Nel condominio, il lastrico solare assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, differenziandosi dalla terrazza a livello, la quale è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani. In verità, affinché sussista una terrazza a livello, è indispensabile che la terrazza consista in una superficie scoperta ma “non necessariamente alla sommità dell’intero fabbricato, e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto, e soprattutto, a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l’esterno, ben potendo rivestire tali caratteristiche, pertanto, la terrazza a livello incassata nel corpo del fabbricato” (Cass. 18 novembre 2021 n. 35316; Cass. 17 luglio 2007 n. 15913). Premesso ciò, le terrazze a livello sono equiparate ai lastrici solari quanto all’applicazione dell’art. 1126 c.c. e, in correlazione con esso, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo con riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza (Cass. 1° dicembre 2000 n. 15389). Ai princìpi innanzi esposti si è uniformata la Cassazione con l’ordinanza n. 16008/2026. Nella vicenda in commento, il proprietario esclusivo del lastrico solare dell’edificio impugnava la delibera assembleare con cui erano stati disposti i lavori di manutenzione straordinaria sul lastrico e la relativa ripartizione dei costi. In particolare, il ricorrente contestava sia la legittimità dell’imposizione di lavori (a suo dire non necessari) su un bene di proprietà esclusiva, sia il criterio di riparto delle spese adottato ai sensi dell’art. 1126 c.c. (1/3 al proprietario esclusivo e 2/3 agli altri condomini), in asserito contrasto con il regolamento condominiale, sostenendo inoltre che l’intero condominio utilizzasse il lastrico in virtù di una servitù di sciorinamento dei panni. I giudici di merito, invece, rigettavano la domanda, rilevando che la servitù di sciorinamento – limitata a una porzione esigua del lastrico (8 mq) – non fosse equiparabile a un uso comune del bene né incidesse sul pieno ed esclusivo godimento del proprietario, e interpretavano il regolamento condominiale nel senso che la ripartizione paritaria delle spese si riferisse solo alle terrazze di proprietà comune, non a quella di proprietà esclusiva dell’appellante. Avverso il provvedimento in esame, il condomino proponeva ricorso in Cassazione. Nel giudizio di legittimità, la Suprema Corte, in relazione al criterio di ripartizione delle spese, evidenzia che affinché un regolamento condominiale o una tabella millesimale deroghino validamente al criterio legale di riparto delle spese (art. 1123, comma 1, c.c.), il testo deve definire in modo chiaro e inequivoco l’ambito della deroga pattuita, secondo l’apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito; invece, nel caso in commento, l’asserita deroga risultava tutt’altro che chiara e univoca. Quanto alla questione relativa all’estensione dell’area in contestazione, i giudici evidenziano che la servitù di sciorinamento panni non è idonea a far venir meno la natura di uso esclusivo del lastrico ex art. 1126 c.c. Difatti, la conformazione della servitù può sì essere modellata in funzione delle più svariate utilizzazioni, ma non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo svuotamento della proprietà di esso nel suo nucleo fondamentale; pertanto, la costituzione della servitù, concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente, ma tale restrizione, se pur commisurata al contenuto ed al tipo della servitù, non può, tuttavia, risolversi nella totale elisione delle facoltà di godimento del fondo servente, rendendo il relativo diritto di proprietà un vuoto simulacro. In conclusione, secondo la Corte di Cassazione, una terrazza a livello va comunque considerata di “uso esclusivo”, agli effetti dell’art. 1126 c.c., benché gravata da servitù di sciorinamento in favore degli altri condomini, “allorché, indipendentemente dal carattere reale o personale del diritto, essa costituisce estensione ed integrazione dell’appartamento che vi accede e perciò consente a quest’ultimo una speciale possibilità di sfruttamento mediante affaccio e ulteriori comodità”. Per le ragioni esposte, il ricorso è stato rigettato.

