Non è infrequente che, all’interno di un condominio, alcuni immobili non appartengano a un soggetto in proprietà piena, ma siano gravati da un diritto reale, come l’usufrutto. In questi casi, occorre coordinare le norme relative al diritto su cosa altrui con quelle in tema di condominio. Questo è il tema a cui è dedicato lo Studio del Consiglio nazionale del Notariato n. 24-2025/C, approvato lo scorso aprile, che esamina, tra l’altro, le regole per la partecipazione all’assemblea di condominio e l’esercizio del diritto di voto. Preliminarmente, il documento ricorda che all’amministratore condominiale deve essere comunicata la situazione della proprietà e degli altri diritti reali di godimento che gravano sull’immobile, affinché possa predisporre e aggiornare l’anagrafe condominiale (art. 1130 comma 1 n. 6 c.c.). Questo registro è stato introdotto dalla L. 220/2012 e costituisce uno strumento privatistico, che non sostituisce gli strumenti di pubblicità immobiliare dei diritti reali su beni immobili. Con riferimento alla partecipazione in assemblea, poi, ai sensi dell’art. 67 commi 6 e 7 disp. att. c.c.:
- quando le deliberazioni riguardano questioni di ordinaria amministrazione o il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, il voto spetta all’usufruttuario;
- per le altre deliberazioni (innovazioni o manutenzione straordinaria delle parti comuni), il diritto di voto spetta al proprietario. L’avviso di convocazione dovrà, pertanto, essere comunicato a colui a cui spetta il diritto di voto in relazione al contenuto dell’ordine del giorno. La convocazione va comunicata sia al proprietario che all’usufruttuario se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, e l’usufruttuario le fa eseguire a proprie spese (art. 1006 c.c.), o quando si tratti di lavori od opere ai sensi degli artt. 985 e 986 c.c. Con riferimento alle spese condominiali, queste vanno ripartite tra usufruttuari e nudi proprietari in base alla loro natura, secondo i criteri stabiliti dagli artt. 1004 e 1005 c.c., in base ai quali:
- sono a carico dell’usufruttuario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria del bene;
- mentre sono a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie, vale a dire quelle necessarie affinché sia assicurata la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L’amministratore, quindi, è tenuto a osservare le suddette disposizioni nella ripartizione delle spese fra il nudo proprietario e l’usufruttuario; in ogni caso, la normativa prevede che nudo proprietario e usufruttuario rispondano solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale (art. 67 comma 8 disp. att. c.c. come modificato dalla L. 220/2012). Poiché il pagamento degli oneri condominiali viene considerato oggetto di un’obbligazione propter rem, rispetto a questo l’assemblea non può derogare all’imputazione e alla ripartizione dei contributi stabilite dalla legge. Lo Studio, poi, evidenzia le diversità dei concetti che vengono in rilievo nella disciplina dell’usufrutto e in quella del condominio, mostrando, ad esempio, come la nozione di rinnovamento di entità, richiamata dall’art. 1005 c.c. (rilevante per la ripartizione delle spese della cosa oggetto di usufrutto) non corrisponda a quella di innovazione, alla quale fanno riferimento, in materia di condominio negli edifici, gli artt. 1120 e 1121 c.c., relativi alle deliberazioni dell’assemblea. Infatti, mentre il primo concetto deve essere posto in relazione a opere comportanti la sostituzione di entità preesistenti, ma ormai inefficienti, con altre pienamente efficienti, il secondo riguarda, invece, le opere che importano un mutamento della cosa nella forma e nella sostanza, con aggiunta di entità non preesistenti o trasformazione di alcuna di quelle preesistenti.

