Nel condominio, in caso di lastrico solare o terrazza a livello, opera l’art. 1126 c.c., in virtù del quale quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Questa norma, come precisato dalla Cassazione con la pronuncia 5 novembre 2021, n. 32103, si riferisce a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale “del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto”. Ai princìpi innanzi esposti la Suprema Corte di Cassazione si è uniformata con la sentenza n. 10534 del 21 aprile 2026, aggiungendo, però, un ulteriore tassello al ragionamento. Nella vicenda in esame, alcuni condomini (coniugi) convenivano in giudizio il proprietario dell’immobile con sovrastante terrazzo a livello, rappresentando di aver subito danni occasionati dalle numerose infiltrazioni; quindi, chiedevano l’accertamento della responsabilità esclusiva dello stesso e la sua condanna al risarcimento dei danni. Nei giudizi di merito, i giudici hanno accertato che le infiltrazioni erano dovute a una non idonea impermeabilizzazione e all’inadeguato sistema di deflusso delle acque. Tale condizione, in assenza di prove, non era causata da fatto diretto della proprietaria esclusiva del lastrico, con la conseguenza che la ripartizione dei costi di riparazione andava effettuata sulla base dei criteri di cui all’art. 1126 c.c.; di conseguenza, i giudici non hanno accolto la domanda risarcitoria riferita al mancato utilizzo, a fini abitativi, del vano sottostante. Avverso il provvedimento in esame, i coniugi hanno proposto ricorso in Cassazione eccependo l’adozione di un criterio di ripartizione non corretto, per avere i giudici di merito ripartito le spese di ripristino secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (attribuendone 1/3 al proprietario del lastrico e 2/3 ai proprietari dei piani sottostanti, cioè ai soli ricorrenti). Ad avviso dei ricorrenti, i giudici avrebbero dovuto considerare che il condominio in questione era minimo, in quanto composto da due sole unità abitative, e che il lastrico solare sovrastava la relativa unità immobiliare soltanto in parte, sicché doveva applicarsi, in via analogica, la norma di cui all’art. 1125 c.c. I giudici di legittimità confermano che l’applicazione dell’art. 1126 c.c., nel caso di specie, vanificherebbe la ratio della disposizione, giacché, applicando tale criterio anche ai casi in cui il lastrico solare copra una sola unità immobiliare, “il proprietario della stessa andrebbe a pagare i due terzi della spesa di rifacimento di un bene di cui il proprietario del lastrico in proprietà o uso esclusivo si avvantaggia in maggior misura”. La Suprema Corte ritiene, invece, applicabile alla fattispecie in esame il principio affermato dalla Cassazione 14 settembre 2017 n. 21337 per “il diverso caso in cui il lastrico funga anche da copertura per i locali di proprietà esclusiva di un singolo condomino”. Secondo tale pronuncia, in particolare, ai fini della ripartizione delle suddette spese “non si può ricorrere al criterio previsto dall’art. 1126 c.c. ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell’inerente manutenzione”. La Cassazione, quindi, non ha condiviso il ragionamento del giudice di merito, il quale aveva escluso, in fatto, la sussistenza di una responsabilità esclusiva della proprietaria del lastrico solare, ritenendo che il danno derivasse dalla mancata solerzia di entrambi i condomini nell’apprestare tempestivamente ricostruzioni e riparazioni. In maniera innovativa, la Corte ha così enunciato il seguente principio di diritto: “In tema di condominio negli edifici, nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello) di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condomini che copra una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio di cui all’art. 1125 c.c., costituente una particolare declinazione di quello sancito dall’art. 1123 c.c., e non secondo il criterio derogatorio di cui all’art. 1126 c.c., venendo meno, in tale situazione, la ratio sottesa a quest’ultima disposizione, che è quella di non far gravare iniquamente sui condomini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare colui che tragga da tale porzione immobiliare vantaggi ulteriori rispetto a quelli derivanti dalla funzione di copertura della stessa”.
2 luglio 2026
/ Maurizio TARANTINO