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Sabato, 26 settembre 2020 - Aggiornato alle 6.00

FISCO

Edifici posseduti da un unico proprietario senza superbonus

La detrazione del 110% per l’Agenzia non spetta agli immobili che non sono condomini, nemmeno se gli interventi sono eseguiti sulle singole unità

/ Enrico ZANETTI e Arianna ZENI

Venerdì, 11 settembre 2020

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Con riguardo agli edifici posseduti da un unico proprietario, anche a proprietà indivisa, il superbonus del 110% non spetta (a tale esito si era già pervenuti su Eutekne.info, si veda “Superbonus per gli interventi sulle unità immobiliari delle persone fisiche” del 9 settembre 2020).
La precisazione dell’Agenzia delle Entrate, già fornita nella circ. 8 agosto 2020 n. 24 (§ 1.2), è stata ribadita molto chiaramente nella risposta ad interpello n. 329 di ieri, 10 settembre 2020.

L’ambito soggettivo del superbonus è definito dal comma 9 dell’art. 119 del DL 34/2020 il quale stabilisce, alle lettere a) e b), che la detrazione nella misura del 110% si applica agli interventi di riqualificazione energetica, di riduzione del rischio sismico, di installazione di impianti fotovoltaici e di installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici che vengono effettuati “dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, sulle singole unità immobiliari”.

In considerazione del fatto che la norma contenuta nell’art. 119 si riferisce espressamente ai “condomìni” e non alle “parti comuni” degli edifici, affinché possa spettare il superbonus è necessario sia costituito un condominio secondo la disciplina recata dagli artt. 1117-1139 c.c.

Dal punto di vista giuridico, quindi, perché sussista un condominio e si realizzi la particolare forma di comunione prevista dagli artt. 1117-1139 c.c. è necessario che un edificio sia suddiviso in una pluralità di unità immobiliari la cui proprietà non è riconducibile ad un medesimo soggetto, bensì a due o più soggetti diversi.

Gli immobili interamente posseduti da un unico proprietario, seppur composti da due o più unità immobiliari distintamente accatastate, invece, non rappresentano giuridicamente un condominio (si veda “Superbonus del 110% solo ai condomìni per gli interventi sulle parti comuni” del 3 luglio 2020). Quanto detto vale, conseguentemente, anche nei casi di due o più soggetti persone fisiche che siano proprietarie, per quote indivise, dell’intero edificio.

L’Agenzia delle Entrate, nella circ. 24/2020 ma ancor più chiaramente nella risposta ad interpello n. 329/2020, ritiene che in questi casi non sia possibile fruire del superbonus del 110%:
- né con riguardo alle spese sostenute per gli interventi sulle parti comuni;
- né con riferimento alle spese sostenute per gli interventi sulle singole unità immobiliari, in quanto non inserite in un condominio.

La precisazione fornita dall’Amministrazione finanziaria si condivide pienamente con riguardo agli interventi effettuati sulle parti comuni (resta ben inteso che per questi interventi, in presenza dei relativi presupposti, è possibile ovviamente accedere alle versioni “ordinarie” delle detrazioni IRPEF/IRES).

Non può essere totalmente condivisa, invece, la posizione assunta dall’Agenzia con riguardo agli interventi eseguiti sulle singole unità immobiliari.
Dal combinato disposto della lett. a) comma 1 e della lett. b) del comma 9 dello stesso art. 119, infatti, l’utilizzo delle locuzioni “edificio” con riguardo agli interventi di isolamento termico e “unità immobiliari” con riguardo alle persone fisiche, non esclude tout court la possibilità di fruire del superbonus per le singole unità immobiliari che non si trovano nei condomini.

Si pensi al caso di un piccolo edificio composto da tre unità immobiliari posseduto interamente da un soggetto persona fisica. Non è possibile escludere a priori che l’intervento di isolamento termico effettuato su una unità immobiliare non permetta di migliorare di due classi energetiche l’intero edificio come richiesto dal comma 3.
Nel caso poi vengano effettuati interventi “oggettivamente” trainanti sulle parti comuni e congiuntamente vengano eseguiti interventi trainati sulle singole unità (che per gli interventi di riqualificazione energetica devono essere al massimo due) il superbonus dovrebbe spettare seppur l’edificio non sia giuridicamente un condominio.

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