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Mercoledì, 21 ottobre 2020 - Aggiornato alle 6.00

FISCO

L’acquisto con scrittura non autenticata registrata entro un anno salva la prima casa

Il nuovo immobile deve essere adibito ad abitazione principale

/ Anita MAURO

Sabato, 17 ottobre 2020

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Per evitare la decadenza dal beneficio, in ipotesi di alienazione infraquinquennale della prima casa, è necessario procedere, entro un anno, all’acquisto di un “altro immobile da adibire a propria abitazione principale”. A tal fine, è idoneo anche un atto di acquisto stipulato mediante scrittura non autenticata, purché sia registrato (atteso che, in tal modo, l’atto acquista data certa). Invece, il fatto che l’atto di compravendita non sia trascritto non rileva ai fini dell’esclusione della decadenza.
Questo principio è sancito dalla Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 22488, depositata ieri.

Si rammenta che, a norma del comma 4 della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, si configura la decadenza dall’agevolazione “prima casa”, goduta in relazione ad un determinato acquisto, ove l’immobile agevolato venga alienato prima di cinque anni dall’acquisto medesimo, salvo che il contribuente non proceda a riacquistare un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione.

Affinché il nuovo acquisto “eviti” la decadenza – precisa l’Agenzia delle Entrate – non è necessario che esso avvenga nuovamente in presenza dei requisiti per il godimento dell’agevolazione “prima casa”, ma è sufficiente che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale del contribuente (cfr., tra le tante, la circ. 7 giugno 2010 n. 31).
Pertanto, l’elemento essenziale per attivare il meccanismo che “blocca” la decadenza è il fatto che il nuovo immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale, non essendo sufficiente a tal fine la mera intenzione.

Sulla base di tale principio, ad esempio è stata riconosciuta la possibilità di evitare la decadenza in caso di acquisto di una quota immobiliare, in comproprietà, purché “sia significativa, di per sé, della concreta possibilità di disporre del bene al fine di poterlo adibire a propria abitazione” (Cass. n. 13291/2011); invece, non si ritengono idonei ad impedire la decadenza, né l’acquisto della nuda proprietà (Cass. n. 17148/2018), né la stipula del solo contratto preliminare di compravendita (Cass. n. 17151/2014).

Invece, per quanto concerne il rispetto del termine di un anno, la Corte non condivide le doglianze dell’Agenzia delle Entrate e ritiene che la scrittura privata non autenticata, registrata entro un anno dalla vendita infraquinquennale, ben possa soddisfare la condizione, atteso che la registrazione attribuisce data certa alla scrittura, a nulla rilevando a tal fine il fatto che la scrittura non fosse autenticata (nel caso di specie, inoltre, era stata proposta anche l’azione per l’accertamento dell’autenticità delle sottoscrizioni della scrittura).

Si ricorda che l’art. 2704 c.c. dispone che la “data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l’hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l’anteriorità della formazione del documento”.

In proposito, la Corte di Cassazione afferma che in tema di imposta di registro, il legislatore ha inteso estendere il concetto di “terzo” cui fa riferimento l’art. 2704 c.c., includendovi anche l’Amministrazione finanziaria, “titolare di un diritto di imposizione collegato al negozio e suscettibile di pregiudizio per effetto di esso”, sicché deve farsi riferimento al momento in cui la scrittura ha acquistato data certa con la registrazione (Cass. n. 7621/2017).

D’altronde – rileva l’Agenzia – la data di registrazione delle scritture non autenticate è stata utilizzata anche dal legislatore in più occasioni come discrimine per l’applicazione di una certa norma nel tempo; ad esempio, ai fini dell’entrata in vigore dell’imposta di donazione (re)introdotta dal DL 262/2006, l’art. 2 comma 53 del DL 262/2006 dispone che la nuova disciplina si applichi (tra il resto) alle “scritture private non autenticate presentate per la registrazione dal” 29 novembre 2006.

Alla luce di tali principi, la Corte afferma, quindi, che la registrazione, entro un anno dall’alienazione della prima casa, della scrittura privata non autenticata di acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, possa evitare la decadenza dal beneficio goduto sul primo acquisto.

La data certa, conseguita con la registrazione, nel caso di specie sopperisce, quindi, all’assenza di autentica delle firme, consentendo di prescindere dalla trascrizione dell’atto (si veda “Data certa delle prove documentali sempre necessaria per la Cassazione” del 15 ottobre 2020).

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