La risposta a interpello dell’Agenzia delle Entrate n. 158, pubblicata ieri, analizza il caso della cessione di quote immobiliari tra comproprietari in presenza di interventi edilizi rientranti nel superbonus 110% sostenuti da un altro comproprietario (figlio/fratello).
Tale comproprietà deriva in parte dalla successione originata dalla morte di un familiare (padre/marito) e i comproprietari che non hanno beneficiato del superbonus intendono cedere le proprie quote dell’immobile al comproprietario che ha sostenuto le spese agevolate.

Per i rogiti stipulati a partire dal 1° gennaio 2024, l’art. 67 comma 1 lett. b-bis) del TUIR stabilisce che si genera una plusvalenza tassata se sugli immobili ceduti sono stati effettuati interventi che hanno consentito di fruire del superbonus ex art. 119 del DL 34/2020.

Sono esplicitamente esclusi da questa norma “gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a cinque anni, per la maggior parte di tale periodo”.

Ai fini della determinazione della plusvalenza imponibile viene stabilito che (art. 68 comma 1 del TUIR):
- se gli interventi superbonus sono conclusi da non più di 5 anni all’atto di cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito relativo alla detrazione spettante o dello “sconto sul corrispettivo”, di cui all’art. 121 comma 1 lett. a) e b) del DL 34/2020;
- se gli interventi superbonus sono conclusi da più di 5 anni, ma entro i 10 all’atto di cessione, si tiene conto del 50% delle spese se si è fruito dell’agevolazione nella misura del 110% e se sono state esercitate le suddette opzioni di cessione o sconto.
Per queste plusvalenze è possibile applicare l’imposta sostitutiva dell’IRPEF del 26%.

In merito, la circ. dell’Agenzia delle Entrate 13 giugno 2024 n. 13 ha chiarito che la plusvalenza disciplinata dall’art. 67 comma 1 lett. b-bis) del TUIR riguarda “la prima cessione d’immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al superbonus, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto), dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione di quest’ultima e dalla tipologia d’intervento effettuato”.

Si richiama anche la risposta a interpello 23 ottobre 2024 n. 208, nella quale è stato precisato che, per gli immobili ereditati, l’eventuale plusvalenza non è imponibile “anche nell’ipotesi in cui la proprietà immobiliare derivi solo in parte da una successione. In tale ultima ipotesi, tuttavia, l’esclusione dall’ambito applicativo della citata lettera b-bis) riguarda solo la plusvalenza correlata alla quota di proprietà dell’immobile acquisito per successione, con conseguente imponibilità pro quota della plusvalenza ottenuta dalla cessione immobiliare”.

Inoltre, sempre l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, qualora il contribuente non sia in grado di individuare il “prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto”, è possibile “ai fini della determinazione della plusvalenza, utilizzare il valore risultante da un’apposita perizia giurata redatta da un professionista abilitato, applicando a tale valore la rivalutazione calcolata in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, per adeguare i valori storici ai prezzi attuali. La rivalutazione in questione, ai sensi dell’articolo 68, comma 1, ultimo periodo, del TUIR, riguarda soltanto gli immobili «acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni»” (risposta a interpello Agenzia delle Entrate 27 marzo 2026 n. 86).

La risposta n. 158/2026 in commento osserva che nel caso di specie, considerato che solo una parte dell’immobile è stata acquisita per successione, la plusvalenza correlata alla relativa quota di proprietà è esclusa dall’ambito applicativo dell’art. 67 comma 1 lett. b-bis) del TUIR, con conseguente imponibilità pro quota della plusvalenza ottenuta dalla cessione immobiliare riferita alle quote già di proprietà dei soggetti cedenti.
Considerato che nel caso esaminato non risulta possibile individuare il “prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto”, si ammette la possibilità, ai fini della determinazione della plusvalenza, di utilizzare il valore risultante da un’apposita perizia giurata, redatta da un professionista abilitato.

Poiché i comproprietari cedenti non hanno sostenuto alcuna spesa per gli interventi agevolati con superbonus 110%, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile ceduto non può essere incrementato delle spese sostenute dal familiare acquirente (fratello/figlio).