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Mercoledì, 21 ottobre 2020 - Aggiornato alle 6.00

FISCO

Superbonus del 110% trasferibile all’acquirente o all’erede

Se il coniuge superstite rinuncia all’eredità, mantenendo solamente il diritto di abitazione, non può fruire delle quote residue

/ Sandro CERATO

Lunedì, 21 settembre 2020

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Anche la detrazione “maggiorata” del 110% si trasferisce all’acquirente in caso di vendita dell’immobile (salvo diverso accordo), ovvero all’erede che detiene materialmente l’immobile a seguito del decesso del titolare della detrazione.

Per i soggetti che stanno valutando l’accesso al super bonus del 110%, di cui all’art. 119 del DL n. 34/2020, è opportuno tener conto, oltre che dei numerosi adempimenti richiesti dalle disposizioni di legge ed attuative, anche delle conseguenze che possono derivare dal trasferimento dell’immobile o dal decesso del soggetto che ne fruisce. Tra l’altro, la detrazione in questione, oltre ad essere maggiorata nella misura, è altresì più “veloce” da spendere in quanto l’arco temporale di fruizione è di “soli” cinque anni in luogo dei dieci anni normalmente richiesti per le altre detrazioni.

L’Agenzia delle Entrate nella circ. n. 24/2020 non fornisce alcun chiarimento “innovativo” rispetto a quanto già espresso nei precedenti documenti di prassi pubblicati negli anni passati, ragion per cui pare opportuno ricordare alcuni chiarimenti soprattutto in relazione alle questioni più delicate.
In caso di cessione dell’immobile il destino naturale della detrazione residua è di seguire il bene con conseguente passaggio all’acquirente, salvo diverso accordo tra le parti (che se non presente nel rogito può risultare da una scrittura privata autenticata o da un atto pubblico, come precisato nella circ. n. 7/2017). Le stesse regole si rendono applicabili anche in ipotesi di donazione dell’immobile, così come precisato nella C.M. n. 57/1998 e nella circ. n. 19/2012). A diverse conclusioni, invece, si perviene qualora oggetto del trasferimento sia il diritto di usufrutto, nel qual caso la detrazione rimane al nudo proprietario, nonché nell’ipotesi di cessione di una quota dell’immobile (a meno che, come previsto nella ris. n. 77/2009, l’acquirente a seguito del trasferimento della quota divenga proprietario esclusivo).

Più complessa ed articolata è l’ipotesi del decesso del titolare della detrazione, poiché in questo caso è previsto che la detrazione residua spetta all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene. Per detenzione materiale e diretta deve intendersi la possibilità di disporre dell’immobile senza necessità che lo stesso sia adibito ad abitazione principale. Sul punto, la circ. n. 7/2017 ha fornito i seguenti chiarimenti:
- se l’immobile è locato, la detrazione residua è persa in quanto l’erede non può disporre del bene a proprio piacimento;
- se vi sono più eredi che hanno a disposizione l’immobile (libero), la detrazione residua è ripartita tra gli stessi pro quota;
- in presenza di più eredi, ma uno solo dei quali abiti l’immobile, la detrazione è attribuita per intero solo a quest’ultimo (in quanto gli altri eredi non ne hanno la disponibilità).

Va inoltre evidenziato che nel caso in cui il coniuge superstite rinunci all’eredità, mantenendo solamente il diritto di abitazione, non può fruire delle quote residue in quanto viene meno la condizione di erede. In tal caso, come chiarito nella circ. n. 24/2004, nemmeno gli altri eredi (figli ad esempio) potranno fruire della detrazione in quanto non dispongono materialmente del bene.

Infine, è opportuno tener conto anche di quanto sottolineato dall’Agenzia nella circ. n. 17/2015 in relazione alla condizione della “detenzione materiale e diretta del bene”, che deve sussistere non solo al momento dell’accettazione dell’eredità, ma anche in tutti gli anni successivi fino ad esaurimento della detrazione. Pertanto, laddove l’erede “detentore” conceda in locazione o comodato l’immobile dovrà sospendere la fruizione della detrazione per tutto il periodo di durata della locazione o del comodato, potendola “riprendere” solamente al termine del contratto (qualora vi siano ancora periodi d’imposta residui).

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