Anche quest’anno, grazie alla disciplina agevolata introdotta con l’art. 1 comma 41 della L. 30 dicembre 2025 n. 199 (legge di bilancio 2026), gli imprenditori individuali che intendono estromettere gli immobili strumentali dal regime d’impresa potranno ottenere sensibili risparmi d’imposta.

La norma introdotta con la legge di bilancio richiama, come già avvenuto nelle sue ultime edizioni, l’art. 1 comma 121 della L. 28 dicembre 2015 n. 208, e ricalca nell’impianto quella dell’assegnazione agevolata dei beni ai soci, anch’essa riproposta per il 2026.

L’estromissione agevolata può avere ad oggetto i beni immobili strumentali, tanto per destinazione (art. 43 comma 2 del TUIR, primo periodo) quanto per natura (art. 43 comma 2 del TUIR, secondo periodo), posseduti dall’imprenditore alla data del 30 settembre 2025 (si noti che questa è una innovazione della norma attualmente in vigore, perché nelle precedenti si faceva riferimento al possesso degli immobili al 31 ottobre).

Gli immobili strumentali per destinazione, se acquistati prima del 1° gennaio 1992, rientrano in ogni caso nel patrimonio dell’impresa e possono quindi essere estromessi secondo la disciplina agevolata; se acquistati in epoca successiva, invece, al pari degli immobili strumentali solo per natura, rientrano nel patrimonio dell’impresa solo se indicati nell’inventario (circ. Agenzia delle Entrate 1° giugno 2016 n. 26, cap. IV), altrimenti appartengono già al patrimonio personale dell’imprenditore e l’estromissione non è necessaria.

Gli immobili aventi i requisiti per essere estromessi passano dalla sfera imprenditoriale a quella privata, il che può generare una plusvalenza da destinazione a finalità estranea all’esercizio di impresa, imponibile ex art. 58 comma 3 del TUIR, se il valore normale del bene (art. 9 comma 3 del TUIR) è superiore al costo fiscalmente riconosciuto.

In regime ordinario la plusvalenza concorre alla formazione del reddito d’impresa, mentre nel regime agevolato essa è assoggettata a imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP con aliquota dell’8%. Ulteriore misura agevolativa consiste nella facoltà di sostituire al valore normale il valore, spesso notevolmente inferiore, risultante dal prodotto della rendita catastale dell’immobile per i moltiplicatori determinati con i criteri e le modalità previsti dall’art. 52 comma 4 del DPR 131/86.

L’estromissione si pone in essere mediante comportamento concludente, che si traduce nella registrazione della fuoriuscita del bene dal patrimonio dell’impresa sul libro giornale o sul registro dei beni ammortizzabili (circ. Agenzia delle Entrate 1° giugno 2016 n. 26, cap. IV).
Questo adempimento deve essere effettuato entro il 31 maggio 2026, ed i suoi effetti retroagiscono al 1° gennaio dello stesso anno.

Possono accedere alla disciplina agevolata gli imprenditori individuali che siano tali sia alla data del 30 settembre 2025 (in cui gli immobili devono essere posseduti dall’imprenditore ed avere il carattere della strumentalità) che alla data del 1° gennaio 2026 (in cui si manifestano gli effetti dell’estromissione). L’azienda non deve essere stata concessa in affitto o usufrutto, perché in quel caso il titolare perde la qualifica di imprenditore, come si evince dalla lettura dell’art. 67 comma 1 lett. h) del TUIR (circ. n. 26/2016, cap. IV).

Una volta effettuata l’estromissione, e determinato l’importo dell’imposta sostitutiva dell’8% dovuta sulla plusvalenza, il versamento di quanto dovuto può essere effettuato in due rate, la prima per il 60% dell’imposta entro il 30 novembre 2026 e la seconda, per il restante 40%, entro il 30 giugno 2027. L’eventuale omesso, insufficiente o ritardato versamento può essere sanato mediante ricorso al ravvedimento operoso ex art. 13 del DLgs. 472/97, e non rileva ai fini del perfezionamento dell’estromissione, che è subordinato all’indicazione in dichiarazione dei redditi (circ. n. 26/2016, cap. IV).

Ai fini di una corretta valutazione della convenienza dell’estromissione agevolata, si deve tenere conto anche dei profili relativi all’IVA (imposta per la quale non è prevista alcuna agevolazione), nel cui ambito di applicazione rientra la destinazione a finalità estranea all’esercizio di impresa (art. 2 comma 2 n. 5) del DPR 633/72).

Secondo la disciplina dell’IVA, se in fase di acquisto o di costruzione degli immobili è stata detratta l’imposta, l’estromissione costituisce operazione imponibile o esente in base all’art. 10 comma 1 n. 8-ter) del DPR 633/72. Nella maggior parte dei casi il regime applicabile sarà quello dell’esenzione, per cui non vi sarà IVA da versare (fatta salva l’eventuale applicazione della rettifica della detrazione ex art. 19-bis2 del DPR 633/72, in base alla quale si devono riversare tanti decimi dell’IVA detratta quanti sono gli anni mancanti al decorso di un decennio dall’acquisto o dalla costruzione dell’immobile).