Nell’ordinanza n. 2449, depositata il 5 febbraio 2026, la Corte di Cassazione esamina un caso forse non frequentissimo, ma alquanto interessante, in tema di agevolazioni prima casa (Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86).

La vicenda origina da un atto notarile di “permute a catena”, ovvero l’atto con il quale alcuni soggetti, legati da vincolo di parentela (due genitori e le loro due figlie), operavano una sorta di ridistribuzione del patrimonio immobiliare della famiglia, in modo da far coincidere la titolarità degli immobili con l’effettiva occupazione delle abitazioni medesime.
Questo risultato veniva realizzato con una serie di permute concatenate.

I due genitori Tizio e Caia, titolari al 50% ciascuno dell’immobile Alfa, lo hanno trasferito alla figlia Tizietta, ricevendone in cambio l’appartamento Beta, sito al primo piano dello stesso stabile. In questo modo, i due coniugi e una delle figlie si sono “scambiati” la titolarità degli immobili Alfa e Beta (rispettivamente situati al sesto e al primo piano dello stesso stabile). Contestualmente, però, i coniugi hanno anche trasferito in permuta l’immobile Beta (appena ricevuto in permuta da Tizietta) all’altra figlia Caietta che, in cambio, ha loro trasferito l’usufrutto della villetta Gamma, sita in un diverso Comune (in cui Tizio e Caia già vivevano stabilmente).

All’esito dell’operazione:
- Tizio e Caia sono risultati titolari dell’usufrutto sulla villetta Gamma;
- Tizietta è risultata titolare dell’appartamento Alfa (sesto piano);
- Caietta è risultata titolare dell’appartamento Beta (primo piano).
In questo contesto, i coniugi hanno applicato le agevolazioni prima casa sull’acquisto dell’usufrutto della villetta Gamma.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, contestava l’operazione, ritenendo che la spettanza delle agevolazioni prima casa in capo ai coniugi Tizio e Caia avrebbe dovuto essere verificata, separatamente:
- prima, sull’acquisto dell’immobile Beta;
- poi, sull’acquisto dell’usufrutto su Gamma.
Invece, i contribuenti avevano valutato solo l’acquisto finale, senza considerare che Tizio e Caia, con l’atto in oggetto, avevano realizzato due trasferimenti, uno dei quali (l’acquisto dell’immobile Beta) non avrebbe potuto usufruire dell’agevolazione prima casa, in quanto i coniugi non avevano mai trasferito la residenza in quel Comune, avendo mantenuto sempre la residenza nel Comune in cui si trova la villetta Gamma (dove già vivevano).

La Cassazione, tuttavia, non accoglie il ricorso dell’Agenzia e conferma l’applicabilità dell’agevolazione.
Esclusa la possibilità di riconsiderare i fatti di causa, in quanto non ammessa in sede di giudizio di legittimità, la Corte afferma che, nel caso di specie, debba trovare applicazione l’art. 21 comma 2 del DPR 131/86.

Tale norma disciplina le ipotesi in cui l’atto portato alla registrazione contenga molteplici disposizioni e ne definisce due modalità di tassazione, a seconda della natura della connessione che lega le varie disposizioni:
- il primo comma stabilisce che se “un atto contiene più disposizioni che non derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, ciascuna di esse è soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto” (tassazione autonoma);
- il secondo comma, invece, dispone che se “le disposizioni contenute nell’atto derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, l’imposta si applica come se l’atto contenesse la sola disposizione che dà luogo alla imposizione più onerosa” (tassazione unica).

Ad avviso della Corte, nel caso di specie la tassazione autonoma delle varie disposizioni incluse dell’atto di “permute a catena” sarebbe da escludere in quanto l’operazione realizzata integra “indubbiamente” il vincolo di derivazione necessaria che contraddistingue il comma 2 dell’art. 21: nel caso di specie – spiega la Cassazione – le “permute sono collegate e finalizzate («per la loro intrinseca natura, le une dalle altre») allo scopo finale (l’acquisto delle singole proprietà da parte dei partecipanti al negozio plurilaterale”, come dimostrato dal fatto che l’acquisto dell’immobile, da parte dei coniugi Tizio e Caia, “è avvenuto solo per un istante (ideale), temporalmente non apprezzabile, e, peraltro, soltanto in via strumentale all’assetto finale degli interessi raggiunti nell’atto notarile (l’acquisto dell’usufrutto sulla villetta)”.

In conclusione, secondo la Corte, è corretto considerare, ai fini della tassazione indiretta, il solo acquisto finale, operato dai coniugi e avente per oggetto l’usufrutto su Gamma, in quanto l’acquisto di Beta è stato istantaneo, tanto da divenire “temporalmente non apprezzabile”, anche perché realizzato al solo fine strumentale di raggiungere l’assetto finale di interessi perseguito nell’atto notarile.