Lunedì prossimo, 30 giugno 2025 scade il termine per l’invio della comunicazione relativa alle locazioni brevi concluse nel 2024.

L’adempimento riguarda gli intermediari per il cui tramite i contratti sono stati conclusi, ovvero i “soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare” (art. 4 comma 4 del DL 50/2017).

Si ricorda che la nozione di locazione breve trova espressa definizione nell’art. 4 del DL 50/2017, il quale recita: “si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Posto che la disciplina delle locazioni brevi è incompatibile con l’esercizio dell’attività di impresa, è importante rilevare come esista una presunzione (art. 1 comma 595 della L. 178/2020), in base alla quale si presume svolta in forma imprenditoriale l’attività “di destinazione alla locazione breve” di più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

In breve, quindi, la normativa sulle locazioni brevi è compatibile con la destinazione a locazione di un numero massimo di 4 appartamenti, in quanto oltre tale soglia si presume l’esercizio in forma imprenditoriale.
Tra le disposizioni peculiari che operano per le locazioni brevi, l’art. 4 del DL 50/2017 prevede una serie di obblighi (comunicazione, ritenuta, certificazione etc.) in capo agli “intermediari” coinvolti nella formazione del contratto e/o nel pagamento dei canoni.

In particolare, il comma 4 dell’art. 4 citato dispone che i soggetti sopra individuati, se intervengono nella stipula dei contratti, devono trasmettere, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui i dati si riferiscono, i dati relativi:
- ai contratti di locazione breve e sublocazione breve conclusi per il loro tramite;
- ai contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi ed aventi le caratteristiche delle locazioni brevi, stipulati per il loro tramite.

In forza della citata disposizione, quindi, entro lunedì 30 giugno prossimo, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, devono comunicare al Fisco i dati delle locazioni brevi concluse per il loro tramite nell’anno precedente (2024).

Come illustrato a suo tempo dall’Agenzia delle Entrate nella circ. n. 24/2017, non sono tenuti alla trasmissione dei dati “tutti gli intermediari che favoriscono l’incontro tra domanda e offerta di abitazione, ma soltanto coloro che, oltre a tale attività, forniscono un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo”.

La comunicazione, che avviene telematicamente, utilizzando l’apposito servizio presente sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate, contiene:
- il nome, il cognome, il codice fiscale del locatore;
- la durata del contratto;
- l’importo del corrispettivo lordo;
- l’indirizzo e i dati catastali dell’immobile;
- l’anno di riferimento;
- per effetto dell’art. 1 comma 78 della L. 207/2024, anche il CIN di cui all’art. 13-ter del DL 145/2023.

Non rilevano, invece, i dati del conduttore i quali, pertanto, ai fini di tale norma, non dovranno essere oggetto di comunicazione.
Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.

L’omessa, incompleta o infedele comunicazione di dati è punita con la sanzione:
- da 250 a 2.000 euro (art. 11 del DLgs. 471/97);
- da 125 a 1.000 euro se la trasmissione è effettuata entro 15 giorni dalla scadenza.
I soggetti residenti in Italia devono trasmettere i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline, direttamente o tramite intermediari abilitati.

Invece, per i soggetti non residenti, si applicano le nuove regole introdotte dall’art. 1 comma 63 della L. 213/2023, in base al quale i soggetti:
- in possesso di una stabile organizzazione in Italia, e quelli residenti al di fuori dell’Unione europea, in possesso di una stabile organizzazione in uno Stato membro, provvedono agli adempimenti tramite la stabile;
- residenti al di fuori dell’Ue, privi di stabile organizzazione in uno Stato membro, devono nominare un rappresentante fiscale; in assenza della nomina, sono solidalmente responsabili per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sui canoni/corrispettivi i soggetti residenti in Italia appartenenti allo stesso gruppo dei residenti fuori dall’Ue;
- residenti in uno Stato Ue, privi di stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente ovvero nominare un rappresentante fiscale.