I condomini sono tenuti a pagare le spese comuni e, in caso di inadempimento, l’amministratore può chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo. Il legislatore, infatti, con l’art. 1129 c.c., ha previsto che l’amministratore debba agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi “entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”. Inoltre, a sostegno degli strumenti di tutela, l’art. 63 comma 1 disp. att. c.c. stabilisce che, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo. Una volta saldate le spese legali per il giudizio monitorio, l’amministratore dovrà poi inserirle come “addebito personale” nel consuntivo, addebitandole ai morosi. In verità, ogni qual volta si tratti di liquidazione giudiziale, il condominio potrà indicare il debito in capo al moroso e, stante la tecnica della partita doppia, l’amministratore sarà in grado di indicare il valore come attivo nel bilancio condominiale. In quest’ultimo caso, però, occorre fare una distinzione sulla validità della delibera di approvazione del bilancio consuntivo. Difatti, è affetta da nullità la deliberazione che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza. Diversamente, è legittima la deliberazione dell’assemblea condominiale che addebiti al condomino moroso le spese legali liquidate a suo carico nel decreto ingiuntivo emesso in favore del condominio, trattandosi di atto ricognitivo di un provvedimento giudiziale provvisoriamente esecutivo (Cass. 18 giugno 2016, n. 751). In tale ultimo caso, quindi, è valido il rendiconto che contiene l’indicazione di una spesa personale (per l’attività processuale) in quanto “collegata” a una specifica procedura attivata dall’amministratore di condominio nei confronti dei condomini morosi (decreto ingiuntivo); invece, quando l’addebito personale nel rendiconto avviene senza un titolo legittimante l’addebito, il condomino può contestare il bilancio approvato dall’assemblea nei termini di legge. All’orientamento giurisprudenziale sopra descritto si è uniformato il Tribunale di Bari, con la sentenza n. 976 del 19 marzo 2025. Nella vicenda esaminata dal giudice di merito, la condomina impugnava la delibera condominiale avente a oggetto l’approvazione del bilancio consuntivo, dal quale erano emerse alcune spese senza alcuna giustificazione. Inoltre, la ricorrente riteneva la delibera invalida, tra il resto, per non aver l’amministratore rispettato il termine per l’approvazione del bilancio consuntivo. Nel caso di specie, tuttavia, la condomina non si era rivolta preventivamente all’amministratore al fine di conoscere i giustificativi del debito. In proposito, il Tribunale ricorda che, al fine di soddisfare adeguatamente il diritto di informazione dei condomini circa l’oggetto della delibera, l’amministratore non è obbligato a depositare integralmente la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, ma è soltanto tenuto a permettere ai condomini, che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, in modo tale da soddisfare il diritto di informazione della regolarità della contabilità (Cass. n. 33038/2018). Inoltre, erano rimaste incontestate la ricostruzione dei fatti e la giustificazione operate dal convenuto (il condominio) in ordine alle predette spese: a seguito del mancato pagamento degli oneri condominiali in relazione all’unità immobiliare di cui era titolare la condomina, l’amministratore aveva chiesto e ottenuto il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e, successivamente, l’attività di pignoramento immobiliare. Alla luce di tale, incontestata, ricostruzione, le poste addebitate alla condomina attrice risultavano essere spese legali relative ad attività giudiziali esperite nei suo confronti dal condominio e, in quanto tali, correttamente imputabili in solido in capo ai condomini morosi (nel caso di specie, titolari dell’immobile erano, al 50% due soggetti). In conclusione, è legittima la delibera condominiale che, in via ricognitiva, addebiti al singolo condomino le spese legali liquidate a suo carico e a favore del condominio in un provvedimento giurisdizionale, nella specie un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. In tal caso, l’amministratore può appostare la spesa nelle attività del rendiconto e addebitare, di riflesso, la spesa in capo al condomino moroso. Infine, per quanto concerne la contestata violazione del termine di 180 giorni dalla fine dell’esercizio (art. 1130 c.c.) per l’approvazione del bilancio, il Tribunale afferma che “esso non concerne la legittimità/validità della deliberazione assembleare, quanto un motivo di revoca dell’amministratore, ragion per cui la censura è infondata”.
17 aprile 2025
/ Maurizio TARANTINO