L’art. 2847 c.c. stabilisce che l’iscrizione dell’ipoteca conserva il suo effetto per vent’anni dalla data in cui è stata effettuata. Pertanto, affinché l’ipoteca possa conservare la propria efficacia e mantenere il grado della prima iscrizione, è necessario procedere alla rinnovazione prima che i vent’anni dall’iscrizione siano decorsi. Quanto alle concrete modalità di richiesta della rinnovazione, l’art. 2850 c.c. esige la presentazione al conservatore di una nota in doppio originale conforme a quella della precedente iscrizione, in cui si dichiari che si intende rinnovare l’iscrizione originaria. La norma prevede inoltre che, in luogo del titolo, si possa presentare la nota precedente.

Sul piano operativo, rispetto alla formalità della rinnovazione delle ipoteche nei registri immobiliari si sono registrate presso le varie conservatorie alcune difformità di comportamento, tanto da rendere necessario l’intervento uniformatore dell’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 69 pubblicata ieri, 17 dicembre 2025. Le incertezze sulle quali il documento in esame si propone di fare luce riguardano: le modalità di redazione delle note di iscrizione in rinnovazione, laddove nel periodo di tempo trascorso tra la prima iscrizione e la richiesta di rinnovazione dell’ipoteca siano mutati, sul lato attivo o passivo, i soggetti del rapporto garantito, ovvero gli elementi oggettivi (immobili) dell’ipoteca; le opzioni di pagamento dei tributi dovuti per il rilascio della copia della nota di iscrizione originaria.

Per l’eventualità del subentro di nuovi soggetti nella titolarità dei beni ipotecati (per atto inter vivos o mortis causa), viene in rilievo l’art. 2851 c.c., a mente del quale la rinnovazione dell’ipoteca va fatta anche nei confronti degli eredi o degli aventi causa e la nota deve contenere le indicazioni di cui all’art. 2839 c.c., ma solo se queste risultano dai registri delle trascrizioni.

A detta dell’Amministrazione finanziaria, da quanto sopra discende la necessità di indicare nella nota di rinnovazione, oltre agli originari titolari dei beni ipotecati, anche coloro che sono subentrati nella titolarità dei beni medesimi, con gli elementi identificativi previsti dall’art. 2839 c.c. per le persone fisiche o per le persone giuridiche, purché risultanti dai registri immobiliari. Sempre in relazione all’ipotesi del mutamento del soggetto passivo del rapporto garantito, l’art. 2839 n. 7) c.c., richiedendo l’indicazione della natura e della “situazione” dei beni ipotecati, fa sorgere il dubbio che, ai fini pubblicitari, sia necessaria anche l’indicazione della quota di titolarità degli eredi o aventi causa. Nel risolvere negativamente la questione, la ris. n. 69/2025 osserva che la mancata indicazione delle quote dei nuovi soggetti subentrati non può costituire motivo di rifiuto della formalità della rinnovazione.

Infine, affinché possa dirsi assolto l’onere, ex artt. 2839 e 2851 c.c., di indicare le formalità in base alle quali l’erede o l’avente causa ha conseguito la titolarità degli immobili ipotecati, l’Agenzia ritiene che nella nota di iscrizione in rinnovazione debbano essere riportati “non solo il riferimento alle formalità da cui risulta il passaggio di titolarità, ma anche gli elementi utili ivi contenuti, il tutto anche al fine di una più compiuta pubblicità immobiliare”.

Qualora il mutamento soggettivo interessi, invece, il creditore garantito, non vi è alcun obbligo giuridico di indicare nella nota di trascrizione i soggetti subentrati nel lato attivo del rapporto e nella titolarità della garanzia. In realtà, a questa lacuna sopperisce l’art. 2843 c.c., laddove si prevede che la modifica sul lato creditorio intervenuta medio tempore debba essere annotata a margine dell’originaria iscrizione dell’ipoteca, sicché nell’ipotesi di successione nel credito ipotecario, secondo le Entrate, la formalità per la rinnovazione si può ritenere correttamente eseguita anche con l’indicazione del solo creditore originario. L’indicazione del creditore subentrato è comunque consentita, a condizione che il conservatore sia nella condizione di conoscere l’avvenuto trasferimento del credito e, quindi, della correlata garanzia.

Circa i mutamenti oggettivi inerenti all’immobile ipotecato (quali, ad esempio, quelli che comportano diversità tra l’identificazione catastale originaria e quella attuale al momento della richiesta di rinnovazione), la ris. n. 69/2025 si richiama nuovamente all’art. 2850 c.c., che nel sancire la necessaria conformità tra la nota di rinnovazione e quella della precedente iscrizione, sembrerebbe escludere l’obbligo di dare conto della nuova e diversa identificazione dei beni ai fini della validità della formalità di rinnovazione. Tuttavia, anche alla luce degli artt. 2839 comma 2 n. 7) c.c. e 2826 c.c., si ritiene coerente con il sistema “ipotizzare la nota di iscrizione in rinnovazione redatta con la compilazione dei dati descrittivi degli immobili sui quali rinnovare la garanzia ipotecaria da effettuarsi con l’utilizzo dei dati identificativi vigenti al momento della rinnovazione dei beni interessati da tale formalità”.
In merito alle modalità di pagamento dei tributi dovuti per il rilascio della copia della nota di iscrizione originaria, per la ris. n. 69/2025 è inequivocabile la piena utilizzabilità del versamento unificato (F24 ELIDE), ferme restando le altre modalità previste dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 120473/2017.