Con il termine “rinegoziazione” del canone di locazione si intende l’accordo con cui le parti del contratto decidono di modificare l’ammontare del corrispettivo previsto per il godimento dell’immobile.
La rinegoziazione, in linea di principio, può avvenire tanto in diminuzione (come è accaduto, ad esempio, durante l’emergenza sanitaria da COVID-19) quanto in aumento e in entrambi i casi presenta svariate implicazioni.

A causa delle sue molteplici implicazioni, la rinegoziazione può generare dubbi.
Da un lato, sotto il profilo civilistico, è necessario valutarne la compatibilità con le varie tipologie contrattuali normativamente disciplinate (si veda “Aggiornamento ISTAT del canone senza arretrati” del 29 settembre 2023).

Sotto il profilo fiscale, invece, la rinegoziazione del canone potrebbe avere impatto sull’imposizione sia diretta che indiretta. Limitando l’esame alle locazioni di immobili abitativi tra “privati”, va considerato che, per quanto concerne gli aspetti fiscali, è necessario distinguere gli effetti della rinegoziazione in aumento da quelli della rinegoziazione in diminuzione.

In caso di riduzione del canone di locazione, non esiste un obbligo di comunicare la riduzione dall’Agenzia, ma tale adempimento, in concreto, può risultare utile in quanto consente al contribuente di mettere al corrente l’Agenzia delle Entrate del ridotto imponibile IRPEF. La registrazione della riduzione del canone di locazione può essere operata senza limiti di tempo (né sanzioni) con il modello RLI adempimenti successivi ed è esente da imposte di registro e di bollo a norma dell’art. 19 del DL 12 settembre 2014 n. 133. In proposito, il sito dell’Agenzia delle Entrate precisa che, entro l’anno, la riduzione può essere comunicata telematicamente, mentre oltre tale termine occorre recarsi in Ufficio.

In merito alle imposte sui redditi, le istruzioni al modello REDDITI PF, nel quadro RB, contengono specifiche indicazioni per le ipotesi di riduzione del canone di locazione aventi a oggetto immobili abitativi, che non siano state comunicate all’Agenzia. A queste fattispecie sono, infatti, destinati tre diversi codici (“6”, “7” e “8”), da inserire nella colonna 7 “Casi particolari” dei righi RB1-RB9. Se ne desume che, ove la riduzione sia stata comunicata, sia possibile indicare semplicemente il canone in misura ridotta. Anzi, come si legge nella pagina dedicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate, la comunicazione della rinegoziazione con modalità telematica (con RLI web) “consente in automatico l’aggiornamento del canone di locazione e la corretta indicazione nella dichiarazione dei redditi precompilata della corrispondente modifica del reddito da locazione, senza incorrere in successive richieste di documentazione”.

Tuttavia, si apprende che alcuni uffici territoriali disconoscono gli effetti della diminuzione dei canoni, ai fini delle imposte sui redditi, per il periodo anteriore alla registrazione, sostenendo che la registrazione sia necessaria per attribuire data certa alla diminuzione. In pratica, l’Amministrazione, pur ammettendo la registrazione tardiva della rinegoziazione in diminuzione, non ritiene “provati” i canoni anteriori a essa.

Invece, in caso di rinegoziazione in aumento, sorge l’obbligo di registrazione entro 30 giorni ex art. 19 del DPR 131/86, in quanto al maggiore canone corrisponde una maggiore imposta dovuta (da versare in autoliquidazione).
In tal caso, quindi, il contribuente è tenuto a presentare il modello RLI adempimenti successivi e corrispondere l’imposta sul maggiore canone. Si ricorda che, per i contratti di locazione di immobili urbani, l’art. 17 del DPR 131/86 consente il pagamento dell’imposta di registro annualmente o in un’unica soluzione e le medesime modalità sono disponibili in caso di rinegoziazione.

Infine, c’è da valutare la compatibilità tra rinegoziazione del canone e cedolare secca, posto che l’art. 3 comma 11 del DLgs. 23/2011 con norma inderogabile sancisce che l’opzione per la tassa piatta “non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo”.
Il riferimento all’“aggiornamento del canone a qualsiasi titolo”, contenuto nell’art. 3 comma 11, sembrerebbe impedire non solo di applicare ai contratti di locazione con cedolare secca le clausole di aggiornamento del canone, ma anche di rinegoziare il canone in aumento.

In tal senso si esprime la Guida delle Entrate alla compilazione di RLI web, ove specifica che “in caso di cedolare secca è possibile rinegoziare il canone solo in diminuzione”.
Peraltro, nella risposta n. 165/2021, l’Agenzia delle Entrate aveva ritenuto compatibile con la cedolare la riduzione del canone, temporanea ed eccezionale, prevista dal nuovo accordo territoriale sulle locazioni abitative firmato dalle associazioni di categoria di proprietari e inquilini in considerazione dell’emergenza sanitaria da coronavirus.