11 settembre 2026 / Maurizio TARANTINO

Tra le obbligazioni gravanti sul venditore a fronte della stipula di un contratto di compravendita figura la garanzia per i vizi della cosa ex art. 1490 c.c. In sostanza, se il bene acquistato presenta vizi (non conosciuti o riconoscibili) tali da rendere il bene inidoneo all’uso a cui è destinato o, quanto meno, da diminuirne in modo apprezzabile il valore, il compratore, ai sensi dell’art. 1492 c.c., può chiedere, a sua scelta:
- la risoluzione del contratto, restituendo il bene e facendo restituire il prezzo pagato o liberandosi dall’obbligo di pagarlo;
- la riduzione del prezzo. È fatto salvo, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno, a meno che il venditore non provi di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa (art. 1494 c.c.). Sul piano procedurale, l’attivazione della garanzia sopra descritta presuppone che il compratore, a pena di decadenza, abbia provveduto a denunciare i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, mentre l’azione (di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo) successiva alla denuncia soggiace al termine di prescrizione di un anno, che decorre dal momento della consegna del bene (art. 1495 commi 1 e 3 c.c.). Il comma 2 dell’art. 1495 c.c. dispone, tuttavia, che la denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato. La Cassazione, con la sentenza n. 25138, depositata l’8 settembre 2026, si è pronunciata sul tema degli effetti prodotti dal riconoscimento dei vizi da parte del venditore (nel caso di specie, di un bene immobile), richiamandosi ai principi di diritto già elaborati dalla stessa Corte a Sezioni Unite. Nello specifico, i giudici di legittimità hanno cassato l’impugnata decisione della Corte d’Appello in relazione all’erronea affermazione secondo cui l’atto di riconoscimento dei vizi dell’immobile compravenduto con impegno alla successiva eliminazione degli stessi ha carattere “novativo” dell’originaria obbligazione di garanzia ex art. 1490 c.c. Il giudice di secondo grado aveva, cioè, ritenuto che l’atto contenente il riconoscimento dei vizi dell’immobile e l’impegno del venditore a riparare la cosa viziata comportasse l’insorgenza di una nuova obbligazione di fare, con effetto modificativo ed estintivo della garanzia. Una simile affermazione – osserva la Suprema Corte – si pone in contrasto con l’orientamento, oramai consolidato, in base al quale “l’impegno del venditore all’eliminazione dei vizi, accettato dal compratore, fa sorgere il corrispondente diritto, che è soggetto alla prescrizione decennale, mentre i diritti alla riduzione del prezzo e alla risoluzione del contratto restano soggetti alla prescrizione annuale” (tra tutte, Cass. SS.UU. 13 novembre 2012 n. 19702). Detto in altri termini, qualora il venditore si impegni a eliminare i vizi della cosa e l’impegno sia accettato dal compratore, sorge un’autonoma obbligazione di fare, che, ove non estingua per novazione la garanzia originaria, apprestata dagli artt. 1490 ss. c.c., a questa si affianca, rimanendo ad essa esterna e, quindi, non alterandone la disciplina. La sentenza n. 25138/2026 si è, inoltre, espressa in merito all’individuazione del dies a quo del termine di decadenza di cui all’art. 1669 c.c., che, per quanto qui di interesse, pone a carico dell’appaltatore una responsabilità, verso il committente e i suoi aventi causa, per i gravi difetti presentati dall’immobile nel corso di dieci anni dalla sua costruzione, perché di tali vizi sia fatta denuncia entro un anno dalla scoperta. Sul punto, la Cassazione ha dato continuità all’indirizzo secondo cui il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto, ex art. 1669 c.c., a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, sicché esso può essere posticipato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale (Cass. 25 luglio 2025 n. 20678). Tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta fino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione e imputazione delle sue cause (Cass. 17 ottobre 2017 n. 24486). In breve, il termine di decadenza di cui all’art. 1669 c.c. decorre dal momento in cui (il committente o) l’avente causa dell’immobile acquisisce la piena conoscenza non soltanto dell’esistenza del vizio grave, bensì (e soprattutto) del collegamento causale tra questo e l’imperfetta esecuzione dell’opera che può dar luogo alla responsabilità dell’appaltatore.