5 giugno 2025 / Cecilia PASQUALE

Le Sezioni Unite della Cassazione, nella sentenza n. 11455/2025, si sono espresse nel senso dell’ammissibilità del contegno dell’attore, il quale, dopo aver formulato con l’atto introduttivo del giudizio un’actio negatoria servitutis, a fronte della contestazione del suo diritto di proprietà sollevata dal convenuto nella comparsa di costituzione e risposta, abbia proposto, “in aggiunta” alla domanda iniziale, un’azione di accertamento dell’intervenuto acquisto della proprietà del bene per usucapione, inserendola, però, nella prima memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c. (nella versione applicabile ratione temporis alla concreta fattispecie esaminata). Tale principio è chiaramente riferito alla formulazione dell’art. 183 c.p.c. anteriore alla riforma Cartabia (DLgs. 149/2022), la quale ha modificato (tra l’altro) la fase introduttiva del processo di cognizione in primo grado, con effetto sui procedimenti instaurati dopo il 28 febbraio 2023, stabilendo che la formulazione da parte dell’attore di nuove domande consequenziali alle opzioni difensive del convenuto deve intervenire entro la barriera preclusiva della prima memoria di cui al nuovo art. 171-ter c.p.c., il cui deposito è anteriore all’udienza di prima comparizione. Seppur consapevoli dell’incapacità della decisone in commento di orientare le future condotte delle parti litiganti, le Sezioni Unite hanno risolto la questione interpretativa sottoposta al loro esame allo scopo di “individuare la corretta regola da seguire per tutte le controversie già pendenti in primo grado alla data del 28 febbraio 2023”. Va premesso che, nel processo ordinario di cognizione, l’introduzione in corso di causa di domande “nuove” rispetto a quelle proposte con l’atto introduttivo (c.d. mutatio libelli) è: inammissibile laddove sia sorretta dall’intento dell’attore di rimediare a una colpevole omissione iniziale; consentita quale espressione del diritto di replica alle difese svolte dal convenuto. Le ammissibili variazioni dell’azione iniziale, non consequenziali alle difese avversarie, si riducono, invece, alla “modificazione” (c.d. emendatio libelli) e alla “precisazione” della stessa. Nell’assetto normativo ante riforma, il termine ultimo per la proposizione delle nuove domande consequenziali era rappresentato, ai sensi dell’art. 183 comma 5 c.p.c., dall’udienza di prima comparizione. La modificazione e/o la precisazione del libello introduttivo erano, invece, assoggettate alla barriera preclusiva della prima memoria di cui all’art. 183 comma 6 c.p.c. Nel caso di specie, la domanda di accertamento del diritto di proprietà era stata aggiunta dall’attrice all’actio negatoria servitutis in replica alle contestazioni del convenuto, ma solo con il deposito della suddetta memoria. Di conseguenza, l’ammissibilità di una simile iniziativa avrebbe potuto essere sostenuta unicamente sulla base di una lettura interpretativa volta a qualificare il contegno dell’attrice non già come mutatio libelli, bensì come mera modificazione. Nel fare propria tale soluzione, le Sezioni Unite si richiamano, innanzitutto, al precedente arresto n. 12310/2015, in cui si è affermato che la modificazione dell’originaria domanda può riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa (petitum e causa petendi), sempre che la domanda così modificata risulti connessa alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio con l’atto introduttivo e a condizione che essa non si aggiunga alla domanda inziale, ma la sostituisca, ponendosi rispetto a essa in un rapporto di alternatività. Nella sentenza n. 22404/2018, le Sezioni Unite hanno poi sancito l’ammissibilità dell’azione ex art. 2041 c.c. formulata, con la memoria ex art. 183 comma 6 n. 1) c.p.c., “in via subordinata” all’origiaria domanda di adempimento contrattuale. Nella fattispecie che ha dato origine alla sentenza n. 11455/2025, non sussisteva alcun rapporto di alternatività tra la negatoria servitutis iniziale e la domanda di accertamento della proprietà: quest’ultima era stata “aggiunta” alla richiesta originaria con la prima memoria di trattazione ed entrambe le istanze potevano essere accolte senza dar luogo a un conflitto di giudicati. Ciononostante, le Sezioni Unite hanno ritenuto di poter attrarre la correzione di tiro descritta entro il perimetro della modificazione consentita, per i motivi di seguito riassunti. La contestazione dell’altrui diritto di proprietà sollevata dal convenuto dà origine a una questione pregiudiziale che il giudice è tenuto a conoscere incidenter tantum, ossia con effetti limitati al giudizio in corso. Pertanto, la domanda diretta a ottenere un accertamento della proprietà con efficacia di giudicato ex art. 34 c.p.c., indubbiamente connessa alla stessa vicenda sostanziale dedotta in giudizio con l’atto introduttivo, da un lato, non provoca alcun effetto di “disorientamento” della controparte (che, anzi, con le proprie difese ha reso necessaria l’estensione del raggio della cognizione); dall’altro, è rispettosa del principio di economia ultraprocessuale, in quanto idonea ad arginare il rischio della possibile instaurazione di un autonomo giudizio vertente sull’accertamento del diritto di proprietà e, per questa via, della moltiplicazione delle liti inerenti a una medesima vicenda.

