La soglia ridotta per le locazioni brevi amplifica il problema dell’incompatibilità
Venerdì, 9 gennaio 2026
Gentile Redazione,
prendendo spunto dall’articolo pubblicato giovedì 8 gennaio 2026, “Locazioni brevi con nuova soglia”, pongo l’attenzione su una problematica a oggi non ancora sufficientemente trattata.
La modifica dell’art. 1 comma 595 della L. 178/2020 ha reso ancora più “invasiva” la presunzione di imprenditorialità e la conseguente inapplicabilità del regime fiscale delle locazioni brevi: a partire dal terzo appartamento locato, l’attività “da chiunque esercitata” è considerata imprenditoriale.
Ma come si concilia questa rigida presunzione con alcune disposizioni normative che di impresa non vogliono proprio sentir parlare?
Penso all’art. 53 del DLgs. 30 marzo 2001 n. 165 (TUPI) che disciplina la materia delle incompatibilità nel pubblico impiego collegate al principio di esclusività della prestazione, in ossequio a quanto stabilito dall’art. 98 della Costituzione per cui “i pubblici impiegati sono al servizio esclusivo della Nazione”. Inoltre, l’art. 60 del DPR 3/1957 non permette all’impiegato pubblico di esercitare, tra l’altro, il commercio e l’industria.
Tralasciando le eccezioni previste dalla normativa e/o dal CCNL di riferimento e le varie “mitigazioni” all’incompatibilità introdotte nel corso degli anni, è d’uopo chiedersi come debba comportarsi un dipendente pubblico a tempo pieno qualora si trovi a locare “brevemente” più di due appartamenti.
Premesso che nel caso di attività non imprenditoriale è necessario comunque richiedere l’autorizzazione formale dell’ente di appartenenza (come chiarito dalla Corte dei Conti in alcune sentenze), non credo che detta autorizzazione preventiva possa consentire al dipendente di esercitare la medesima attività in forma imprenditoriale.
Non che la problematica possa definirsi nuova, ma assume un’importanza amplificata in seguito alle recenti modifiche che hanno ridotto la soglia di imprenditorialità da cinque a tre appartamenti.
Chiaro, limitare il numero di appartamenti in locazione breve diretta è la soluzione più semplice ma qualora questo non fosse possibile? Pensiamo al caso in cui siano stati dati in locazione breve tre appartamenti il 20 dicembre 2025 con scadenza 10 gennaio 2026.
Decidere di limitare a due il numero di appartamenti affittati è, come detto, una soluzione semplice e veloce anche se economicamente poco conveniente. Altra soluzione, se proprio non si vuole rinunciare agli introiti, è dare in comodato a familiari “l’eccedenza” (sfruttando i benefici del regime fiscale delle locazioni brevi) o locare ordinariamente quest’ultima.
Ma se, estremizzando, il dipendente pubblico a tempo pieno volesse comunque dare in locazione breve più di due appartamenti?
Marco Doff Sotta
Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Trento e Rovereto
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