Tra le molte questioni problematiche che la nuova soglia di imprenditorialità per le locazioni brevi (introdotta dall’art. 1 comma 17 della legge di bilancio 2026 modificando l’art. 1 comma 595 della L. 178/2020) sta sollevando, vi è anche quella che riguarda l’IVA.

A seguito della riduzione da quattro a due del numero di immobili locati al di sopra dei quali si applica la presunzione di imprenditorialità, ci si domanda, in particolare, quale sia il trattamento da riservare alle locazioni effettuate in regime imprenditoriale, nell’ipotesi in cui non si rientri nel regime forfetario.
Si pensi, per esempio, al caso del soggetto passivo che lochi, con contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni, tre diversi appartamenti, fornendo ai suoi ospiti la biancheria e la pulizia dei locali.
Per effetto della presunzione dettata dall’art. 1 comma 595 della L. 178/2020, a partire dal periodo d’imposta 2026 il locatore è considerato imprenditore, con conseguente necessità, tra il resto, di definire il regime IVA delle locazioni.

Escludendo l’adozione del regime forfetario ex L. 190/2014, le prestazioni rese potrebbero essere ricondotte:
- al generale regime di esenzione IVA per le locazioni, ai sensi dell’art. 10 comma 1 n. 8 del DPR 633/72;
- al regime di imponibilità, con applicazione dell’aliquota del 10%, previsto dal n. 120 Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72 per le “prestazioni rese ai clienti alloggiati nelle strutture ricettive” di cui all’abrogato art. 6 della L. 217/1983.

In entrambi i casi, la documentazione dei corrispettivi non richiede l’emissione della fattura, salvo che la stessa sia richiesta dal cliente (art. 22 nn. 2 e 6 del DPR 633/72). Per le locazioni sussiste, altresì, l’esonero dalla memorizzazione e trasmissione telematica dei corrispettivi (DM 10 maggio 2019).

Gli effetti del diverso regime adottato riguardano anche le operazioni passive poiché l’effettuazione di prestazioni in regime di esenzione determina l’indetraibilità dell’imposta assolta “a monte”, per diretta afferenza, a norma dell’art. 19 comma 2 del DPR 633/72. L’esecuzione di servizi in regime di imponibilità, invece, limita l’esercizio della detrazione solo per gli acquisti relativi alla manutenzione o gestione dell’immobile, per effetto dell’art. 19-bis1 comma 1 lett. i) del DPR 633/72.
Normalmente, il discrimine tra le due fattispecie sopra delineate risiede nelle caratteristiche della prestazione eseguita e, in particolare, nei servizi aggiuntivi che caratterizzano l’attività ricettivo-alberghiera, a differenza della mera locazione.

Nel caso delle locazioni brevi, però, la questione si complica. L’art. 4 del DL 50/2017, infatti, nel definire le “locazioni brevi”, delinea un’attività di semplice locazione, compatibile, per espressa previsione normativa, con due soli servizi accessori (pulizia dei locali e cambio di biancheria). Pertanto, potrebbe dirsi che la locazione breve sia stata definita dal legislatore come una fattispecie a parte, non assimilabile alle attività ricettive in senso tecnico.
Tuttavia, il fatto che, per mere ragioni “numeriche”, la locazione breve assuma natura imprenditoriale senza, però, acquisire nessuno dei servizi aggiuntivi ulteriori che tipicamente potrebbero caratterizzare l’attività ricettiva (servizio di colazione, reception, ristorazione) rende difficile ricondurre la fattispecie a una delle due sopra descritte.

In aggiunta, è necessario tenere conto che, in linea generale, per distinguere la prestazione “paralberghiera” rispetto alla mera locazione dell’immobile, occorre fare riferimento anche alla normativa regionale di settore (in tal senso, si vedano ris. Agenzia Entrate n. 117/2004; circ. n. 12/2007, § 9; ris. nn. 18/2012 e 8/2014).

Pertanto, posto che, con riferimento alle locazioni brevi per cui operi la presunzione di imprenditorialità, i servizi accessori non sono tali da qualificare l’operazione, sembrerebbe opportuno osservare la legislazione regionale per comprendere se effettivamente quel tipo di attività sia definibile come “paralberghiera” o meno.
In merito, AIDC Lab, nel Focus n. 1/2026, pur ammettendo che, guardando ai servizi accessori, si dovrebbe ritenere applicabile alle locazioni brevi (divenute imprenditoriali in forza della presunzione dettata dal comma 595) il trattamento previsto, in via ordinaria, per le locazioni dall’art. 10 del DPR 633/72, propone, però, uno spunto critico. AIDC Lab rileva che la ratio della presunzione in argomento risiede dichiaratamente nella “tutela dei consumatori e della concorrenza” (art. 1 comma 595 secondo periodo della L. 178/2020); in questa prospettiva, allora, apparirebbe motivato assimilare le locazioni brevi divenute imprenditoriali a locazioni turistiche, riconducendole al n. 120) della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72.

Inoltre, secondo AIDC Lab, questa conclusione potrebbe apparire coerente con le indicazioni della Corte di Giustizia (sentenza 8 febbraio 2024, causa C-733/22), secondo la quale “il rispetto del principio di neutralità dell’imposta prevede che servizi simili non possano ricevere un differente trattamento IVA, in particolare con riguardo all’aliquota IVA applicabile”.