Con la risposta a interpello n. 86 di ieri, l’Agenzia delle Entrate è tornata a occuparsi della disciplina recata dall’art. 67 comma 1 lett. b-bis) del TUIR, che prevede l’insorgenza di una plusvalenza imponibile a seguito della cessione di immobili sui quali sono stati effettuati interventi per i quali si è beneficiato del superbonus.
Il caso di specie riguarda la cessione dell’abitazione del portiere da parte di un condominio che ha beneficiato di tali interventi agevolati.

Giova ricordare che il presupposto imponibile di cui alla citata lett. b-bis) sorge quando, a decorrere dal 1° gennaio 2024, viene ceduto a titolo oneroso un immobile in relazione al quale “il cedente o gli altri aventi diritto” abbiano beneficiato del superbonus di cui all’art. 119 del DL 34/2020 per interventi agevolati “che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione”.
Al riguardo, l’Amministrazione finanziaria ha precisato che si genera la plusvalenza imponibile (in presenza degli ulteriori requisiti richiesti) anche se sono stati effettuati soltanto interventi superbonus “trainanti” sulle parti comuni dell’edificio condominiale nel quale l’unità immobiliare oggetto di cessione è situata (e non è stato effettuato alcun intervento superbonus “trainato” sulla singola unità immobiliare; cfr. circ. Agenzia delle Entrate 13 giugno 2024 n. 13 e, nello stesso senso, risposta interpello Agenzia delle Entrate 23 ottobre 2024 n. 208).

Posto che l’imponibilità della plusvalenza derivante da “cessioni di immobili superbonus” è esclusa a priori quando la cessione riguarda immobili acquisiti per successione e gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione (o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo), nella risposta a interpello n. 86/2026 l’Agenzia delle Entrate chiarisce che, nel caso in cui venga ceduto un bene condominiale come l’abitazione del portiere, la verifica delle condizioni di esclusione “deve essere effettuata avendo riguardo alla posizione soggettiva di ciascun condomino in relazione all’unità immobiliare di cui è titolare all’interno del condominio”.
Dalla titolarità dell’unità immobiliare situata nel condominio da parte dei singoli condomini, infatti, deriva la titolarità dell’abitazione del portiere, proporzionata ai millesimi di proprietà di ciascun condomino, con la conseguenza che al “bene accessorio (abitazione del portiere)” deve applicarsi il medesimo trattamento fiscale previsto per il bene principale.

In sostanza, dalla cessione dell’abitazione del portiere non si generano redditi diversi imponibili per i condomini per i quali ricorre una delle cause di esclusione previste dalla menzionata lett. b-bis (immobile in successione o destinato ad abitazione principale).
In caso contrario, dalla cessione dell’abitazione del portiere si genera la plusvalenza in proporzione ai millesimi di proprietà, che deve essere calcolata ai sensi dell’art. 68 del TUIR “come differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”.

Una novità interessante si trova nel passaggio della risposta n. 86/2026 secondo cui “qualora non sia possibile individuare il «prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto», i singoli condomini possano, ai fini della determinazione della plusvalenza, utilizzare il valore risultante da un’apposita perizia giurata redatta da un professionista abilitato”.

Inoltre, viene specificato che a tale valore è applicata la rivalutazione calcolata in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, per adeguare i valori storici ai prezzi attuali. Resta fermo che la rivalutazione in questione, ai sensi dell’art. 68 comma 1 del TUIR, riguarda soltanto gli immobili “acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni”.
L’Agenzia delle Entrate preferisce la perizia rispetto a quanto suggerito dal contribuente, ossia l’applicazione del criterio ex art. 52 comma 4 del DPR 131/86, che prevede di moltiplicare la rendita catastale dell’abitazione per i relativi coefficienti di aggiornamento (c.d. “criterio del prezzo-valore”).

La risposta n. 86/2026, dunque, sembra prevedere un’interpretazione apprezzabile dal punto di vista operativo anche se non risulta molto ancorata al dato letterale della norma. Infatti, la possibilità di ricorrere a un valore di perizia qualora non sia possibile individuare il “prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto” semplifica il calcolo delle plusvalenze su fabbricati in quelle (non frequenti) occasioni in cui rientrano tra i redditi diversi imponibili.