C’è tempo fino al prossimo 30 settembre per perfezionare le assegnazioni agevolate di beni ai soci in base a quanto previsto dall’art. 1 commi 35-40 della L. 30 dicembre 2025 n. 199.

Nel campo delle imposte indirette le agevolazioni riguardano il dimezzamento dell’aliquota proporzionale dell’imposta di registro, la cui base imponibile, peraltro, può essere commisurata al valore catastale del bene quando tale valore è stato utilizzato ai fini delle imposte dirette, oppure quando vi sono i presupposti per l’applicazione della c.d. disciplina del prezzo-valore ex art. 1 comma 497 della L. 266/2005 (circ. Agenzia delle Entrate 16 settembre 2016 n. 37, § 13), e l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Nessuna agevolazione, invece, è prevista per l’IVA, a causa dei noti limiti imposti dall’Unione europea.

Di fronte a un’assegnazione agevolata che abbia ad oggetto beni immobili (si tralascia qui il caso dell’assegnazione agevolata di beni mobili registrati, meno ricorrente), occorre in primo luogo chiedersi se vi siano i presupposti per l’applicazione dell’IVA. Questi mancano quando non è stata detratta l’imposta all’atto dell’acquisto del bene, il che accade essenzialmente nei seguenti casi:
- acquisto del bene da privati;
- acquisto effettuato prima dell’introduzione dell’imposta;
- acquisto effettuato senza il diritto, neanche parziale, alla detrazione dell’imposta ex artt. 19, 19-bis1 e 19-bis2 del DPR 633/72.

Ai fini IVA l’assegnazione è in linea di principio operazione assimilata ad una cessione ex art. 2 comma 2 n. 6 del DPR 633/72; se non è stata effettuata detrazione al momento dell’acquisto, però, essa non rientra nel campo di applicazione dell’imposta, allo stesso modo in cui non vi rientra la destinazione a finalità estranea all’esercizio di impresa di cui al n. 5 del medesimo art. 2 comma 2. Benché solo per quest’ultima fattispecie sia prevista la non assoggettabilità a IVA in funzione della mancata detrazione all’atto dell’acquisto, l’Agenzia delle Entrate ha affermato, nella circ. 13 maggio 2002 n. 40 (§ 1.4.11) che i due casi sono da questo punto di vista assimilabili. Questo chiarimento, la cui validità è stata confermata dalla Corte di Cassazione con ben due pronunce (sentenza dell’8 giugno 2026 n. 18548 e ordinanza dell’8 febbraio 2026 n. 2786), riveste importanza centrale ai fini della determinazione delle imposte indirette da applicare all’assegnazione.

Se si può essere certi della non applicazione dell’IVA, infatti, si deve assoggettare l’assegnazione a imposta di registro in misura proporzionale; in caso contrario, in applicazione del principio dell’art. 40 del DPR 131/86, l’imposta di registro deve essere calcolata in misura fissa.

L’errore da non commettere (è proprio questo il caso oggetto delle due pronunce prima citate), quindi, è di pensare che, dal momento che nell’art. 2 comma 2 n. 6 del DPR 633/72 non si fa riferimento alle operazioni per le quali l’imposta non è stata detratta, l’assegnazione rientri sempre nel campo di applicazione dell’IVA e non in quello del registro proporzionale.

Una volta che si è certi dell’assoggettamento a IVA, occorre stabilire il regime dell’operazione. Il caso più ricorrente è quello dell’esenzione ex art. 10 comma 1 n. 8-bis e 8-ter del DPR 633/72, che oltretutto presenta la maggiore convenienza perché consente di non far gravare l’imposta sull’assegnatario, che quasi sempre è una persona fisica che non potrebbe detrarla.

Quando ci si può avvalere delle esenzioni appena richiamate, però, il principio di alternatività IVA-registro ex art. 40 del DPR 131/86 opera pienamente solo per le assegnazioni che hanno ad oggetto fabbricati strumentali, per i quali, quindi, si applica l’imposta di registro proporzionale (4% ex art. 4 lett. d) della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, dimezzata ex art. 1 comma 39 della L. 199/2025) solo se l’assegnazione è fuori campo IVA; altrimenti, se è soggetta ad IVA, ancorché in regime di esenzione, l’imposta è applicata nella misura fissa.

Per i fabbricati abitativi, invece, per espressa previsione dello stesso art. 40 del DPR 131/86 all’esenzione IVA segue l’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale.
Non bisogna, infine, tralasciare le conseguenze che può comportare l’obbligo di effettuare la rettifica della detrazione ex art. 19-bis2 del DPR 633/72, e riversare parzialmente l’imposta detratta, in caso di assegnazione in regime di esenzione IVA.

La rettifica deve essere effettuata nella misura di un decimo dell’imposta detratta per ogni anno che manca al compimento di un decennio dall’acquisto o dall’ultimazione del fabbricato (quindi, se sono trascorsi più di 10 anni, non è necessario riversare nulla). Se sono stati effettuati lavori di natura incrementativa per i quali è stata detratta l’imposta, la rettifica ex art. 19-bis2 deve essere effettuata sull’imposta relativa ai lavori anche se l’assegnazione è fuori campo IVA (circ. Agenzia delle Entrate 16 settembre 2016 n. 37, § 9).