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Venerdì, 7 maggio 2021 - Aggiornato alle 6.00

ECONOMIA & SOCIETÀ

Delibere condominiali in deroga a criteri di legge nulle solo se valgono per il futuro

Le Sezioni Unite si sono pronunciate sul tema dell’invalidità delle delibere aventi a oggetto la ripartizione delle spese condominiali

/ Anita MAURO e Ilaria PERO

Martedì, 4 maggio 2021

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Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, ponendo fine a un contrasto giurisprudenziale sorto sul tema del regime d’invalidità delle delibere condominiali relative alla ripartizione delle spese condominiali comuni, nel confermare il precedente orientamento del 2005 (cfr. Cass. n. 4806/2005), hanno statuito che sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previsti ai sensi dell’art. 1135 nn. 2 e 3 c.c. e che è sottratta al metodo maggioritario.

Devono, invece, ritenersi meramente annullabili le deliberazioni aventi a oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle relative spese di gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, non contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto ai sensi dell’art. 1137 comma 2 c.c.

Nel caso di specie, un condomino, a seguito di condanna al pagamento nella misura di un terzo (ossia secondo i criteri dettati dall’art. 1126 c.c.) delle spese sostenute per i lavori di rifacimento e impermeabilizzazione del lastrico solare, aveva presentato ricorso chiedendo la revoca del decreto ingiuntivo, sostenendo la nullità della delibera assembleare costituente titolo per l’ingiunzione.

Nel pronunciamento in esame, le Sezioni Unite hanno precisato il criterio distintivo fra delibere assembleari nulle e annullabili, confermando l’orientamento volto a preservare la stabilità delle decisioni assembleari. Al centro della questione di diritto risolta dai giudici di legittimità v’è la contrapposizione tra vizi di sostanza – come tali, afferenti al contenuto delle deliberazioni e determinanti la nullità delle stesse – e vizi di forma – aventi a oggetto le regole procedimentali per la formazione delle deliberazioni assembleari, suscettibili unicamente di annullamento.

La Corte perviene a enunciare il proprio principio di diritto, a seguito di un’analisi comparativa condotta mediante la verifica dell’applicabilità dell’art. 1418 c.c. (norma generale in materia di invalidità contrattuale) alle deliberazioni dell’assemblea condominiale, avendo cura di attribuire rilevanza al carattere collegiale dell’assemblea, al principio maggioritario che governa il mondo delle delibere condominiali, nonché dell’ambito in cui esse possono operare (comunque circoscritto alla disciplina posta dall’art. 1137 c.c.).

I giudici di legittimità, nel compiere tale verifica, rilevano, anzitutto, come la ratio ispiratrice della disposizione di cui all’art. 1137 c.c. sia quella di favorire la sanatoria dei vizi e il consolidamento delle decisioni assunte in assemblea, così elevando l’annullabilità a categoria generale di invalidità delle deliberazioni assembleari, confinando, per contro, la nullità nell’area della residualità e dell’eccezionalità.

Annullabilità elevata a categoria generale di invalidità delle deliberazioni

Sintetizzando il pensiero espresso dalla Corte – che riprende, arricchendone di contenuti, le argomentazioni espresse nella citata sentenza del 2005 –, la nullità della delibera condominiale potrà predicarsi solo a fronte: della mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali (volontà della maggioranza; oggetto, causa; forma) tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione; dell’impossibilità dell’oggetto in senso materiale e in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto della delibera; della illiceità, ossia a fronte di una statuizione contraria a norme imperative.

Una volta tracciate le linee direttrici del proprio convincimento, le Sezioni Unite, nel rigettare il ricorso proposto, concludono affermando che non possono ritenersi nulle le delibere assembleari che, seppur in deroga alle disposizioni di legge e convenzionali, non abbiano modificato in astratto e per il futuro i criteri di ripartizione delle spese comuni, ma che abbiano semplicemente disposto la ripartizione fra i condomini di spese particolari, nell’ambito delle attribuzioni riconosciute all’assemblea condominiale ex art. 1135 nn. 2 e 3 c.c., in pretesa violazione dei criteri normativi dettati dagli artt. 1123 e 1126 c.c.

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