Anche per l’Agenzia delle Entrate è sufficiente aver pagato una parte del prezzo di compravendita fino a concorrenza del limite massimo di spesa agevolato di 96.000 euro per unità immobiliare, bensì almeno 24.000 euro o 14.400 euro, a seconda che le spese siano detraibili al 75% o all’85% ex art. 16 comma 1-septies del DL 63/2013, per aver diritto al sismabonus acquisti “integrale” e, di conseguenza, allo sconto in fattura massimo ottenibile, pari a 72.000 euro o 81.600 euro a seconda dell’aliquota di detrazione spettante (si veda “Per il sismabonus acquisti 2024 non serve il pagamento dell’intero prezzo al rogito” del 30 gennaio 2025).
La questione oggetto della risposta a interpello n. 31 di ieri, 11 febbraio 2026, riguarda i rogiti di unità immobiliari che sono stati stipulati alla fine del 2024, relativamente alle quali gli acquirenti potevano beneficiare del sismabonus acquisti di cui al comma 1-septies dell’art. 16 del DL 63/2013, con la previsione del pagamento del prezzo solo in parte contestualmente alla stipula e in parte nel corso del 2025.

Dato che la possibilità di optare per lo sconto sul corrispettivo in fattura e la cessione a terzi del credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante, di cui all’art. 121 del DL 34/2020, riguarda soltanto le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024 nel caso gli acquirenti delle singole unità immobiliari possano beneficiare del “sismabonus acquisti” e dato che le aliquote della detrazione (del 75% o dell’85% per le spese sostenute fino al 2024) sono state ridotte a decorrere dal 1° gennaio 2025 (per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026 sono fissate al 36% o al 50% per le abitazioni principali), entro la fine dell’anno 2024 le compravendite immobiliari sono state anticipate consentendo agli acquirenti di pagare parte del prezzo di acquisto, più o meno significativo, nel corso del 2025.

Posto che la detrazione IRPEF/IRES “sismabonus acquisti”, di cui al citato comma 1-septies, può essere fruita all’avvenuta ultimazione dell’intervento “presupposto”, che, per lo specifico bonus, è costituito dalla demolizione dell’intero edificio e dalla sua ricostruzione con passaggio a una classe di rischio sismico inferiore rispetto alla classe di rischio sismico dell’edificio preesistente (risposta interpello Agenzia Entrate n. 5/2020 e ris. Agenzia delle Entrate n. 77/2022), la risposta n. 31/2026 ribadisce un principio generale che riguarda tutti i bonus “edilizi”, ovverosia che, per i soggetti non titolari di reddito d’impresa che seguono il principio di cassa, per l’imputazione delle spese occorre riferirsi a quelle sostenute ed effettivamente pagate.

Infatti, come ricordato anche dall’Amministrazione finanziaria, quando l’acquirente dell’unità immobiliare è una persona fisica, l’aspetto del pagamento delle spese detraibili nel 2024 risulta imprescindibile al fine di poterle considerare sostenute in quell’anno. Tuttavia, dato che, ai fini del sismabonus acquisti, la spesa detraibile non può superare il tetto massimo di 96.000 euro, per poter godere dello sconto in fattura “integrale” (di 81.600 euro nel caso la detrazione spetti con aliquota dell’85% o di 72.000 euro con aliquota 75%) è necessario aver pagato per intero la parte di spesa che concorre ad arrivare al limite di 96.000 euro (14.400 euro nel caso di detrazione all’85% o 24.000 euro con aliquota 75%).
Se, diversamente, come nel caso di specie oggetto di analisi della risposta a interpello n. 31/2026, l’acquirente dell’unità immobiliare ha versato entro la fine del 2024 un importo inferiore a 14.400 euro (se compete l’85%) o a 24.000 euro (se compete il 75%), non può essere indicato in fattura lo sconto integrale (pari a 72.000 euro o 81.600 euro), ma doveva essere evidenziato uno “sconto sul corrispettivo” proporzionale alla spesa sostenuta dall’acquirente.

Ad esempio, per un rogito stipulato a fine 2024 per l’acquisto di un’unità immobiliare con i requisiti per beneficiare del “sismabonus acquisti” all’85% al prezzo di 158.600 euro (IVA compresa), il versamento da parte dell’acquirente persona fisica di 11.000 euro al momento dell’atto può dare diritto allo sconto sul corrispettivo di 73.333 euro (11.000 euro x 100/15). L’opzione per lo sconto sul corrispettivo per l’importo di 81.600 euro, pertanto, non è stata correttamente esercitata perché effettuata per importi non spettanti (8.267 euro, dati dalla differenza tra 81.600 e 73.333 euro).

Anche se nella risposta n. 31/2026 l’Agenzia delle Entrate non lo precisa, l’importo del credito d’imposta non spettante che è già stato utilizzato dai cessionari dovrebbe essere riversato, unitamente al versamento dei relativi interessi e delle sanzioni da indebita compensazione ex art. 13 del DLgs. 471/97 (eventualmente ridotte secondo la disciplina del ravvedimento operoso di cui all’art. 13 del DLgs. 472/97), secondo le indicazioni fornite dalle risposte a interpello dell’Agenzia delle Entrate nn. 348 e 440 del 2023 (si veda “Ravvedimento operoso su importi già compensati per detrazioni fruite con opzione” del 24 gennaio 2024).