Con la sentenza 17 febbraio 2026 n. 3613, la Corte di Cassazione ha affermato che il proprietario del fabbricato abusivo è assoggettato all’IMU fino a quando, a seguito di inottemperanza all’ordine di demolizione, l’immobile viene acquisito automaticamente dal Comune.

A tale riguardo, giova anzitutto ricordare che, per i fabbricati edificati in assenza o difformità dal permesso di costruire, oppure con variazioni essenziali, il Comune deve ingiungere al responsabile dell’abuso e al proprietario dell’immobile abusivo la demolizione dello stesso (art. 31 comma 2 del DPR 380/2001).
Se, decorsi 90 giorni dall’ingiunzione, il proprietario o il responsabile dell’abuso non hanno provveduto all’ordine di demolizione, ai sensi dell’art. 31 comma 3 del DPR 380/2001 il fabbricato viene acquisito, di diritto e gratuitamente, al patrimonio del Comune.

In altre parole, l’ingiustificata inottemperanza all’ordine di demolizione comporta l’automatico acquisto di proprietà, a titolo originario, a favore del Comune: tale misura consegue dal mero decorso del termine previsto per adempiere all’ordine di demolizione (90 giorni).

La Cassazione rileva dunque che, una volta spirato il termine di 90 giorni senza che sia stato eseguita la demolizione, poiché il Comune acquista, a titolo originario, la proprietà del fabbricato abusivo, il precedente titolare cessa di essere assoggettato all’IMU.

La pronuncia richiama a tale proposito i presupposti dell’IMU individuati dal previgente art. 9 commi 1 e 2 del DLgs. 23/2011 (in vigore all’epoca dei fatti in causa), ma le stesse considerazioni sono valide anche alla luce dell’art. 1 comma 743 della L. 160/2019 attualmente in vigore. Tali disposizioni rilevano infatti che, ai fini dell’IMU, è soggetto passivo il “possessore” dell’immobile, dovendo intendersi per tale il proprietario o il titolare sullo stesso del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie.
Pertanto, una volta che il precedente proprietario del fabbricato abusivo ne ha perso la titolarità per inottemperanza all’ordine di demolizione, viene meno il suo assoggettamento all’IMU: la soggettività passiva ai fini dell’IMU richiede infatti, salvo specifiche deroghe individuate ex lege, la proprietà o il diritto reale sull’immobile, non essendo sufficiente la mera detenzione dello stesso.

Prima che il Comune acquisti a titolo originario la proprietà dell’immobile, la Corte di Cassazione afferma invece che il proprietario del fabbricato, ancorché abusivo, è tenuto a versare l’IMU.
Ai fini dell’IMU, infatti, si qualifica come “fabbricato” l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel Catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale (così l’art. 1 comma 741 lett. a) della L. 160/2019; in senso conforme il previgente art. 2 comma 1 lett. a) del DLgs. 504/92).

Dunque, l’iscrizione del fabbricato al Catasto edilizio urbano costituisce un presupposto sufficiente, ma non necessario, per l’assoggettamento all’IMU: infatti, il tributo locale è dovuto fin da quando il bene presenta le condizioni per la sua iscrivibilità in Catasto, ossia da quando l’immobile può considerarsi fabbricato, a partire dall’ultimazione dei lavori relativi alla sua costruzione oppure (se antecedente) al momento in cui il fabbricato viene utilizzato.

Date tali premesse, per la Suprema Corte anche il proprietario dell’immobile abusivo deve versare l’IMU, dovuta per il solo fatto che l’immobile è stato accatastato (o comunque avrebbe dovuto esserlo). Ai fini dell’assoggettamento all’IMU non sono invece rilevanti le condizioni di effettiva abitabilità del fabbricato o le sue caratteristiche igienico-sanitarie: in altre parole, l’IMU è dovuta anche se il fabbricato non rispetta la regolarità urbanistica.
Pertanto, fino al momento di acquisizione del fabbricato abusivo al patrimonio del Comune, a seguito di inottemperanza all’ordine di demolizione, il proprietario del fabbricato abusivo deve versare l’IMU.

La Suprema Corte aggiunge che il proprietario del fabbricato abusivo, ancorché questo sia oggetto di un provvedimento di demolizione e confisca, deve considerare l’immobile come “fabbricato”, e determinare pertanto l’IMU in base alla rendita catastale.

Infatti, l’immobile può essere qualificato come “area fabbricabile”, ai fini del tributo locale, soltanto con il materiale avvio dei lavori di demolizione, a norma dell’art. 1 comma 746 della L. 160/2019 (in senso analogo il previgente art. 5 comma 6 del DLgs. 504/92). Solo da tale momento, dunque, l’IMU va determinata con riferimento al valore venale in comune commercio dell’area fabbricabile su cui insiste il fabbricato oggetto di demolizione, applicando i criteri di cui al citato art. 1 comma 746 della L. 160/2019.