10 settembre 2026 / Carmela NOVELLA

La disciplina del mercato dell’oro contenuta nella L. 7/2000 prevede delle specifiche sanzioni penali per chi eserciti in via professionale il commercio in oro in assenza della preventiva comunicazione all’organismo degli agenti e dei mediatori. In particolare, l’art. 4 comma 1 di tale legge stabilisce la reclusione da sei mesi a quattro anni, oltre ad una multa, per chiunque svolga l’attività del commercio di oro, per conto proprio o per conto di terzi, senza averne dato comunicazione all’Organismo degli agenti e mediatori (OAM), ovvero in assenza dei requisiti richiesti. Alla stessa pena soggiace chiunque svolga attività aventi ad oggetto operazioni finanziarie sull’oro, rappresentato o meno da titoli, ivi comprese le monete d’oro, riservate alle banche e agli intermediari abilitati, senza esservi legittimato. La sentenza n. 33016, depositata il 7 settembre dalla Cassazione, ha così confermato il sequestro probatorio di lingotti d’oro, lamine di oro puro e di frammenti di lamine in oro puro nei confronti di un soggetto, sottoposto a indagini per avere esercitato in via professionale il commercio in oro in assenza della preventiva comunicazione all’organismo degli agenti e dei mediatori. Per i giudici di legittimità integra il reato di “commercio abusivo di oro” anche una sola operazione di compravendita, quando la stessa sia riconducibile ad un’attività svolta in forma professionale, senza averne dato comunicazione all’Ufficio Italiano dei Cambi, ovvero in assenza dei requisiti richiesti dall’art. 1 comma 3 della già citata L. 7/2000. Ad esempio, la giurisprudenza penale ha ritenuto integrata la fattispecie in capo all’amministratore di una società che acquistava da privati oro usato e, in minima parte, rottami in oro, cedendo in conto lavorazione tali oggetti, pur rimanendone proprietaria, ad una ditta incaricata di fonderli, per poi rivendere l’oro così ottenuto a terzi (Cass. n. 6733/2019). Nelle motivazioni della pronuncia qui in commento, i giudici di legittimità precisano che l’attività di commercio si differenzia da quella c.d. di “compro oro” disciplinata dal DLgs. n. 92/2017, che, tra l’altro, all’art. 8, prevede autonome e diverse sanzioni per l’eventuale esercizio abusivo. In effetti, l’art. 1 del DLgs. 92/2017, appena citato, contiene una serie di definizioni di significativo rilievo, anche al fine della individuazione della diversa attività dell’operatore professionale. Dall’analisi comparata di tali definizioni, in specie quelle di “attività di compro oro”, “operatore compro oro” e “operazione di compro oro” si ricava in termini netti la specificità dell’attività di coloro che, previa iscrizione nel relativo registro, acquistano oggetti preziosi usati all’ingrosso o al dettaglio, per poi rivenderli a fonderie ovvero permutarli, esclusa dunque qualsiasi attività di fusione e formazione di lingotti, come di commercio e cessione di oro da investimento. In tal senso è da tempo intervenuta – fornendo ulteriori chiarimenti agli operatori del settore, oltre che a riepilogare le prescrizioni normative e i necessari adempimenti – la circolare del Ministero dell’Interno, Dipartimento per la Pubblica sicurezza n. 557/2017, che identifica i “compro oro” con l’ampia categoria dei commercianti di oggetti preziosi usati, secondo la definizione ricavabile dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 121/1963 (che ha qualificato come usati gli oggetti immediatamente dopo il primo acquisto da un privato non operatore professionale, anche se nuovi dal punto di vista sostanziale, fisico ed economico), senza che abbia alcun rilievo né la dimensione dell’esercizio commerciale, né la sua denominazione, né la circostanza che il commercio di preziosi usati sia prevalente o accessorio ad altre attività. In definitiva, viene affermato dalla Cassazione che l’attività del “compro oro” è costituita dalla compravendita all’ingrosso o al dettaglio ovvero dalla permuta di oggetti preziosi usati, escluso dunque sia il commercio di lingotti da investimento, che qualsiasi attività di lavorazione autonoma o creazione di lingotti. Diversificazione che ha conseguenze anche sul piano delle conseguenti qualificazioni delle norme penali applicabili; anche se è da notare che le sanzioni dell’esercizio abusivo del commercio e di quello dell’attività di “compro oro” sono pressoché sovrapponibili.

