IVA ordinaria per gli immobili in categoria F/4
Giovedì, 7 aprile 2022
Con la risposta a interpello n. 167 di ieri, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che si applica l’aliquota IVA ordinaria alla cessione di fabbricati accatastati nella categoria transitoria “F/4”, in quanto oggetto di interventi edilizi finalizzati a convertirne la destinazione d’uso da strumentale a residenziale. Tale classificazione catastale, infatti, caratterizza i fabbricati di cui non è ancora definita la consistenza e l’utilizzo, i quali, ai fini fiscali, mantengono la natura originaria.
Nel caso di specie, una società di gestione di un fondo di investimento immobiliare ha stipulato un contratto preliminare per la cessione di fabbricati in corso di riqualificazione e ristrutturazione, al fine della conversione della loro destinazione d’uso da strumentale a residenziale.
L’Agenzia delle Entrate, oltre a confermare che tale operazione non è esente IVA ex art. 10 comma 1 nn. 8-bis) e 8-ter) del DPR 633/72, rileva come la stessa non possa neppure beneficiare dell’aliquota IVA del 10% prevista per le cessioni di “case di abitazione non di lusso, ancorché non ultimate, purché permanga l’originaria destinazione” (n. 127-undecies, Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72). Alla data del trasferimento, infatti, gli immobili risulteranno accatastati nella categoria “F/4” (unità in corso di definizione), che rappresenta una classificazione transitoria/provvisoria in attesa dell’iscrizione nella categoria catastale definitiva, corrispondente all’effettiva destinazione d’uso (cfr. ris. 8 aprile 2009 n. 99).
Ne discende che gli immobili iscritti nella categoria “F/4” mantengono, ai fini IVA, la natura (nella specie, strumentale) che avevano prima della classificazione catastale provvisoria e, pertanto, alla relativa cessione si applica l’aliquota IVA ordinaria del 22%. In considerazione di ciò e in virtù del principio di alternatività IVA/registro, l’imposta di registro è applicata nella misura fissa pari a 200 euro; invece, le imposte ipotecaria e catastale, vista la natura dei beni trasferiti, sono dovute, rispettivamente, nella misura del 3% e dell’1%.
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