, era, quindi, divenuto titolare del 75% dell’immobile Alfa). Anni dopo, nel 2024, Tizio aveva acquistato una nuova abitazione (Beta), chiedendo nuovamente le agevolazioni prima casa, impegnandosi a rivendere la vecchia entro 2 anni dal nuovo acquisto agevolato (sfruttando il nuovo termine lungo introdotto dall’art. 1 comma 116 della L. 207/2024, che è applicabile anche agli atti per i quali al 31 dicembre 2024 fosse ancora pendente il termine di un anno, cfr. la risposta n. 127/2025). A tal punto, Tizio si rivolgeva all’Agenzia delle Entrate per avere conferma di:
- aver maturato un credito d’imposta sul riacquisto della prima casa pari a 1.000 euro (corrispondente alla somma corrisposta a titolo di imposta di registro sull’acquisto di Alfa operato nel 2003);
- di conseguenza, poter portare tale cifra in diminuzione dell’IRPEF, nel modello 730/2025. Con la risposta n. 238 di ieri, l’Agenzia non accoglie integralmente la soluzione prospettata da Tizio. In primo luogo, confermando quanto da poco affermato nella risposta n. 197/2025, l’Amministrazione ribadisce che il termine di 2 anni per la rivendita dell’ex prima casa, introdotto dalla L. 207/2024 esplica effetti anche sul credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. Pertanto, tenuto conto che, nel caso di specie, il nuovo acquisto è avvenuto nel 2024, il credito può spettare a condizione che l’alienazione dell’ex prima casa avvenga entro 2 anni. Il secondo profilo riguarda, poi, la fruizione del credito in dichiarazione dei redditi. In proposito, l’Agenzia conferma (citando la circ. n. 19/2001) che la data di acquisizione del credito è ancorata alla data del nuovo acquisto. Pertanto, posto che il tax credit “può essere fatto valere, tra l’altro, in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso”, nel caso di specie (acquisto di Beta nel 2024) è possibile portare in diminuzione il credito nel modello 730/2025. Ciò, quindi, a prescindere dall’avvenuta alienazione dell’ex prima casa (Alfa) al momento della presentazione della dichiarazione. Invece, per quanto concerne la quantificazione del credito, l’Amministrazione non concorda col contribuente istante. Rileva, infatti, l’Agenzia (citando ancora la circ. n. 19/2001) che il credito d’imposta per il riacquisto è un credito personale e “compete al contribuente che, al momento dell’acquisizione agevolata dell’immobile, abbia alienato da non oltre un anno [ 2 anni ndr] la casa di abitazione da lui stesso acquistata con l’aliquota”. Per questo motivo, il credito non sorge se il contribuente aliena un immobile che aveva ricevuto per donazione o successione (anche se il donante o defunto l’aveva acquistato con le agevolazioni prima casa). Pertanto, nel caso di specie bisogna considerare il fatto che Tizio aveva acquistato solo il 50% dell’immobile Alfa, mentre ai fini del credito è irrilevante che egli avesse acquistato l’ulteriore 25% per successione dalla moglie. Quindi, posto che l’importo del credito d’imposta spettante è pari al minore degli importi dei tributi applicati ai due acquisti agevolati, nel caso di specie, è necessario confrontare:
- la quota del 50% dell’imposta di registro assolta sul primo acquisto (effettuato in comunione), pari a 500 euro;
- e l’imposta complessivamente pagata sul secondo acquisto, effettuato da Tizio. Tizio potrà portare in diminuzione nel modello 730/2025 il minore di questi importi.
11 settembre 2025
/ Anita MAURO