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Domenica, 28 febbraio 2021

FISCO

La forza maggiore non esclude la plusvalenza

I principi sanciti con riferimento all’agevolazione prima casa non possono essere applicati in assenza di obbligo

/ Anita MAURO

Mercoledì, 24 febbraio 2021

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Il fatto che l’acquirente dell’immobile, pur volendo fissare la residenza nell’immobile acquistato, non vi sia riuscito a causa dell’occupazione di esso da parte dell’(ex) conduttore e abbia, quindi, dovuto vendere l’immobile medesimo prima di 5 anni, non configura elemento idoneo a escludere la plusvalenza sulla successiva cessione, atteso che, in tal caso, non può trovare applicazione il principio della “forza maggiore”.
Questo è il principio desumibile dall’ordinanza n. 4757, depositata ieri, con cui la Corte di Cassazione esamina un’interessante questione sull’applicazione del principio giurisprudenziale di “forza maggiore” alle plusvalenze da cessione di immobili di cui all’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR.

Si ricorda, in primo luogo, che, a norma dell’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR, configurano redditi diversi, tra il resto, “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”.

Nel caso di specie, il contribuente aveva acquistato un immobile abitativo con l’intenzione di fissarvi la residenza, ma non era riuscito a entrare nella disponibilità dell’immobile acquistato a causa dell’indebita occupazione di esso a opera del conduttore, il quale non lo aveva liberato neppure dopo la convalida della licenza per finita locazione e l’esecuzione del rilascio. Pertanto, il contribuente, non potendo andare a vivere nell’immobile acquistato, lo aveva rivenduto, ma, poiché la rivendita era stata operata prima di 5 anni dall’acquisto, senza che l’immobile fosse stato adibito ad abitazione principale, l’Agenzia delle Entrate aveva accertato i redditi diversi, in applicazione dell’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR.
Il contribuente, però, aveva contestato la richiesta del Fisco opponendo che si era verificata una situazione di forza maggiore che gli aveva impedito di adibire l’immobile ad abitazione principale. 

Come ricordato dalla Suprema Corte nella sentenza in commento, il principio di “forza maggiore”, codificato in materia di sanzioni amministrative per violazioni di norme tributarie come “causa di non punibilità” del contribuente, è stata oggetto di un’attenta rielaborazione da parte della giurisprudenza, sulla base della giurisprudenza comunitaria. La forza maggiore – precisa la Cassazione – “si atteggia come una causa esterna che obbliga la persona a comportarsi in modo difforme da quanto voluto, di talché essa va configurata, relativamente alla sua natura giuridica, come una esimente”. La giurisprudenza di legittimità ha fatto frequente applicazione di tale principio nell’ambito delle agevolazioni fiscali, in particolare con riferimento all’agevolazione “prima casa” (tra le tante, cfr. Cass. nn. 16568, 10586 e 5015 del 2015) e, di recente, gli ha riconosciuto valenza di principio immanente al sistema (Cass. SS.UU. n. 8094/2020).

Secondo il contribuente ricorrente, il principio di “forza maggiore”, applicato al caso di specie, escluderebbe il sorgere di plusvalenze imponibili. L’ingegnoso ragionamento alla base del ricorso potrebbe essere così riepilogato: nel caso di specie, si è verificato un fatto imprevedibile, inevitabile e non imputabile al contribuente che gli ha impedito di destinare l’immobile ad abitazione principale; dalla mancata destinazione dell’immobile ad abitazione principale, la legge farebbe scaturire la plusvalenza, ma la forza maggiore (avendo impedito al contribuente di realizzare tale condizione, come era sua intenzione) impedisce il configurarsi della plusvalenza.

La forza maggiore implica un’obbligazione verso il Fisco

D’altronde – aggiunge il ricorrente – l’occupazione abusiva dell’immobile, secondo la giurisprudenza in tema di “prima casa” (Cass. n. 10936/2019), è idonea a impedire la decadenza dal beneficio per mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi. Allo stesso modo, secondo il ricorrente, l’indebita occupazione dell’immobile acquistato dovrebbe escludere la plusvalenza nel caso di specie. 

La Corte di Cassazione spiega però bene la differenza tra le due situazioni e, quindi, il motivo per cui la “forza maggiore” non può trovare applicazione nell’escludere il sorgere delle plusvalenze sull’atto di cessione infraquinquennale: la forza maggiore configura un’esimente solo ove sussista un obbligo di fonte legale avente a oggetto un’imposta. In assenza di “una qualche obbligazione del contribuente verso il Fisco, si deve escludere che la sopravvenienza di circostanze” integranti la forza maggiore possa acquistare forza esimente.
Nell’ambito dell’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR, la destinazione dell’immobile acquistato ad abitazione principale del contribuente o dei suoi familiari non costituisce un’obbligazione, ma semplicemente una delle diverse manifestazioni della fattispecie impositiva.

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