2 giugno 2025 / Carmela NOVELLA

L’unica cosa che sembra certa è l’aumento dell’incertezza. Un tribunale d’appello Usa ha reintrodotto temporaneamente i dazi varati da Washington dopo che mercoledì la Corte statunitense per il commercio internazionale ne aveva bloccato la maggior parte stabilendo che il Governo era andato oltre i propri poteri (segui tassi e valute su www.aritma.eu). Il Presidente Usa inoltre ha convocato alla Casa Bianca il numero uno della Fed per il primo incontro faccia a faccia da quando Trump è diventato Presidente avvertendolo che sta commettendo un errore nel non tagliare i tassi. In un comunicato diffuso dopo l’incontro, la Fed ha detto che Powell non ha parlato delle sue aspettative in termini di politica monetaria, ad eccezione di un riferimento al fatto che il percorso dei tassi dipenderà totalmente dalle informazioni che giungeranno sull’economia e da ciò che significano per il futuro. Le possibili ricadute delle mutevoli politiche della Casa bianca sono state anche al centro del dibattito dell’ultimo meeting del Fomc. In base alle minute della due-giorni diffuse mercoledì, i policymaker Usa – che si riuniranno nuovamente il 17-18 giugno – hanno riconosciuto che nei prossimi mesi potrebbero dover affrontare “compromessi difficili” sotto forma di aumento dell’inflazione e della disoccupazione, una prospettiva rafforzata dalle preoccupazioni per la volatilità dei mercati finanziari e dai crescenti rischi di recessione. Tra gli esponenti della Federal Reserve alcuni hanno ribadito in settimana la necessità di mantenere un approccio prudente, sottolineando l’incertezza derivante dalle tensioni commerciali e il rischio di un disancoramento delle aspettative d’inflazione. Attualmente il Fed Fund è al 4,25%-4,50%; alle prossime riunioni del 18 giugno e del 30 luglio non sono previsti tagli stando ai tassi Future Fed Fed su cui si calcola la probabilità di un taglio. Secondo questa metodologia, il mercato è incerto su un taglio alla riunione del 17 settembre mentre per fine anno sono attesi complessivamente due tagli. Sui Treasury il bilancio settimanale vede un calo del decennale dal 4,52% al 4,42%. Meno mossa la parte a breve con il 2 anni al 3,94% (-4). Era dall’8 dicembre 2022 che non si vedeva l’Euribor 3 mesi sotto il 2%; il fixing segna l’1,99%. Le attese sul parametro trimestrale scendono: per dicembre l’Euribor 3 mesi è atteso a 1,72% (-5 cent.). Il minimo è atteso all’1,69% per marzo 2026. Per rivedere livelli sopra il 2% si dovrà – secondo i tassi Future – aspettare giugno-settembre 2027. I tassi Irs che sono la media opportunamente capitalizzata dei tassi Future Euribor, in settimana scendono di circa 5/7 centesimi con il 2 anni all’1,94% e il 10 anni al 2,51%. I rendimenti governativi si muovono verso il basso soprattutto sul tratto lungo: Bund 10 al 2,51% da 2,60%. Oltre 10 centesimi in meno per il Btp 10 (2,50%). Lo spread Italia – Germania scende a 98 bps. I tassi sono scesi principalmente per l’aumento dell’incertezza. Non ci sono stati dati macro che abbiano innescato questo rientro. Dati macro che invece saranno protagonisti la prossima settimana con la riunione Bce (atteso un taglio del costo del denaro con il depo al 2% dall’attuale 2,25%), la stima flash dell’inflazione e le vendite al dettaglio. Dagli Usa dati occupazionali, indici Ism, intervento di Powell e Beige Book.

