Con l’ordinanza n. 2786, depositata l’8 febbraio 2026, la Corte di Cassazione ha esaminato le conseguenze ai fini IVA derivanti dall’assegnazione (agevolata) al socio di un immobile per il quale non era stata operata la detrazione dell’IVA assolta all’atto dell’acquisto, essendo stato acquistato da un privato.
La pronuncia si riferisce alle assegnazioni agevolate dalla legge finanziaria per il 2007 (L. 296/2006), nell’ipotesi di scioglimento delle società non operative, ma le medesime considerazioni possono valere anche per la riproposizione della misura in alcune delle annualità successive (da ultimo, con l’art. 1 comma 35 ss. della L. 199/2025).

Nel caso di specie, le assegnazioni ai soci “non sono considerate cessioni” ai fini IVA per espressa previsione normativa dell’art. 1 comma 116 della L. 296/2006.
A livello più generale, la Suprema Corte conferma l’applicabilità dell’art. 2 comma 2 n. 5) del DPR 633/72, il quale dispone l’assoggettamento a IVA dei beni destinati “all’uso o al consumo personale o familiare dell’imprenditore” o “ad altre finalità estranee alla impresa”, con esclusione di quei beni per i quali non è stata operata, all’atto dell’acquisto, la detrazione dell’imposta. Anche la Cassazione assimila, pertanto, per esigenze di natura sistematica, la fattispecie delle assegnazioni ai soci, formalmente prevista dal successivo n. 6) dell’art. 2 comma 2, al caso dell’autoconsumo “esterno” disciplinato dal n. 5).
Soltanto quest’ultima disposizione prevede espressamente l’esclusione dall’ambito di applicazione dell’IVA per le cessioni dei beni che non hanno beneficiato del diritto alla detrazione in sede di acquisto.

Si consolida, così, l’interpretazione estensiva fornita dall’Agenzia delle Entrate in diversi documenti di prassi (su tutte, la circ. n. 40/2002, § 1.4.11, e la circ. n. 26/2016, cap. I, parte II, § 7), tale per cui nel caso di assegnazione di un bene al socio non si applica l’IVA se il bene è stato acquistato da un privato oppure se acquistato prima dell’introduzione dell’IVA (1972) o, più in generale, se il bene non ha goduto del diritto alla detrazione, neanche parziale, della relativa imposta, ai sensi degli artt. 19, 19-bis1 e 19-bis2 (nella normativa attuale, ad esempio quando si tratta di fabbricati a destinazione abitativa).

Un ulteriore rilevante aspetto esaminato nell’ordinanza n. 2786/2026 riguarda gli obblighi di rettifica della detrazione e la conferma che, qualora siano stati osservati, l’assegnazione ai soci dell’immobile mantiene il descritto regime di esclusione da imposta, se il bene era stato acquistato senza l’esercizio della detrazione, anche se poi sottoposto a lavori di trasformazione e ampliamento.

A tal fine, è necessario che l’imposta detratta con riferimento ai lavori edilizi eseguiti, nel periodo di osservazione fiscale (pari a 10 anni per gli immobili), sia stata opportunamente rettificata ai sensi dell’art. 19-bis2 del DPR 633/72, qualora le spese sostenute siano incrementative del valore del bene che viene prelevato dall’azienda per finalità estranee all’impresa e non abbiano esaurito la loro utilità al momento dell’assegnazione.

Deve, però, trattarsi di interventi che “siano finalizzati a migliorare le condizioni di utilizzazione dell’immobile”. La Corte, infatti, precisa che, se i lavori di ampliamento integrano la realizzazione di una nuova unità immobiliare o la consistenza degli interventi sia tale “da poter essere successivamente destinati a costituire una autonoma unità immobiliare”, in tal caso la parte del fabbricato realizzata in seguito all’ampliamento, avendo proprie caratteristiche distintive ed economiche, deve essere assoggettata autonomamente a IVA in occasione dell’assegnazione al socio.

Sul tema, sono fatti valere i principi della sentenza della Corte di Giustizia del 17 maggio 2001, cause C-322/99 e C-323/99, laddove, interpretando la direttiva in materia di IVA, è stato sancito che “quando un soggetto passivo preleva per fini estranei a quelli dell’impresa un bene acquistato senza che abbia consentito una deduzione dell’IVA, ed essendo stato oggetto, in un momento successivo al suo acquisto, di lavori per i quali l’IVA è stata detratta, sussiste assoggettamento all’IVA” limitatamente agli “elementi che compongono il bene” e per i quali è stato esercitato il diritto alla detrazione.

Con riguardo a quest’ultima nozione, secondo la Corte di Giustizia, trattasi degli elementi che, incorporati successivamente all’acquisto originario, abbiano “perduto le loro caratteristiche distintive fisiche ed economiche” e che abbiano “comportato un incremento duraturo del valore del bene, non completamente consumato al momento del prelievo”.

In definitiva, se il bene è stato acquistato senza applicazione dell’IVA e sono stati eseguiti interventi edilizi per i quali l’imposta è stata detratta, l’assegnazione del bene configura un’operazione fuori campo IVA, fermo l’obbligo di rettificare la detrazione con riferimento agli eventuali lavori di riparazione o recupero sul bene, per i quali si era provveduto alla detrazione dell’imposta “a monte”, laddove le spese sostenute siano incrementative del valore dell’immobile e non abbiano esaurito la loro utilità all’atto dell’assegnazione.