La norma che definisce le locazioni brevi (art. 4 del DL 50/2017) non contiene alcun riferimento espresso alle pertinenze. Tuttavia, la circ. 12 ottobre 2017 n. 24, nel definire l’ambito oggettivo della disciplina delle locazioni brevi (§ 1), ha affermato che “la locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) nonché, in analogia con quanto previsto per la cedolare secca sugli affitti, singole stanze dell’abitazione”.

Questa indicazione trova fondamento nelle norme che riguardano le pertinenze (definite, dal punto di vista civilistico, dall’art. 817 c.c.) in base alle quali, in generale, può dirsi che il regime fiscale del bene principale si estende alla pertinenza (seppur con alcune specificazioni). Tale regola è codificata, ad esempio, dall’art. 36 comma 2 del TUIR, che, nel definire il “reddito dei fabbricati”, stabilisce che le “aree occupate dalle costruzioni e quelle che ne costituiscono pertinenze si considerano parti integranti delle unità immobiliari”. Allo stesso modo, nell’ambito dell’imposta di registro, l’art. 23 comma 3 DPR 131/86 stabilisce che le “pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate”.

Quindi, ove una persona fisica non imprenditrice lochi, con contratto di durata non superiore a 30 giorni, un immobile abitativo e un box auto, anche in presenza di servizi di pulizia dei locali e cambio di biancheria, si rientra nel regime delle locazioni brevi ed è possibile l’opzione per la cedolare secca.

La presenza della pertinenza, tuttavia, genera qualche criticità quando si debba stabilire l’aliquota della tassa piatta. Si ricorda infatti che, dal 1° gennaio 2024, l’art. 1 comma 63 della L. 213/2023 ha portato l’aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi al 26%, consentendo, però, al locatore di applicare la “vecchia” aliquota del 21% “sui contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata in sede di dichiarazione dei redditi”.
In breve, il contribuente che lochi più unità immobiliari può scegliere, indicandola in dichiarazione, un’unità immobiliare destinata a locazione breve ai cui redditi applicare l’aliquota del 21% (mentre alle ulteriori unità immobiliari locate con locazione breve si applicherà l’aliquota del 26%).

In questo contesto emerge, quindi, il dubbio sull’aliquota applicabile alle pertinenze.
Ci si domanda, infatti, se, qualora l’unità immobiliare “scelta” per applicare la cedolare al 21% sia locata, ad esempio, con un box auto pertinenziale, l’aliquota “ridotta” si estenda alla pertinenza inclusa nel contratto di locazione breve; oppure se la pertinenza, configurando, ai fini dell’opzione sull’aliquota “ridotta”, un’altra unità immobiliare, vada necessariamente soggetta all’aliquota de 26%.

Il disposto normativo non sembra dipanare i dubbi.
Infatti, l’art. 4 comma 2 del DL 50/2017, prima di fissare l’aliquota della cedolare al 26%, espressamente rinvia alla disciplina della cedolare secca che, tra il resto, all’art. 3 comma 2 del DLgs. 23/2011, prevede la possibilità di assoggettare alla tassa piatta “il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione”. In pratica, la norma sulla cedolare ancora la tassa piatta al contratto (e non all’unità abitativa) e, quindi, ove il contratto di locazione includa un’abitazione e una pertinenza, la tassa piatta si applica al canone complessivo pattuito in contratto, in coerenza con l’art. 36 comma 2 del TUIR.

Applicando questo principio anche nel campo delle locazioni brevi (in virtù dell’espresso rinvio normativo contenuto dell’art. 4 del DL 50/2017), si potrebbe concludere che, ove il contratto di locazione breve includa un’abitazione e una pertinenza, l’aliquota si applichi all’intero contratto.

Le criticità nascono però dalla lettura del secondo periodo del comma 2 dell’art. 4 del DL 50/2017 che, nell’ammettere una limitata possibilità di applicare l’aliquota del 21%, la circoscrive ai “redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare”. La pertinenza, infatti, normalmente costituisce un’unità immobiliare a parte, separata dall’abitazione cui accede. Il riferimento testuale a “una unità immobiliare” potrebbe allora essere utilizzato come argomento per sostenere che l’aliquota del 21% non possa estendersi alla pertinenza dell’immobile “prescelto” per applicare l’aliquota ridotta, trattandosi di una ulteriore unità immobiliare.

Questa conclusione appare, in realtà, incoerente con i principi generali, enunciati in premessa, relativi al regime fiscale delle pertinenze, in base ai quali, in linea di principio, il regime del bene principale si estende alla pertinenza.

In conclusione, sarebbe opportuno un chiarimento ufficiale che esplicitasse se, in presenza di un contratto di locazione breve avente a oggetto un’abitazione e un box auto, l’opzione per la cedolare secca al 21% possa riguardare anche la pertinenza o se questa, invece, debba necessariamente applicare il 26%.