31 maggio 2025 / Stefano PIGNATELLI

C’è una parola che, più di altre, pesa sulle nostre giornate di lavoro: “valore”. Un termine spesso associato a bilanci, marginalità e profitti, ma che raramente applichiamo a noi stessi. Eppure il valore personale – quello che ciascuno di noi si riconosce come professionista e come persona – è la chiave di lettura per interpretare con lucidità il nostro lavoro, i nostri rapporti professionali e, in fondo, anche la nostra serenità e il nostro benessere. Quando parliamo di equo compenso lo facciamo sempre riferendoci a norme, leggi e tutele. Ma esiste anche un equo compenso “interiorizzato”: quello che scatta nel momento in cui diventiamo consapevoli che il nostro tempo ha un valore e quindi un prezzo, che la nostra competenza ha un peso, che il nostro lavoro merita rispetto. Non solo perché siamo utili agli altri, ma perché valiamo noi, come persone. È questa consapevolezza che cambia tutto. Il punto di partenza è proprio lì: riconoscere il nostro valore. Che non vuol dire solo quantificare un’ora del nostro tempo in termini economici, ma attribuire significato a quello che facciamo. Spesso accade il contrario: ci sentiamo inadeguati, non all’altezza, poco “preparati”, e magari finiamo per svendere tempo e competenza, rincorrendo approvazione o accontentando richieste non sostenibili. In silenzio. Per abitudine. Per non deludere. Perché “è sempre stato così”. E invece dobbiamo fermarci a riflettere su questi automatismi, perché è questo il primo passo verso l’autostima. Perché l’autostima non nasce dalla perfezione, ma dal riconoscere con onestà i propri limiti e i propri punti di forza. Non è arroganza, è dignità. È la capacità di dire “no” quando serve, di fissare confini, di pretendere rispetto senza dover alzare la voce. Per noi stessi, per chi lavora con noi, per i nostri clienti, per i nostri cari. Prendere coscienza del nostro valore ha un effetto domino: ci aiuta a lavorare meglio, con meno frustrazione, con relazioni più chiare. Anche i clienti rispondono in modo diverso quando percepiscono che siamo noi i primi a credere in ciò che facciamo. Nelle mie attività di consulenza vedo spesso colleghi brillanti, preparati, travolti da una mole di lavoro non sostenibile. E quando chiedo: “Ma perché lo fai?”, la risposta è quasi sempre la stessa: “Perché si deve”. Questo “si deve” è spesso figlio di un’idea distorta di professionalità, che confonde la dedizione con il sacrificio. Ma la vera dedizione nasce dal rispetto: per sé, per il proprio tempo, per le proprie energie. Recuperare autostima e valore significa anche imparare a pianificare, a parcellare correttamente, a chiedere il rispetto dei patti. È un contratto psicologico che inizia con noi stessi e si riflette in ogni relazione lavorativa. Spesso pensiamo che lavorare gratis significhi semplicemente “donare del tempo”. Ma non è così: ogni ora di lavoro ha un costo reale, perché in quell’ora paghiamo affitti, stipendi, contributi, energia. Quando non ci facciamo pagare, non stiamo solo offrendo una prestazione gratuita: stiamo di fatto regalando denaro. È un aspetto che spesso sottovalutiamo, ma che ha un peso concreto e simbolico. Perché quel “lavorare gratis” diventa un messaggio implicito che mandiamo a noi stessi: “non vali abbastanza”. E, nel tempo, questo messaggio ci indebolisce. Recuperare autostima e valore, allora, significa anche questo: imparare a riconoscere il costo del proprio tempo, a farlo valere e a chiedere che venga rispettato. È il primo passo per costruire relazioni professionali sane, fondate sulla reciprocità e sulla dignità del lavoro. Non è un percorso facile. Spesso servono fatica, inciampi, e anche un po’ di dolore. Ma è un percorso necessario, soprattutto in un momento storico in cui la professione sta cambiando e noi siamo chiamati a ripensarci in un ruolo più umano, più centrato, più autentico. Il nostro valore non è solo una cifra in fattura. È la somma di quello che siamo, che sappiamo, che sappiamo fare. E che ci meritiamo. Ricordiamocelo ogni giorno.

