Mentre la nuova (introdotta dalla legge di bilancio 2026) soglia di imprenditorialità delle locazioni brevi (art. 1 comma 595 della L. 178/2020) continua a sollevare questioni (si veda, da ultimo “Commercialista che supera la soglia degli affitti brevi con dubbio incompatibilità” del 13 febbraio 2026), la Fondazione e il Consiglio nazionali dei commercialisti pubblicano un documento dal titolo “Il regime fiscale delle locazioni turistiche”, allargando, così, il campo di osservazione al più ampio contesto della locazione turistica e fornendo spunti interessanti anche sulla presunzione di imprenditorialità.

Il documento, curato dalla Commissione di studio CNDCEC “Fiscalità immobiliare e della transizione ecologica”, prima ancora di affrontare gli aspetti fiscali, dedica attenzione ai profili definitori, cercando di illustrare con chiarezza le nozioni di riferimento (“locazione turistica”, “locazioni brevi”, “affittacamere”, “case vacanze”, “bed and breakfast”. etc) che, sovrapponendosi, talvolta contribuiscono a generare confusione.

La “locazione turistica” è una tipologia di contratto, atipico, che non trova espressa definizione nel codice civile né nella L. 431/98 (in tema di locazioni abitative), sebbene sia citata sia dall’art. 1 comma 2 della L. 431/98 che dal Codice del Turismo (art. 53 del DLgs. 79/2011), la cui disciplina è, quindi, reperibile negli artt. 1571 e s.s. c.c., sulla locazione in generale.

Si tratta, in particolare, di un contratto di locazione, stipulato per periodi di tempo limitati, che soddisfa esclusivamente finalità turistiche, senza contemplare servizi aggiuntivi di tipo paralberghiero (colazione, ristorazione, pulizia camere, cambio biancheria, etc.), in quanto rappresenta comunque una vera e propria “locazione”, in cui il godimento dell’immobile è prevalente rispetto ai servizi prestati. Ciò nonostante, è possibile stipulare contratti di locazione turistica “aventi durata annuale o pluriennale per determinati periodi dell’anno”.

Emerge, così, il discrimine tra “locazione turistica” e “locazione breve”:
- mentre la locazione turistica configura una tipologia contrattuale;
- la locazione breve è una fattispecie cui trova applicazione la peculiare disciplina fiscale descritta dall’art. 4 del DL 50/2017.

Le locazioni brevi sono, infatti, locazioni di durata non superiore a 30 giorni, stipulate (anche tramite intermediari) da locatori persone fisiche che agiscono al di fuori dell’attività di impresa, compatibili con i soli servizi aggiuntivi di pulizia del locali e cambio di biancheria.
Pertanto, se, da un lato, la tipologia contrattuale sottostante alle locazioni brevi è la locazione turistica; dall’altro, però, possono ben immaginarsi contratti di locazione turistica che non rientrano nella disciplina delle locazioni brevi: basti pensare che la locazione turistica potrebbe avere durata superiore a 30 giorni e potrebbe anche essere stipulata da società o enti.

Chiariti, quindi, i confini (ed il diverso contesto di operatività) delle due nozioni di “locazione breve” e “locazione turistica”, il documento chiarisce ancora i rapporti con altre nozioni di uso molto frequente in questi contesti: “affittacamere”, “bed and breakfast” e “case vacanze”: si tratta delle tipologie di strutture ricettive in cui, potenzialmente, potrebbe estrinsecarsi l’attività di locazione turistica in senso lato.

Per le definizioni puntuali di tali strutture, dopo l’intervento della Corte Costituzionale (sentenza n. 80/2012), che ha dichiarato l’incostituzionalità dell’art. 1 comma 1 del DLgs. 79/2011 (Codice del Turismo), è necessario fare riferimento alla normativa regionale, di cui il documento del CNDCEC fornisce, quindi, un’ampia tabella riepilogativa, che raccoglie le diverse indicazioni operanti nelle varie realtà regionali.

Il documento scende, quindi, nel vivo della fiscalità delle locazioni turistiche distinguendo, innanzi tutto, i casi e le condizioni che fanno sì che la concessione di alloggio con finalità turistica generi, di volta in volta:
- reddito fondiario;
- reddito diverso;
- reddito d’impresa.

Con riferimento alle locazioni turistiche che generano redditi fondiari, viene illustrato tanto il regime ordinario IRPEF, quanto la possibilità di applicare la cedolare secca (art. 3 del DLgs. 23/2011). In questo contesto si colloca, quindi, la trattazione delle locazioni brevi di cui all’art. 4 del DL 50/2017, compreso l’esame della presunzione di imprenditorialità che preclude di applicare il regime fiscale delineato dall’art. 4 del DL 50/17 quando il locatore destini, all’attività di locazione breve, più di due appartamenti nel periodo d’imposta (dal 2026).

Nella parte dedicata al reddito d’impresa, poi, il documento si sofferma anche sull’esame dei documenti di prassi e di giurisprudenza che hanno fornito indicazioni utili a valutare la sussistenza delle condizioni che possono determinare la produzione di reddito d’impresa in caso di locazione turistica.

Infine, il documento fornisce indicazioni sulla nuova direttiva comunitaria ViDA, che dal 2028 disciplinerà l’attività delle piattaforme di prenotazione turistica e i trattamenti fiscali degli alloggi ad uso turistico locati attraverso le medesime.