Con il focus n. 1/2026, AIDC Lab analizza alcuni dei numerosi problemi interpretativi generati dalla “nuova” presunzione di imprenditorialità applicabile alle locazioni brevi, dopo le modifiche apportate dalla legge di bilancio 2026 (art. 1 comma 17 della L. 199/2025) all’art. 1 comma 595 della L. 178/2020. In forza della nuova disposizione, a partire dal periodo di imposta 2026, la disciplina delle locazioni brevi, di cui all’art. 4 del DL 50/2017, è compatibile con la “destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta”. La soglia, quindi, è esattamente dimezzata rispetto a quella applicabile dal periodo di imposta 2021 al 2025, quando la locazione breve era compatibile con la destinazione a tale attività di 4 appartamenti per periodo di imposta. Dal periodo d’imposta 2026, “ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale”. Ma l’abbassamento della soglia, avendo reso potenzialmente molto più frequente il superamento del limite, ha generato, già nel suo primo mese di applicazione, molte criticità (si veda “Complessa gestione degli affitti brevi in comproprietà” del 26 gennaio 2026), che il documento di AIDC Lab analizza, nel tentativo, nell’attesa delle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate, di fornire soluzioni pratiche alle molte questioni operative sollevate dalla nuova disposizione. In primo luogo, per quanto concerne l’ambito di applicazione della soglia, il focus ritiene che il fatto che il comma 595 dell’art. 1 della L. 178/2020 abbia ancorato il conteggio alla nozione di “appartamento” escluda dal computo la locazione breve di “diverse stanze nel medesimo appartamento”. Secondo l’Associazione, la nozione di “appartamento” coinciderebbe con quella di “unità immobiliare” e impedirebbe di computare le “stanze” affittate. Tuttavia, il documento non manca di rilevare come, in tali casi, sia necessario operare una valutazione “caso per caso”, per individuare un’eventuale gestione imprenditoriale. Ancora, per quanto concerne le ipotesi di comproprietà, il documento conferma la necessità di isolare la posizione di ogni comproprietario, con la conseguenza di rendere “oltremodo complessa”, però, la gestione nel caso in cui uno solo (o solo alcuni) dei comproprietari superi la soglia di imprenditorialità. Viene, invece, esclusa dal campo di applicazione del comma 595 l’ipotesi del soggetto che sia titolare di una quota societaria “di una entità che mette a disposizione, anche per brevi periodi di tempo, degli appartamenti”. Passando, poi, al profilo temporale, il documento sembra escludere che la presunzione possa operare retroattivamente: se un soggetto loca con contratti di locazione breve due appartamenti per il primo periodo dell’anno, stipulando il contratto relativo al terzo appartamento solo il 1° giugno 2026, secondo l’AIDC Lab l’imprenditorialità scatta solo da giugno, con la conseguenza che “i canoni afferenti le locazioni attuate sino al 31 maggio 2026, saranno trattate nell’ambito dei redditi fondiari mentre, per le locazioni poste in essere dal 1° giugno 2026, i relativi canoni diverranno componenti positivi del reddito di impresa”. Tuttavia – precisa il documento – nell’esempio proposto, il fatto che da settembre in avanti la locazione breve sia limitata a soli due appartamenti non consentirebbe di passare nuovamente al regime non imprenditoriale. Inoltre, viene esaminato il caso in cui vi sia uno scostamento temporale tra la data della “prenotazione” della locazione breve (avvenuta nel 2025) e la data della fruizione effettiva della prestazione (avvenuta nel 2026). L’ipotesi, peraltro, si presenta non di rado con riferimento ad appartamenti offerti in locazione breve in zone interessate dai Giochi olimpici invernali: è possibile che l’appartamento sia stato “prenotato” nel 2025, ma la locazione breve si svolga a febbraio 2026. In tal caso, secondo AIDC Lab, per evitare che, in pratica, al contribuente trovi applicazione una disciplina che al momento della stipula del contratto di locazione non era ancora ancora in vigore, si potrebbe escludere l’applicazione della nuova soglia, almeno in presenza di prenotazioni e pagamenti tracciabili tramite piattaforme (purché, naturalmente, per il restante periodo di imposta 2026 la soglia non sia mai superata). Altra questione interessante attiene il concetto di “destinazione” cui fa riferimento la norma recata dall’art. 1 comma 595 della L. 178/2020 nel fissare la nuova soglia: secondo il focus, la destinazione non può prescindere da una successiva effettiva locazione dell’appartamento. In breve, secondi i relatori, non avrebbe senso considerare imprenditore, ad esempio un soggetto che offre in locazione breve tre immobili, se poi, nel periodo di imposta non percepisce da quell’attività alcun reddito, perché non riesce in concreto ad affittarne nessuno. Pertanto – conclude il documento – affinché possa operare la presunzione, ad una “disponibilità solo potenziale deve corrispondere una effettiva destinazione alla locazione”.
3 febbraio 2026
/ Anita MAURO