L’inquilino che non libera l’immobile non integra forza maggiore
Sabato, 7 febbraio 2026
Se, al momento dell’acquisto dell’immobile per cui vengono richieste le agevolazioni prima casa (nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86), l’acquirente era al corrente dell’occupazione dell’immobile da parte dell’inquilino, il contribuente non potrà, poi, ove non trasferisca la residenza nel Comune entro 18 mesi dal rogito, opporre la causa di forza maggiore quale esimente dalla decadenza dall’agevolazione. Lo ribadisce la Cassazione con l’ordinanza del 5 febbraio 2026 n. 2487.
Ricorda, infatti, la pronuncia che, come illustrato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 8094/2020, la forza maggiore (che può escludere la decadenza dall’agevolazione per mancata realizzazione di una delle condizioni di legge), non consiste in “un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all’acquirente, tempestivamente attivatosi”, bensì in una “causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile” che rende “inesigibile, secondo una regola generale immanente nell’ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto”.
In applicazione di tale principio, la Suprema Corte (in coerenza con Cass. n. 12466/2021) nega che possa integrare la forza maggiore (e, quindi, escludere la decadenza per mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto della prima casa) il fatto che l’immobile fosse occupato dal conduttore, se ciò era già noto all’acquirente al momento del rogito agevolato.
Tale situazione, infatti, non integrava:
- né la condizione dell’imprevedibilità, in quanto l’occupazione era nota all’acquirente al momento della stipula dell’atto “ed era altresì prevedibile, che nel termine previsto l’immobile stesso non sarebbe stato disponibile per trasferire ivi la residenza, considerato il tempo occorrente per far valere i propri diritti in giudizio”;
- né, in un certo senso, l’inevitabilità, in quanto il contribuente avrebbe potuto trasferire la residenza in un altro immobile, nel medesimo Comune, e ciò avrebbe consentito di ritenere realizzata la condizione agevolativa.
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