L’incentivo del “Conto Termico 3.0” può superare il tetto massimo del 65% delle spese ammissibili sostenute per gli interventi agevolati e arrivare sino al 100% del loro ammontare solo quando gli interventi sono “su edifici di comuni con popolazione fino 15.000 abitanti e da essi utilizzati” (si veda “Conto termico 3.0 al 100% su edifici di Comuni sotto i 15.000 abitanti usati da terzi” del 7 gennaio 2026), oppure sugli “edifici pubblici previsti all’art. 48-ter del decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, convertito con modificazioni dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126 e successive modificazioni ed integrazioni, appartenenti a qualunque categoria catastale” (art. 11 comma 2 del DM 7 agosto 2025).

Con riguardo alla seconda casistica, le Regole applicative approvate dal MASE il 19 dicembre 2025, in attuazione dell’art. 29 del DM 7 agosto 2025, nel ricordare che la disposizione riguarda gli “edifici pubblici adibiti ad uso scolastico e su edifici pubblici di strutture ospedaliere e di altre strutture sanitarie pubbliche, ricomprese quelle residenziali, di assistenza, di cura o di ricovero del Servizio sanitario nazionale”, specificano che:
- “tra le strutture ospedaliere del Servizio sanitario nazionale si intendono ricompresi anche gli Ospedali di Comunità e le Case di Comunità, definiti dal decreto del Ministro della salute 23 maggio 2022, n. 77- Allegato 1”;
- “le Università non sono riconducibili a edifici pubblici adibiti a uso scolastico, secondo quanto previsto dall’art. 48 ter del D.L. 14 agosto 2020, n. 140 e dalla normativa di settore dell’edilizia scolastica di cui alla legge 11 gennaio 1996, n. 23”.

L’effettiva destinazione dell’edificio pubblico a uno degli usi previsti dall’art. 48-ter del DL 140/2020 (scuola, struttura ospedaliera o altra struttura sanitaria pubblica del Servizio sanitario nazionale) deve essere adeguatamente documentata, perché “l’accertamento dell’applicabilità dell’art. 48 ter prevederà in fase istruttoria la verifica dell’effettiva destinazione d’uso dell’edificio oggetto dell’intervento” (Regole applicative, § 12.11).

Le Regole applicative (§ 12.11) chiariscono altresì che possono rientrare nella deroga prevista per gli edifici di cui all’art. 48-ter:
- anche gli edifici a uso sportivo, quali ad esempio le palestre, a condizione però che venga dimostrata l’effettiva contiguità dell’edificio con quello a uso scolastico e che i due edifici si trovino sullo stesso sedime e siano collegati;
- anche gli edifici a uso “misto”, tra destinazioni rientranti nell’art. 48-ter (scuole e ospedali) e destinazioni non rientranti (ad esempio, un edificio in parte a uso scolastico e in parte a uso uffici), fermo restando però che, in questi casi, l’incentivo “Conto Termico 3.0” può trovare applicazione solo con riguardo alle spese ammissibili degli interventi di cui alle lett. b), c) ed e) dell’art. 5 del DM 7 agosto 2025 e comunque solo per la parte riferibile alle porzioni di edificio con destinazione di scuola o di struttura del sistema sanitario nazionale.

Giova sottolineare che l’immobile oggetto degli interventi, dovendo essere un “edificio pubblico”, deve essere un edificio di proprietà di una amministrazione pubblica e non di un soggetto privato.

Posto che, ai fini del “Conto Termico 3.0”, il DM 7 agosto 2025 assimila alle amministrazioni pubbliche una serie di soggetti che tali non sono (quali, ad esempio, le cooperative sociali e gli “ETS non economici”), è lecito chiedersi se gli edifici di proprietà di questi soggetti assimilati possano essere considerati, ai fini del “Conto Termico 3.0”, edifici pubblici.

Sul punto, le Regole applicative sembrano però chiudere a questa prospettiva, laddove affermano che, perché possa trovare applicazione la norma derogatoria in esame, è necessario che “l’intervento sia realizzato esclusivamente su di un edificio pubblico da parte di una Pubblica Amministrazione o di un ETS non economico in qualità di utilizzatore dell’edificio pubblico”.

In altre parole, se le Regole applicative aprono alla possibilità che gli “ETS non economici” rientrino tra i soggetti ammessi a beneficiare del “Conto Termico 3.0” sino al 100% delle spese sostenute per interventi agevolati su edifici aventi destinazioni rientranti tra quelle previste dall’art. 48-ter del DL 140/2020, sembrano però limitare questa possibilità ai casi in cui gli “ETS non economici” hanno la disponibilità di questi edifici in qualità di utilizzatori (in accordo con l’amministrazione pubblica che li possiede) e non anche quando ne sono essi stessi proprietari.