Nel 2007 venne introdotta una procedura semplificata di cancellazione delle ipoteche, regolata dall’art. 13 comma 8-sexies e ss. del DL 7/2007. Successivamente, in forza dell’art. 5 comma 1 del DLgs. 141/2010, tale disciplina è stata trasferita nel Testo unico bancario, e oggi è dettata dall’art. 40-bis del DLgs. 385/1993.

In forza di questa disciplina, l’ipoteca iscritta a garanzia di mutui e finanziamenti concessi da soggetti esercenti attività bancaria o finanziaria si estingue automaticamente alla data di estinzione dell’obbligazione garantita, in deroga a quanto previsto dall’art. 2847 c.c.

Con la risoluzione n. 23, pubblicata ieri, l’Agenzia delle Entrate fornisce alcune importanti indicazioni sul campo di applicazione di questa procedura. In primis, ai sensi dell’art. 2878 c.c. l’ipoteca si estingue, tra l’altro: in caso di mancata rinnovazione entro il termine ventennale previsto dall’art. 2847 c.c.; per estinzione dell’obbligazione; mediante “cancellazione dell’iscrizione, da effettuarsi sulla base di un provvedimento giudiziario definitivo o di un atto, contenente il consenso del creditore, redatto nelle forme” di legge.

La procedura di cancellazione semplificata delle ipoteche introdotta dal legislatore nel 2007 ha, quindi, consentito l’estinzione automatica dell’ipoteca bancaria “alla data di estinzione dell’obbligazione garantita”. In questi casi, in pratica, il creditore rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell’obbligazione e ne trasmette comunicazione al conservatore dei registri immobiliari entro trenta giorni; il conservatore, salva tempestiva diversa comunicazione del creditore, procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca.
All’estinzione dell’obbligazione consegue, così, non solo l’estinzione dell’ipoteca sotto il profilo sostanziale, ma anche il venir meno dell’iscrizione ipotecaria.

Questa procedura – spiega l’Amministrazione finanziaria – nel 2008 è stata estesa (cfr. l’art. 2 comma 450 lett. e) della L. 244/2007) alle cancellazioni di ipoteca relative a mutui “accollati a seguito di frazionamento”.
Proprio da questa estensione nascono i dubbi interpretativi su cui l’Agenzia delle Entrate interviene con la risoluzione n. 23 di ieri.

L’integrazione normativa del 2008 fa riferimento, infatti, alla fattispecie del frazionamento di mutuo contemplata dall’art. 39 del DLgs. 385/1993, che “consente la suddivisione del finanziamento e della correlata garanzia ipotecaria in una pluralità di quote autonome, ciascuna riferita a una specifica porzione immobiliare catastalmente identificata”.

Come illustrato dall’Amministrazione, la “fattispecie si colloca tipicamente nell’ambito dei mutui concessi a operatori del settore edilizio, i quali, ai fini di una più agevole commercializzazione delle unità immobiliari, procedono al frazionamento del finanziamento e della relativa garanzia gravante su un complesso immobiliare”. La suddivisione del finanziamento in quote e il correlato frazionamento dell’ipoteca danno luogo ad una pluralità di posizioni giuridiche distinte, realizzando l’autonomia delle singole quote di garanzia.

A fronte di questo quadro normativo, è emerso che alcuni Uffici, interpretando restrittivamente l’art. 40-bis del DLgs. 385/1993, hanno negato la possibilità di effettuare la cancellazione ipotecaria semplificata ove il mutuo, seppur frazionato, non sia stato oggetto di accollo da parte del subentrante. Secondo questa tesi, il riferimento espresso, contenuto nell’art. 40-bis, al “mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento”, implicherebbe la volontà di circoscrivere l’applicazione della cancellazione semplificata “alle sole ipotesi in cui, nel caso di frazionamento, si configuri anche una modificazione soggettiva del rapporto obbligatorio per effetto dell’accollo”.

Questa interpretazione, tuttavia, secondo l’Amministrazione finanziaria non è condivisibile: nel campo di applicazione della cancellazione semplificata rientrano anche i mutui frazionati ma non accollati, posto che, nella prassi, spesso il frazionamento non è accompagnato da accollo, o perché il bene rimane in capo al debitore originario, oppure “perché, pur essendo intervenuto un trasferimento, l’acquirente non ha optato per l’accollo avendo estinto la quota di obbligazione con mezzi propri o mediante ricorso ad un nuovo finanziamento”.

Sotto il profilo giuridico, va ribadito, inoltre, che il frazionamento genera obbligazioni autonome e distinte rispetto alle altre quote, a cui consegue il venir meno della relativa frazione di garanzia ipotecaria.
Pertanto – conclude l’Agenzia – un’interpretazione coordinata e teleologica impone di ritenere che “il riferimento ai mutui accollati assuma valore inclusivo e non limitativo, non potendo essere inteso come elemento idoneo a circoscrivere l’ambito applicativo dell’istituto”. Inserendo il richiamo all’accollo, il legislatore si è preoccupato che non restassero escluse dal campo di applicazione della cancellazione semplificata le situazioni in cui era presente una modifica soggettiva nel lato debitorio (che diversamente, potevano ritenersi escluse) ma non certo di escludere quelle, più comuni, di semplice frazionamento privo di accollo.