Immobile locato al cessionario dell’azienda con rettifica della detrazione IVA da parte del cedente
Giovedì, 3 settembre 2026
Con la sentenza relativa alla causa T-397/25, pubblicata il 2 settembre, il Tribunale Ue ha affermato che, qualora un soggetto passivo, in occasione di un trasferimento d’azienda, abbia dato in locazione al cessionario dell’azienda medesima immobili prima destinati ad operazioni imponibili, e tale locazione sia esente da IVA, il cedente resta soggetto all’obbligo di rettifica della detrazione per l’IVA assolta sui lavori di trasformazione e adattamento dei suddetti immobili.
Il caso specifico riguardava una società che aveva ceduto la propria azienda ad altra impresa, realizzando il trasferimento di un’universalità di beni.
Avendo mantenuto la proprietà degli edifici aziendali nei quali la cessionaria proseguiva l’attività, la cedente aveva concluso con quest’ultima un contratto di locazione relativamente ai suddetti immobili. Stante la fictio iuris prevista dagli artt. 19 e 29 della direttiva 2006/112/CE, secondo cui il beneficiario dell’azienda succede al cedente, questi riteneva che l’obbligo di rettifica dell’IVA fosse “trasferito” al cessionario, che peraltro continuava a impiegare gli immobili per l’attività imponibile.
Tuttavia, secondo quanto rilevato dai giudici unionali, per essere considerato parte del trasferimento di azienda, il diritto di locazione doveva risultare preesistente rispetto al trasferimento stesso, situazione che non si verifica quando il cedente conclude con il cessionario un nuovo contratto di locazione commerciale.
Ne deriva che il cedente-locatore che utilizza ormai l’immobile per un’attività esente da IVA deve provvedere a rettificare la detrazione inizialmente operata, non rilevando il fatto che il cessionario-locatario utilizzi l’immobile per l’esercizio dell’attività imponibile rilevata nell’ambito del trasferimento di azienda.
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