Se il contratto preliminare prevede il versamento di acconti che risultano imponibili a IVA (ex art. 6 comma 4 del DPR 633/72), alla registrazione del contratto preliminare è dovuta non solo l’imposta di registro fissa sul contratto preliminare (come previsto dall’art. 10 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86), ma anche l’imposta di registro fissa sugli acconti imponibili a IVA, in forza del principio di alternatività IVA registro.

Lo afferma la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 17957, depositata il 2 luglio scorso, che, pur riferita alla normativa operante fino al 31 dicembre 2024 (prima che diventassero efficaci le disposizioni del DLgs. 139/2024), sembrerebbe rappresentare un “passo indietro” rispetto ad alcune recenti affermazioni della medesima Corte (Cass. n. 27093/2024) in relazione alla tassazione unitaria della sequenza “preliminare-definitivo”.

Il tema oggetto del giudizio è quello della tassazione indiretta del contratto preliminare (si veda l’apposita Scheda di aggiornamento) che preveda anche il versamento di acconti imponibili a IVA.
Va rammentato, in primo luogo, che il contratto preliminare, determinando solo effetti obbligatori, risulta in linea di principio fuori campo IVA, ma ove preveda acconti, questi scontano il tributo sul valore aggiunto in forza dell’art. 6 comma 4 del DPR 633/72 “in base al quale, ove il pagamento del corrispettivo avvenga in tutto o in parte anteriormente al momento del passaggio di proprietà, il presupposto impositivo si verifica alla data della fattura o a quella del pagamento e limitatamente all’importo pagato” (cfr. Cass. 12 luglio 2021 n. 19755).

Per quanto riguarda l’imposta di registro, invece, la tassazione del contratto preliminare è dettata dall’art. 10 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 che, dopo aver sancito l’obbligo di registrazione in termine fisso (di trenta giorni dalla stipula ex art. 13 del DPR 131/86) dei contratti preliminari “di ogni specie” ne prevede l’assoggettamento a imposta di registro in misura fissa (200 euro).

A questa previsione si aggiunge, poi, una specifica disciplina per le somme previste dal preliminare a titolo di caparra o acconto.
In breve, la norma previgente al DLgs. 139/2024 disponeva che le caparre scontassero l’imposta di registro dello 0,5%, mentre gli acconti non imponibili a IVA scontassero l’aliquota del 3%.

Oggi, invece, per effetto delle modifiche introdotte dal DLgs. 139/2025, le somme previste dal preliminare sia a titolo di caparra che di acconto (non soggetto a IVA) scontano l’imposta di registro dello 0,50%, oppure la “minore imposta applicabile per il contratto definitivo”.

Come anticipato, la questione esaminata dai giudici di legittimità riguardava tre contratti preliminari stipulati durante la vigenza della norma previgente, rispetto ai quali l’Agenzia delle Entrate aveva applicato sia l’imposta di registro fissa sui contratti che l’imposta fissa per l’alternatività sugli acconti imponibili a IVA.

I contribuenti si opponevano sostenendo da un lato che l’atto dovesse essere assoggettato a tassazione unica, ai sensi dell’art. 21 comma 2 del DPR 131/86 e dall’altro che, se l’imposta dovuta al preliminare configura un’anticipazione di quella dovuta al definitivo, non sarebbe corretto applicare anche l’imposta sugli acconti imponibili a IVA.
La Suprema Corte rigetta entrambi i motivi di ricorso.

Sotto il primo profilo, afferma che l’acconto non configura affatto “un’obbligazione necessariamente derivante dalla promessa di vendita” ma comporta anzi una deviazione dallo schema giuridico tipico del preliminare e pertanto costituisce un’obbligazione autonoma da tassare autonomamente ex art. 21 comma 1 del DPR 131/86.
Infine, limitandosi a una lettura letterale della norma recata dalla Nota all’art. 10 della Tariffa, parte I, la Cassazione ribadisce che tale disposizione prevede che acconti di prezzo e caparre siano soggetti a tassazione autonoma in sede di registrazione del preliminare.

La norma, secondo i giudici di legittimità, prevede queste due alternative:
- la tassazione proporzionale (3% secondo la norma previgente) degli acconti se non soggetti a IVA;
- la loro tassazione fissa se soggetti all’imposta sul valore aggiunto.
Si deve rilevare che, invece, la nuova formulazione normativa dell’art. 10 sembrerebbe, oggi, legittimare conclusioni differenti, ove ha espressamente circoscritto la tassazione di acconti e caparre nei limiti di quanto sarà dovuto al definitivo.