L’impianto di distribuzione di carburanti configura un bene immobile e, pertanto, qualora sia ceduto nel contesto di una cessione d’azienda, non è possibile “scindere” la componente “immobiliare” da quella relativa a “impianti e attrezzature”, per applicare le diverse aliquote dell’imposta di registro previste per immobili e mobili alle varie componenti.
Lo afferma la Cassazione nell’ordinanza n. 29332, depositata il 5 novembre 2025.

La vicenda origina da due diversi rogiti notarili aventi ad oggetto le cessioni di due aziende, relative a due diversi impianti di distribuzione di carburante.
I contribuenti, infatti, nel determinare l’imposta di registro dovuta per la cessione d’azienda, avevano diversificato le aliquote applicabili alle varie componenti, come consentito dall’art. 23 del DPR 131/86. Tale disposizione, infatti, consente, qualora nell’atto o nei suoi allegati sia indicata la ripartizione del corrispettivo imputabile ai singoli beni aziendali, di applicare ad ognuno di essi l’aliquota dell’imposta di registro prevista per il loro trasferimento “autonomo”.

Su questa base, nel caso di specie era stata applicata:
- al corrispettivo per l’avviamento l’aliquota del 3%;
- al corrispettivo previsto per la componente immobiliare (terreno ed edifici) l’aliquota prevista per i trasferimenti immobiliari;
- al corrispettivo previsto per “impianti e attrezzature” l’aliquota prevista per la componente mobiliare.

Questa operazione veniva, però, contestata dall’Agenzia delle Entrate che riteneva si dovesse applicare “all’intera base imponibile – escluso l’avviamento – l’aliquota relativa ai trasferimenti immobiliari”.
Sembra, quindi, di comprendere che l’Ufficio non abbia revocato in dubbio la natura aziendale del complesso, ma abbia, in concreto, ritenuto che la componente immobiliare dovesse comprendere anche i beni qualificati dalle parti come impianti e attrezzature.

La Suprema Corte conferma la decisione del giudice di secondo grado: la componente “impianti e attrezzature” non poteva essere annoverata tra i beni mobili, in quanto “terreno, edifici, impianto distribuzione carburanti, parcheggi e tutto quanto lì esistente ed ancorato al suolo dovevano intendersi come bene immobile”.

Dopo aver ricordato le norme (art. 23 del DPR 131/86) sull’applicazione dell’imposta di registro alla cessione d’azienda, i giudici di legittimità si domandano se l’impianto di distribuzione di carburante possa qualificarsi come bene immobile nel suo complesso.

In concreto, infatti, l’impianto si compone di molteplici elementi: il suolo su cui sorge la stazione di servizio, “la tettoia lavaggio, il lavaggio a due piste, la piazzola scarico liquami camper, il parcheggio attrezzato adibito a sosta camper, il locale tecnico esterno, la piazzola completa di ponte sollevatore, i serbatoi interrati, l’erogatore e la pensilina” e via dicendo.
Tali elementi, però sono strutturalmente legati al suolo e funzionalmente collegati dall’utilizzo finalizzato alla distribuzione di carburante.

La definizione civilistica di “bene immobile”, recata dall’art. 812 c.c., fornisce un indispensabile metro di giudizio, ove, oltre a definire immobili “il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici”, i quali “sono ontologicamente e irreversibilmente immobili per effetto di fenomenologia naturale” (così Cass. n. 29332/2025), qualifica come “immobili” anche le “altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo”, in tal modo valorizzando il collegamento al suolo, anche se transitorio, quale elemento essenziale per l’acquisto della natura immobiliare.

Inoltre, anche la disciplina recata dagli artt. 4 e 5 del RDL 652/1939, nel delineare la nozione di “immobili urbani” e di “unità immobiliare”, non fa alcun riferimento ai materiali utilizzati, né ai sistemi di ancoraggio dei beni al suolo, come evidenziato dal fatto che si considerano immobili anche “gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo”.
Sulla base di tale quadro normativo, la giurisprudenza ha, in passato qualificato come “bene immobile l’impianto di distribuzione di carburante costituito da chiosco in muratura e metallo e dagli apparecchi di distribuzione”, ovvero, più di recente (Cass. n. 6840/2024) ritenuto che gli impianti fotovoltaici di grande potenza vadano considerati come beni immobili.

Alla luce di tale ricostruzione, la Cassazione conclude, quindi, che nel caso di specie debba riconoscersi natura immobiliare ai fini delle imposte di registro e ipocatastali, “anche gli impianti e le attrezzature ... che, per quanto in sé amovibili, risultino tuttavia strutturalmente e funzionalmente connessi con la complessiva struttura al punto da caratterizzarne ed attuarne in maniera essenziale la destinazione produttiva”.

In breve, secondo la Suprema Corte, la distinzione tra “mobili” e “immobili”, va considerata “essenzialmente in ragione degli interessi che sullo stesso si appuntano”, senza che assuma particolare rilievo la conservazione dell’individualità fisica a seguito dell’immobilizzazione, né la reversibilità dell’immobilizzazione medesima.