Legittimo riqualificare la locazione di terreno in costituzione di superficie
Mercoledì, 21 gennaio 2026
Rientra nei limiti – legittimi – dell’interpretazione degli atti ai fini dell’imposta di registro, l’operazione ermeneutica con cui l’Agenzia delle Entrate ha riqualificato come contratto di costituzione del diritto di superficie, il contratto qualificato come “locazione di fondo agricolo e costituzione di diritto di superficie e compravendita”, basandosi sul solo contenuto dell’atto medesimo.
Lo chiarisce la Cassazione nell’ordinanza n. 1151, depositata ieri.
Pur trattandosi di un caso alquanto peculiare, la pronuncia è interessante perché dimostra la permanenza di un ambito di applicazione dell’art. 20 del DPR 131/86 anche dopo la riformulazione (avvenuta, con portata retroattiva, ad opera della L. 205/2017), che ha vietato la riqualificazione basata su elementi extratestuali.
Nel caso di specie, in particolare, era stata presentata alla registrazione – e tassata come contratto di locazione – una scrittura che conteneva tre negozi giuridici (locazione di terreno agricolo, costituzione di superficie e servitù, compravendita di particella).
L’Agenzia delle Entrate aveva riqualificato l’atto in costituzione del diritto di superficie, valorizzando anche il fatto che il vero scopo perseguito dal superficiario fosse realizzare un impianto fotovoltaico.
La Commissione tributaria regionale aveva, però, ritenuto illegittima, in quanto contraria all’art. 20 del DPR 131/86, l’operazione di riqualificazione.
La Suprema Corte ribalta la decisione, ritenendo che, nel caso di specie, la riqualificazione fosse basata esclusivamente su elementi “desumibili dall’atto, considerato nel complesso delle varie operazioni negoziali in esso compendiate” e, pertanto, risultasse legittima anche alla luce dell’art. 20 del DPR 131/86.
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