9 settembre 2026 / Maria Francesca ARTUSI

Venerdì, dopo la diffusione di dati migliori delle attese sugli occupati Usa di agosto, i tassi si sono mossi ancora leggermente al rialzo. Tuttavia, complessivamente la settimana appena trascorsa ha visto una sostanziale stabilità per i rendimenti governativi dopo tre settimane di rialzi che hanno riguardato sia la parte breve sia quella lunga della curva (segui tassi e valute su www.aritma.eu). Il Bund 10 anni è al 3,35% (+1) con il 2 anni stabile al 2,96% nonostante AfD abbia vinto con il 44% dei consensi le elezioni nello Stato tedesco della Sassonia – che hanno visto un’affluenza di quasi l’80% –, portando un partito di estrema destra a un passo dalla conquista del potere a livello statale per la prima volta dalla Seconda guerra mondiale. Il partito però non ha la maggioranza assoluta e non è ancora chiaro se sarà in grado di formare un governo. Batosta per i conservatori di Merz. Sia i socialdemocratici di centrosinistra sia i Verdi hanno superato la soglia minima necessaria per entrare nel parlamento regionale. Le elezioni federali sono previste per il 2029. Poco mossi i tassi Irs (10 anni al 3,38%, 2 anni al 3,18%) così come le attese sui tassi Euribor 3 mesi. Sul fronte della guerra in Medio Oriente non si intravedono spiragli di accordi. L’Iran ha annunciato che nei prossimi giorni implementerà una zona limitata al di fuori dello Stretto di Hormuz dopo che le forze Usa hanno colpito tre petroliere iraniane e Teheran ha lanciato missili contro due navi della marina Usa. Le tensioni hanno spinto al rialzo il pezzo del greggio: il futures sul Brent sale a 97,5 dollari il barile, dopo il +10% circa della scorsa settimana. I rendimenti sui Bond Usa si confermano stabili in settimana con il 10 anni al 4,78% (-1) e il 2 anni al 4,37% (+ 1 cent.). Dunque sembrerebbe essersi fermata la fase di rialzo iniziata sostanzialmente a metà agosto, anzi siamo attualmente circa 10 centesi sotto i massimi. I mercati non vogliono spingersi oltre in attesa delle riunioni di questa settimana della Bce e quella della prossima della Fed. L’idea è che le banche centrali faranno di tutto per non creare ulteriori tensioni sull’obbligazionario anche perché siamo su livelli che potrebbero iniziare a pesare sul mercato azionario: in particolare il Bond Usa non è lontano dal 5% considerato da molti operatori un potenziale fattore di instabilità per le borse. Sul fronte europeo, dati pubblicati recentemente hanno mostrato che l’inflazione nell’area euro ha accelerato al 3,3% in agosto dal 2,9% di luglio, un aumento attribuito quasi interamente al rincaro dei costi energetici. I mercati scontano una possibilità vicina al 100% che la Banca centrale europea aumenti i tassi nella riunione di giovedì (depo al 2,50% dal 2,25% attuale) e attribuiscono una forte probabilità a un ulteriore rialzo entro la fine dell’anno. Verranno inoltre aggiornate le previsioni macro su Pil e inflazione e soprattutto Francoforte potrebbe presentare gli aggiornamenti sugli scenari alternativi elaborati a giugno. Mentre a luglio sembrava quasi certo che lo scenario “più moderato” potesse concretizzarsi, ora ci troviamo in una posizione intermedia tra lo scenario base (rientro del prezzo del petrolio su 70-80 usd al barile, inflazione che si riporta a fine anno/inizio 2026 al 2,5%) e quello avverso (prezzi petrolio tra 100 e 120, inflazione al 4,5% a fine 2026). È da notare che in nessuno scenario, neppure in quello più severo, è presa in considerazione una recessione dell’economia europea. Le motivazioni sono diverse, ma un ruolo importante è giocato dall’ipotesi che lo shock inflativo sarebbe seguito da una fase di rinnovi salariali al rialzo, che porterebbe nel biennio 2026-27 a una ripresa dei redditi reali. Allo stesso tempo anche lo scenario più avverso prevede un depo che non vada oltre il 2,75%-3% malgrado una dinamica inflativa nello scenario avverso largamente incompatibile con la definizione della stabilità dei prezzi.

