Niente agevolazione prima casa se l’immobile preposseduto nello stesso Comune è stato locato
Giovedì, 19 febbraio 2026
In base all’interpretazione attualmente dominante della lett. b) della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86 (cfr. Cass. n. 24478/2025), se una persona fisica, già proprietaria di un immobile, ne acquista un altro, ubicato nello stesso Comune, può accedere alle agevolazioni prima casa in relazione al secondo atto d’acquisto, a patto che:
- non abbia già goduto dei medesimi benefici fiscali in occasione del primo acquisto;
- e l’immobile pre-posseduto sia inidoneo all’uso abitativo sia in senso oggettivo (vale a dire, non effettivamente abitabile), sia in senso soggettivo (ossia non adeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative a soddisfare i bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia).
Con l’ordinanza n. 3596/2026, la Suprema Corte ha riproposto la lettura “restrittiva” del concetto di inidoneità oggettiva capace di spianare la via per l’accesso all’agevolazione prima casa sul secondo acquisto già fatta propria dalla Cassazione n. 4102/2025 (si veda “Nuovo acquisto prima casa impedito dall’unità preposseduta e locata” del 19 febbraio 2025).
In particolare, i giudici di legittimità hanno enunciato il principio di diritto secondo cui, in materia di agevolazione tributaria sull’acquisto di “prima casa”, la circostanza che l’immobile preposseduto sia locato a terzi non integra una inidoneità oggettiva dell’unità immobiliare volta a giustificare l’applicazione dell’agevolazione in questione anche al successivo acquisto immobiliare, sicché se, a quest’ultima data, l’immobile preposseduto risulta giuridicamente indisponibile, esso non può ritenersi per tale ragione inidoneo ai fini del beneficio, dipendendo la sua indisponibilità dalla destinazione d’uso a esso volontariamente e discrezionalmente impartita dal proprietario.
La decisione in commento, sulla scia della precedente pronuncia n. 4102/2025, sconfessa, dunque, nuovamente il difforme orientamento incline a escludere l’oggettiva idoneità all’uso abitativo in capo all’immobile dato in locazione a terzi sull’assunto che, in tale ipotesi, esiste un ostacolo giuridico (il contratto di locazione) che impedisce al titolare di abitare l’immobile (Cass. n. 19989/2018).
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