Alcune norme sulla locazione interferiscono con quelle in materia condominiale e, in particolare, in relazione alle spese occorre distinguere i rapporti tra le parti in base alla normativa dettata dalla L. 392/1978 in tema di locazione di immobili urbani.

In generale, salvo patto contrario, sono interamente a carico del conduttore le spese previste dall’art. 9 della L. 392/1978 (ossia, le “spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni“), ovvero i corrispettivi per prestazioni accessorie a quella di locazione.
Come stabilito dal comma 3 dell’art. 9 della L. 392/1978, il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta e, in tal caso, il legislatore ha previsto per il conduttore, prima di effettuare il pagamento, il diritto di ottenere:
- l’indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione;
- la visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Quanto alla normativa condominiale, invece, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., l’amministratore ha il diritto di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un’azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari.

Quindi va escluso che la pretesa di pagamento possa essere fatta valere nei confronti di soggetti diversi dall’effettivo proprietario, quand’anche questi abbiano posto in essere, nel tempo, reiterati comportamenti espressivi di tale qualità, ovvero nei confronti del conduttore dell’unità immobiliare locata, non trovando applicazione, in ambito condominiale, il principio dell’apparenza del diritto poiché, non sussistendo relazione di terzietà tra condominio e condomino, non si riscontra, in conseguenza, l’esigenza di tutela della buona fede del terzo che detto principio tende a tutelare (Cass. 3 agosto 2007 n. 17039).

Pertanto, nel rapporto tra condominio e singolo proprietario di un immobile locato, l’eventuale morosità nel pagamento degli oneri condominiali, anche se a carico del conduttore per contratto o per legge, è sempre imputabile al singolo proprietario; quest’ultimo, quindi, se richiesto, dovrà versare le spese condominiali al condominio e poi potrà recuperare il versamento dal conduttore.

Invece, non si possono ravvisare vincoli negoziali nella mera prassi o consuetudine dell’amministratore di condominio che si rivolge in via prioritaria ai conduttori (e non ai condomini locatori) per il pagamento degli oneri condominiali (Cass. 13 settembre 2006 n. 19650), a eccezione di casi specifici, come le transazioni tra condominio e parte conduttrice. Difatti, spetta all’assemblea (e non all’amministratore) il “potere” di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune, ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli (Cass. 20 marzo 2023 n. 7967).