Soggetta a IVA la cessione del terreno classificato come «zona bianca»
Mercoledì, 31 dicembre 2025
La cessione di un terreno classificato tra le c.d. “zone bianche”, ossia tra le aree sprovviste di regolamentazione urbanistica, è soggetta a IVA nella misura ordinaria, non potendo considerarsi quale area non edificabile esclusa dal tributo ai sensi dell’art. 2 comma 3 lett. c) del DPR 633/72.
È questo, in sintesi, il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 321 del 30 dicembre.
Secondo l’Amministrazione finanziaria depongono a favore di questa interpretazione i chiarimenti resi dalla Corte Costituzionale, dalla Cassazione e dal Consiglio di Stato.
Dalla relativa giurisprudenza emerge, infatti, che la disciplina delle c.d. “zone bianche”, recata prima dall’art. 4 della L. 10/77 e ora dall’art. 9 comma 2 del DPR 380/2001 (Testo unico dell’edilizia), non configura una situazione di totale inedificabilità di tali aree ma, piuttosto, una situazione in cui, ferma restando l’utilizzabilità economica del fondo in primo luogo a fini agricoli, sussiste, anche se a titolo provvisorio, un limitato indice di edificabilità (cfr. Cass. nn. 720/2025 e 21095/2019).
La rilevanza IVA della cessione di tali aree, secondo l’Agenzia, è suffragata anche dallo stesso art. 2 comma 3 lett. c) del DPR 633/72, che, nel considerare fuori campo IVA le cessioni aventi a oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria, afferma, al secondo periodo, che “Non costituisce utilizzazione edificatoria la costruzione delle opere indicate nell’art. 9, lettera a), della legge 28 gennaio 1977, n. 10”. Le zone bianche, infatti, erano disciplinate dall’art. 4 di detta legge e non dall’art. 9 richiamato dalla norma.
Nel caso oggetto dell’interpello è stata data rilevanza anche al fatto che l’area interessata, oggetto di vendita all’asta, era pubblicizzata come “edificabile” sui principali portali di vendite giudiziarie e qualificata per “terziario-negozi”.
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