Il rent to buy con canone esiguo non disapplica le società di comodo
Mercoledì, 24 aprile 2024
Con la risposta ad interpello n. 97 di ieri, 23 aprile 2024, l’Agenzia delle Entrate ha negato la disapplicazione della disciplina delle società di comodo (art. 30 della L. 724/94) ad una società immobiliare di gestione, che non aveva superato il test dei ricavi per il periodo di imposta 2022, non ritenendo sufficiente la motivazione legata all’esiguo canone praticato nell’ambito di un contratto di rent to buy.
Nel caso di specie, la società aveva sottoscritto, a fine 2021, un contratto di concessione del godimento con diritto di acquisto ai sensi dell’art. 23 della L. 11 novembre 2014 n. 164, con un’altra società, concordando un corrispettivo mensile, di cui una parte riguardava la concessione in godimento dei predetti beni e la restante era versata a titolo di caparra penitenziale.
In linea di principio, il contratto di rent to buy prevede il diritto, per la parte conduttrice, di acquistare gli immobili entro due anni dalla conclusione del contratto; in caso di acquisto, dal prezzo di cessione sono sottratti i canoni già versati nella misura del 99%.
Ai fini fiscali, per la quota dei canoni imputata al godimento dell’immobile trovano applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i contratti di locazione (circ. Agenzia delle Entrate n. 4/2015).
Ciò premesso, l’Agenzia evidenzia come, nell’ambito delle società non operative immobiliari, è possibile disapplicare la disciplina se il canone pattuito (inferiore al prezzo di mercato) non è riconducibile alla volontà del contribuente (circ. Agenzia delle Entrate n. 44/2007).
Nel caso di specie, sebbene il canone pattuito a titolo di concessione del godimento dei beni risultasse inferiore al prezzo di mercato, non erano state evidenziate, osserva l’Agenzia, le ragioni alla base della ripartizione del canone tra quanto dovuto per la concessione in godimento e quanto dovuto a titolo di caparra; inoltre, non era stato dimostrato come l’esiguità del canone fosse indipendente dalla volontà del concedente.
L’istanza di disapplicazione è stata quindi respinta.
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