31 maggio 2025 / Emanuela BARRERI

Le innovazioni in condominio sono interventi che migliorano le parti comuni di un edificio, rendendole più comode da usare o più funzionali. Possono riguardare sia nuove opere, come un ascensore, sia modifiche a strutture esistenti. Nell’ambito del condominio, la materia è regolata dagli artt. 1120 e 1121 c.c. Il tema assume particolare importanza, poiché la regolamentazione delle innovazioni esalta il ruolo delle decisioni adottate nel condominio a maggioranza. Questa ripartizione non deve, invece, essere adottata ove la spesa relativa alle innovazioni di cui si tratta sia stata assunta interamente a proprio carico da un condomino, posto che in tal caso trova applicazione la norma generale (in tema di comunione) di cui all’art. 1102 c.c. (che contempla anche le innovazioni), in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune. Non tutte le innovazioni sono consentite: alcune sono vietate perché potrebbero compromettere la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio (art. 1120 ultimo comma c.c.). Inoltre, per innovazioni devono intendersi solamente quelle modifiche che comportano una diversa consistenza materiale; peraltro, le innovazioni, anche se possono derivare da modifiche apportate senza l’esecuzione di opere materiali, consistono sempre nell’atto o nell’effetto di un facere, necessario per il mutamento o la trasformazione della cosa (Cass. 26 maggio 2006 n. 12654). Ai principi innanzi esposti si è uniformata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 10473 del 22 aprile 2025. Nella vicenda, un condomino impugnava la delibera assembleare con cui era stato deciso il rifacimento delle rampe delle scale tra il seminterrato e il secondo piano dell’edificio. Sia in primo che in secondo grado i giudici di merito rigettavano l’impugnazione, sostenendo che il rifacimento delle scale non era qualificabile come “innovazione” essendo invece una mera “ristrutturazione”. Avverso il provvedimento, il condomino proponeva ricorso in Cassazione eccependo, tra i vari aspetti:
- la mancata qualificazione dei lavori di rifacimento scale quali “innovazioni” ex art. 1120 c.c., con conseguente mancato raggiungimento del quorum di cui all’art. 1136 comma 5 c.c.;
- che i lavori riguardavano il solo condominio “parziale”. La Suprema Corte non condivide i motivi di contestazione del ricorrente e, confermando il ragionamento dei giudici di merito, esclude sia l’ipotesi di “condominio parziale” che la qualificazione come intervento innovativo. Quanto al primo aspetto, la deduzione del ricorrente, secondo cui la rampa che conduce al suo appartamento sarebbe in pari misura di proprietà sua e del proprietario dell’appartamento sullo stesso piano “in relazione agli atti di acquisto dei vari proprietari dove le singole rampe venivano inserite in capo ai medesimi pro quota, secondo il sistema tavolare”, si era concretizzata nella mera allegazione di un fatto e non si era confrontata con l’ulteriore funzione di accesso al tetto comune a tutti i partecipanti. Quindi la Corte esclude la fattispecie del condominio parziale, che trova fondamento normativo nell’art. 1123 comma 3 c.c. e si configura ex lege quando un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio (cfr. Cass. n. 791/2020). Infine, in relazione alla qualificazione dell’intervento in oggetto, secondo la Cassazione, i giudici di merito avevano correttamente precisato che l’innovazione prevista dall’art. 1120 c.c. non rappresenta “qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l’entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere”. In sostanza – conclude la Corte – “affinché possa aversi innovazione è necessaria l’esecuzione di opere che, incidendo sull’essenza della cosa comune, ne alterino l’originaria funzione e destinazione. Inoltre, proprio perché oggetto di una delibera assembleare, l’esecuzione di opere, per integrare una innovazione, deve essere rivolta a consentire una diversa utilizzazione delle cose comuni da parte di tutti i condomini” (Cass. 16 gennaio 2013 n. 945). In conclusione, nella vicenda non si trattava di innovazione e la delibera era stata validamente assunta con la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 c.c.

27 maggio 2025 / Maurizio TARANTINO