In generale, sussiste la legittimazione ad agire dell’amministratore di condominio “anche se privo dell’autorizzazione dell’assemblea”, in base a un’interpretazione estensiva dell’art. 1130 n. 4) c.c., e ciò anche con riferimento ad azioni aventi natura reale, allorché la domanda abbia a oggetto le parti comuni e si tratti di compiere atti conservativi sui beni di proprietà comune del condominio, potendo ricondursi l’azione alla tutela dell’interesse generale al rispetto del regolamento condominiale o al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’intero edificio.
Invece, in presenza di una precedente volontà dell’assemblea, l’amministratore ne è sempre vincolato.

Per i singoli condomini, deve distinguersi tra: azioni reali a tutela delle parti comuni (dove sussiste una legittimazione individuale); azioni aventi a oggetto diritti e obblighi di altra natura, nelle quali la volontà dell’assemblea vincola il singolo condomino anche in relazione alla convenienza o meno ad intraprendere, proseguire o transigere una lite.

Pertanto, l’amministratore non ha il potere di compiere atti contrari alla volontà dei titolari del rapporto sostanziale, né ha un autonomo interesse alla proposizione o prosecuzione del processo, sicché non è legittimato a proporre o a proseguire un giudizio contro uno o più condomini o contro terzi se l’assemblea abbia espresso un intendimento contrario o abbia deciso di rinunciarvi o di transigere la causa.

In altri termini, le attribuzioni gestorie dell’amministratore non possono privare l’assemblea della competenza a deliberare circa l’amministrazione delle cose comuni, rientrando nella generalizzata competenza dell’assemblea la facoltà di non proporre, transigere o rinunziare alla lite proposta dall’amministratore, sia pure nell’ambito delle sue attribuzioni sostanziali.

Ai principi innanzi esposti si è uniformata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 12742/2026.
Nella vicenda in esame, il condominio agiva in giudizio lamentando che un manufatto (una veranda con tettoia), edificato dalla convenuta sulla terrazza di copertura a lei attribuita in uso e calpestio esclusivo, violava il divieto assoluto di sopraelevazione sancito dal regolamento condominiale di natura contrattuale, oltre a non rispettare le distanze legali. I giudici di merito, pur accogliendo la domanda di rimozione, dichiaravano il difetto di legittimazione attiva del condominio in ordine alla (sola) domanda di accertamento della proprietà della terrazza: trattandosi di un’azione non rientrante negli atti meramente conservativi, l’amministratore avrebbe dovuto munirsi di una preventiva autorizzazione assembleare adottata con le maggioranze qualificate ex artt. 1131 e 1136 c.c.

Avverso il provvedimento, parte ricorrente proponeva ricorso in Cassazione eccependo, tra i vari motivi, che anche qualora si ritenesse la domanda non rientrante nell’autonomia dell’amministratore del condominio, la sua proposizione sarebbe comunque illegittima per il contrasto con le precedenti deliberazioni adottate dai condomini; infatti, numerosi condomini, costituenti la maggioranza in base ai millesimi indicati nel verbale, avevano deliberato di non promuovere l’azione.

I giudici di legittimità rilevano che tra gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, rientranti nelle attribuzioni dell’amministratore ex art. 1130 n. 4) c.c., sono ricomprese le azioni di reintegrazione del possesso dei beni condominiali e quelle, connesse, di risarcimento del danno derivante dalle lesioni del possesso di detti beni, con la conseguenza che l’eventuale delibera di rinuncia all’azione di reintegrazione autonomamente intrapresa dall’amministratore non vincola quest’ultimo. Tuttavia, non può scindersi del tutto la titolarità del rapporto sostanziale, comunque spettante ai condomini, dalla legittimazione processuale dell’amministratore, il cui potere rappresentativo in ordine al rapporto dedotto in giudizio non elide il necessario collegamento tra diritto alla tutela giurisdizionale e affermazione della spettanza della posizione del diritto sostanziale.

Nella vicenda in esame, la Corte d’Appello aveva del tutto omesso di pronunciarsi sull’esistenza o meno di una delibera del condominio che esprimeva una volontà contraria all’azione giudiziaria nei confronti della ricorrente, sicché è stato affermato il seguente principio di diritto: “l’assemblea, essendo provvista di una competenza generalizzata, può in ogni momento sostituirsi all’amministratore e privarlo dei suoi poteri, in base al criterio di normale revocabilità dell’incarico di cui all’art. 1129, comma 11, c.c., nonché alla luce della sindacabilità dei provvedimenti dell’amministratore con ricorso all’assemblea ex art. 1133 c.c.”. Difatti, così come l’assemblea ha il potere di transigere la lite (con diverse maggioranze a seconda dell’oggetto), allo stesso tempo ha il potere di impedire il sorgere della lite stessa allorquando si tratti di diritti disponibili da parte del condominio medesimo o di rinunciarvi.
In conclusione, il ricorso viene accolto e, per l’effetto, il provvedimento è cassato con rinvio ad altro giudice che si uniformerà al principio di diritto.