8 settembre 2026 / Stefano PIGNATELLI

Il contratto di locazione è un contratto con il quale una parte (locatore) permette il godimento di un bene mobile o immobile ad un’altra parte (conduttore o locatario), per un periodo di tempo determinato o determinabile, in cambio di un corrispettivo in denaro. Nel caso di condominio su edifici, ogni condomino è comproprietario del bene comune dato in locazione ed esercita su di esso il suo diritto di proprietà in relazione ai millesimi che gli sono stati attribuiti. Pertanto, la locazione di un bene comune (come un cortile, l’alloggio del portiere o un locale condominiale, ecc.) è un sistema di godimento indiretto ammesso quando non è possibile un uso diretto e promiscuo da parte di tutti i partecipanti. In tal senso, la locazione di un bene o servizio comune, non rappresenta un’innovazione ex art. 1120 c.c. da deliberare con il quorum millesimale dei 2/3. Difatti, nel condominio di edifici, la locazione di una parte comune può essere disposta con deliberazione a maggioranza ove la parte oggetto di locazione non sia passibile di un uso diretto da parte di tutti i condomini. A sua volta, l’uso diretto è possibile non solo in modo promiscuo, proporzionale alla quota di ciascuno, bensì anche in modo frazionato, attraverso ripartizione di spazi oppure previsione di turni temporali (Cass. n. 16557/2023; Cass. n. 22435/2011). Tuttavia, in alcuni casi, se la locazione ha una durata superiore ai nove anni, è richiesto il consenso di tutti i condomini: si applica infatti il disposto di cui all’art. 1108 comma 3 c.c. in base al quale “è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni” (Trib. Roma 19 febbraio 2020 n. 3634). Ai princìpi innanzi esposti si è uniformata la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 13618/2026. Nella vicenda in commento, la condomina impugnava la delibera assembleare con la quale era stata autorizzata la locazione, per cinque mesi nel periodo estivo, di una parte del marciapiede condominiale (posta davanti ad un locale al pian terreno, adibito a ristorante). Il Tribunale accoglieva la domanda e annullava la delibera, ritenendo che non fosse stata adottata con la maggioranza prevista dall’art. 1117-ter c.c.; la Corte territoriale, invece, riformava la decisione del primo giudice, in quanto riteneva che l’uso parziale con tavole e sedie in alcuni mesi dell’anno non integrasse un cambio di destinazione d’uso del marciapiede, non essendo emersa la prova di un impedimento al pari uso da parte dei condòmini, sicché non era richiesta la specifica maggioranza richiesta dalla norma citata. Avverso il provvedimento, la condomina proponeva ricorso in Cassazione, eccependo che l’uso autorizzato con la locazione era tale da alterare la conformazione stessa del bene e da renderlo inservibile agli altri condòmini, sicché costituiva innovazione ex art. 1120 c.c. e, quindi, vietata in quanto rendeva inservibile la cosa comune all’uso o al godimento del singolo condomino. Inoltre, con altra contestazione, la ricorrente riteneva che il radicale mutamento di destinazione d’uso dell’area, derivante dall’autorizzazione all’uso esclusivo quale fonte di reddito, richiedesse l’approvazione all’unanimità. Secondo la condomina, in breve, la delibera che consente l’appropriazione da parte di altri del bene condominiale determinerebbe la violazione del diritto di proprietà del singolo condomino (artt. 42 Cost., 7 della Carta di Nizza e 832 c.c.). Quanto agli aspetti legati alle innovazioni, secondo i giudici di legittimità, correttamente la Corte aveva valorizzato la temporaneità e la minima durata dell’occupazione dell’area (cinque mesi all’anno) e la conservazione del passaggio sul marciapiedi da parte dei condomini, ai quali era stato (comunque) lasciato apposito corridoio di passaggio (circa 1,5 mt). Tali aspetti, inseriti nel contratto di locazione, impegnavano il conduttore al loro rispetto; pertanto, l’uso così autorizzato non comportava alcun mutamento nella consistenza e struttura del marciapiede. Quindi, considerato che la sentenza gravata aveva apprezzato la limitata estensione fisica dell’occupazione e la significativa limitazione temporale della locazione, i giudici del merito avevano deciso, in modo logico e coerente, per la legittimità dell’uso indiretto della cosa comune mediante locazione, non essendo ragionevole l’uso promiscuo della stessa anche in ragione della immediata prossimità del marciapiede condominiale al locale (di proprietà esclusiva) adibito a ristorante. In relazione, poi, all’ultima censura, la Corte di Cassazione ha precisato che la normativa citata dalla condomina contiene i princìpi basilari della proprietà privata, stabilendo la possibilità di sua restrizione e/o privazione per il perseguimento dell’interesse pubblico, nonché affermandone la tutela in caso di provvedimenti della P.A.; tuttavia, le citate norme non disciplinano direttamente i rapporti tra privati né incidono sulle norme codicistiche che regolano i diritti e gli obblighi connessi alla proprietà. Infine, non può ritenersi violato neppure l’art. 832 c.c., trattandosi della norma che indica in via generale il contenuto del diritto di proprietà, la quale si contempera con le norme che regolano la comunione e il condominio.

8 settembre 2026 / Maurizio TARANTINO