Con la risposta a interpello n. 188 pubblicata ieri, 1° ottobre 2024, l’Agenzia delle Entrate ha reso alcune precisazioni in merito ai requisiti necessari per fruire del superbonus “rafforzato” previsto dall’art. 119 commi 8-ter e 10-bis del DL 34/2020 (c.d. “speciale disciplina RSA”), con particolare riferimento all’ente che acquisisce la gestione degli immobili oggetto degli interventi “edilizi” in forza di un contratto di acquisto o affitto del ramo di azienda del comodatario.

Si ricorda che tale disciplina “rafforzata” è riservata agli enti di cui all’art. 119 comma 9 lett. d-bis) del DL 34/2020, ossia:
- alle ONLUS ex art. 10 del DLgs. 460/97 (comprese quelle già iscritte nella relativa Anagrafe unica, che successivamente si registrano al RUNTS e acquistano la qualifica di enti del Terzo settore);
- nonché alle organizzazioni di volontariato (OdV) e alle associazioni di promozione sociale (APS), iscritte originariamente nei precedenti registri ex artt. 6 della L. 266/91 e 7 della L. 383/2000 e poi “migrate” automaticamente nelle rispettive sezioni di competenza del RUNTS, oppure iscritte per la prima volta alle sezioni di pertinenza del RUNTS (si veda “Superbonus anche per la ONLUS passata dall’Anagrafe al RUNTS” del 21 giugno 2024).

Se ricorrono i requisiti di cui al comma 10-bis dell’art. 119 del DL 34/2020, per i predetti contribuenti il superbonus compete nella misura del 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025 (art. 119 comma 8-ter del DL 34/2020).

Inoltre, ONLUS, OdV e APS cui si applica la “speciale disciplina RSA” beneficiano dei particolari criteri di determinazione dei tetti massimi di spesa agevolata previsti dal citato comma 10-bis, che consente la moltiplicazione dei tetti massimi di spesa per le unità immobiliari “figurative”, corrispondenti al rapporto tra la superficie dell’immobile accatastato in B/1, B/2 o D/4 e la superficie media di una unità abitativa.

Per applicare la “speciale disciplina RSA”, occorre che ONLUS, OdV e APS al contempo:
- svolgano attività di prestazione di servizi sociosanitari e assistenziali;
- siano dotati di un consiglio di amministrazione i cui membri non percepiscono alcun compenso o indennità di carica;
- siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito (in caso di comodato, il contratto deve essere regolarmente registrato in data certa anteriore al 1° giugno 2021).

A tal proposito, l’art. 2 comma 3-bis del DL 11/2023 stabilisce che detti requisiti necessari all’applicazione della disciplina superbonus RSA “devono sussistere fin dalla data di avvio dei lavori o, se precedente, di sostenimento delle spese, e devono permanere fino alla fine dell’ultimo periodo di imposta di fruizione delle quote annuali costanti di detrazione, salvo il requisito della registrazione del contratto di comodato d’uso nel caso di detenzione a tale titolo dell’immobile oggetto degli interventi”, in riferimento al quale è richiesta la data certa anteriore al 1° giugno 2021.

Richiamando tali elementi, dunque, con la risposta a interpello n. 188/2024 l’Agenzia delle Entrate ha specificato che, per gli immobili detenuti in base a un contratto di comodato, la disciplina rafforzata “superbonus RSA” spetta soltanto alla ONLUS, OdV o APS che ha sottoscritto il contratto registrato prima di tale data (nel rispetto degli ulteriori requisiti richiesti).
Ciò poiché la condizione della data certa del comodato d’uso gratuito, da comprovare attraverso la registrazione del contratto, è finalizzata a “cristallizzare” le posizioni contrattuali identificando le parti coinvolte.

Al contrario, secondo l’Agenzia delle Entrate il “superbonus RSA” non spetta se la ONLUS, l’OdV o l’APS hanno acquisito la gestione degli immobili oggetto degli interventi agevolati (per i quali sostengono le spese) mediante l’affitto o l’acquisto del ramo d’azienda dell’ente comodatario originario detentore: infatti, il requisito della data certa anteriore al 1° giugno 2021 non può ritenersi rispettato se a sostenere le spese è l’ente che subentra nel contratto di comodato in forza dell’affitto o dell’acquisto del ramo d’azienda ex art. 2558 c.c.

Il documento di prassi aggiunge che la ONLUS, l’OdV o l’APS che acquista o affitta il ramo d’azienda può beneficiare del “superbonus RSA” se risulta invece usufruttuaria (così come proprietaria o nuda proprietaria) dell’immobile oggetto degli interventi agevolati “sin dalla data di avvio dei lavori, o, se precedente, di sostenimento delle spese” e tale condizione permane “fino alla fine dell’ultimo periodo di imposta di fruizione delle quote annuali costanti di detrazione”; il requisito della data certa è infatti estraneo agli immobili posseduti a titolo di proprietà o usufrutto.