Ai sensi dell’art. 8 comma 1 del DLgs. 23/2011, l’IMU sostituisce, per la componente immobiliare, l’IRPEF e le relative addizionali (es. regionale, comunale) dovute sui redditi fondiari relativi a beni immobili non locati, salvo alcuni casi particolari.
Restano comunque assoggettati alle imposte sui redditi e alle relative addizionali, ove dovute, gli immobili esenti dall’IMU (cfr. art. 4 comma 1-ter lett. b) del DL 16/2012).

Sul punto, la circ. Agenzia delle Entrate 11 marzo 2013 n. 5 ha chiarito che l’inciso “ove dovute” significa che, per gli immobili esenti dall’IMU, l’IRPEF e le relative addizionali si applicano secondo la disciplina ordinaria vigente ai fini di tali imposte (cfr. anche circ. Min. Economia e finanze 18 maggio 2012 n. 3/DF, § 13). In sostanza:
- per gli immobili non locati, è dovuta l’IMU, ma non l’IRPEF e le relative addizionali sul relativo reddito fondiario;
- per gli immobili locati a terzi sono dovuti, nello stesso tempo, sia l’IMU, sia l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito fondiario (ovvero, in alternativa, la cedolare secca di cui all’art. 3 del DLgs. 23/2011).

L’effetto di sostituzione opera in ogni caso, anche qualora l’IMU, pur risultante giuridicamente dovuta, non sia versata, ad esempio, per effetto del riconoscimento delle detrazioni o perché l’importo è inferiore al minimo da versare.
Il riferimento letterale della norma ai “redditi fondiari” ha posto il dubbio per gli operatori se il principio di sostituzione fosse applicabile anche agli immobili assoggettati a IMU che risultano posseduti da una società semplice.

In senso positivo si è pronunciata la circ. Agenzia delle Entrate n. 5/2013 (§ 2.7), la quale, in merito ai beni non locati posseduti da società semplice, ha osservato che:
- le società semplici non sono soggetti passivi IRPEF;
- a differenza delle società di persone commerciali, in cui il reddito da qualsiasi fonte provenga è considerato reddito di impresa, nelle società semplici il reddito mantiene la natura della categoria in cui lo stesso è classificabile;
- per prassi dell’Amministrazione finanziaria, i redditi di partecipazione in società semplici imputati per trasparenza ai soci che non detengono la partecipazione in regime di impresa mantengono in capo a questi ultimi la medesima natura dei redditi da cui promanano.

Nel caso la società semplice sia partecipata anche da soci che operano in regime d’impresa, l’effetto di sostituzione non si produce in capo a questi ultimi e la quota del reddito di partecipazione corrispondente al reddito dominicale dei terreni non affittati o al reddito dei fabbricati non locati concorre alla determinazione del reddito di detti soci.

I medesimi principi parrebbero applicabili per analogia anche nel caso di una catena societaria in cui una società semplice risulti partecipata da un’altra società semplice a sua volta con una compagine composta da persone fisiche che non detengono la quota in regime di impresa.

Infatti, muovendo da quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate, il reddito fondiario oggetto di sostituzione da parte dell’IMU mantiene la propria natura:
- quando viene imputato per trasparenza alla società semplice “intermedia” che partecipa la società semplice che produce il reddito fondiario sostituito dall’IMU ex art. 8 del DLgs. 23/2011;
- quando viene successivamente imputato dalla società semplice “intermedia” ai soci persone fisiche che non svolgono attività di impresa.
Ciò in quanto nella catena societaria ipotizzata non vi sono soci che operano in regime di impresa che risultano esclusi dal principio di sostituzione dell’IRPEF da parte dell’IMU.

Pertanto, nonostante il reddito imputato per trasparenza dalla società proprietaria diretta degli immobili alla società semplice “intermedia” venga dichiarato nel quadro RH di quest’ultima, ai fini dell’effetto sostitutivo in argomento tale tipologia di reddito deve essere trattata come un reddito fondiario.

Quindi, in sintesi, sembra corretto ritenere che:
- per gli immobili non locati, è dovuta l’IMU da parte della società semplice che risulta proprietaria (o titolare di diritto reale),
- il reddito imputato per trasparenza dalla società semplice “intermedia” ai soci persone fisiche non risulta imponibile IRPEF per la parte rappresentata dal reddito fondiario prodotto dalla società semplice proprietaria degli immobili che beneficia dell’effetto di sostituzione dell’IRPEF da parte dell’IMU.

In questo caso, dal prospetto di ripartizione del reddito trasmesso dalla società semplice “intermedia” ai soci persone fisiche deve risultare la quota del reddito di partecipazione del socio corrispondente al reddito fondiario prodotto dalla società diretta proprietaria dei fabbricati non locati per i quali opera l’effetto di sostituzione.