Si avvicina il termine, fissato al 15 dicembre 2025, per la presentazione degli atti di aggiornamento catastale relativi alle strutture ricettive all’aperto, a seguito dei nuovi criteri di stima diretta introdotti dall’art. 7-quinquies del DL 113/2024, che hanno disposto l’irrilevanza degli allestimenti mobili ubicati in tali strutture (si veda “L’aggiornamento catastale delle strutture ricettive all’aperto slitta al 15 dicembre” del 10 luglio 2025).

Dunque, gli intestatari catastali delle strutture ricettive all’aperto avranno tempo fino a lunedì 15 dicembre per presentare le variazioni catastali volte a escludere dalla rendita gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione (case mobili o mobile home, roulotte, camper, caravan, ecc.).
Tali variazioni catastali hanno effetto retroattivo, a partire dal 1° gennaio 2025.

Originariamente l’art. 7-quinquies del DL 113/2024 aveva fissato al 15 giugno 2025 (prorogato al 16 giugno, in quanto tale data cadeva di domenica) il termine per assolvere ai predetti adempimenti di aggiornamento catastale; tuttavia, anche a causa delle non poche difficoltà interpretative e operative, la scadenza è stata differita, a termini oramai scaduti, al 15 dicembre 2025, a norma dell’art. 14 comma 5 del DL 95/2025.

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 20 dicembre 2024 n. 67, ha fornito alcune indicazioni in ordine a tale adempimento. In particolare, il documento di prassi chiarisce che l’irrilevanza delle case mobili (mobile home), prevista dall’art. 7-quinquies comma 1 del DL 113/2024, riguarda la rappresentazione nella mappa catastale e nella planimetria catastale, nonché l’esclusione dalla stima della rendita catastale dell’unità immobiliare destinata a struttura ricettiva all’aperto in cui sono collocate le case mobili.

Poiché la disciplina recata dall’art. 7-quinquies comma 1 del DL 113/2024 ha carattere innovativo e non assume valenza di interpretazione autentica (con portata retroattiva), per il periodo antecedente alla data del 1° gennaio 2025 rimane ferma la rilevanza delle medesime case mobili ai fini della rappresentazione e del censimento catastale.

Questa puntualizzazione è stata ribadita dall’Agenzia delle Entrate, allorché ha affermato che sia le dichiarazioni di variazione (diverse da quelle di cui al citato art. 7-quinquies del DL 113/2024) relative a strutture ricettive all’aperto già censite, sia le dichiarazioni di accatastamento di strutture ricettive anche preesistenti e mai censite, il cui termine obbligatorio per la presentazione in Catasto scadeva anteriormente al 1° gennaio 2025, devono essere redatte applicando gli ordinari criteri di censimento e di stima vigenti precedentemente a tale data. Solo successivamente si dovrà procedere all’aggiornamento secondo i nuovi criteri di cui all’art. 7-quinquies comma 1 del DL 113/2024.

L’affermazione secondo cui, prima di avvalersi della nuova e specifica disciplina catastale prevista per le strutture ricettive all’aperto, i soggetti interessati sono tenuti a “sanare” eventuali omissioni pregresse (applicando i criteri di censimento e stima previgenti), ha rallentato la presentazione dei nuovi atti di aggiornamento catastale. Peraltro, detto rallentamento è stato causato anche dalla circostanza che molti uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate - Territorio non avessero predisposto prezzari, prontuari o tariffari dei valori unitari, necessari per individuare, ai fini della stima catastale, le varie voci di costo riferite al singolo bene di cui si compone la struttura ricettiva da accatastare nella categoria D/8.

Tuttora, in vista della nuova scadenza del 15 dicembre 2025, rimangono non poche criticità.
Tra i profili di incertezza, si discute se, per il periodo anteriore al 1° gennaio 2025, le case mobili debbano essere incluse nella stima catastale delle strutture ricettive, oppure sia possibile applicare i criteri di individuazione dell’oggetto della stima diretta stabiliti dall’art. 1 comma 21 della L. 208/2015, ossia la c.d. “legge sugli imbullonati”.

A tale riguardo, non parrebbe dirimente rilevare che, ai fini edilizi, le case mobili potrebbero rientrare nella definizione di “manufatti leggeri” ex art. 3 comma 1 lett. e.5) del DPR 380/2001; va infatti considerato che la posizione assunta da prassi e giurisprudenza è quella di ritenere la disciplina catastale del tutto autonoma rispetto a quella edilizia.
Potrebbero invece giocare a favore dell’esclusione delle case mobili le metodologie operative per l’applicazione della disciplina degli “imbullonati” ex art. 1 comma 21 della L. 208/2015, in virtù delle quali, ad esempio, con riferimento ai “parchi divertimento”, la circ. Agenzia delle Entrate 1° febbraio 2016 n. 2, § 2.1, ha precisato che non rientrano nella stima catastale le attrazioni costituite da strutture che integrano parti mobili (come, appunto, potrebbero essere le case mobili).

D’altra parte, però, occorre ricordare che la giurisprudenza di legittimità, con riguardo alla stima catastale delle strutture ricettive ante 1° gennaio 2025, ha affermato debba considerarsi anche il valore di case mobili e maxi caravan, in quanto strutture stabilmente infisse al suolo (così, tra le altre, Cass. nn. 4426/2020 e 17068/2024).