Dal periodo di imposta 2026, la disciplina delle locazioni brevi è riconosciuta solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 2 appartamenti per ciascun periodo di imposta. Oltre tale limite (quindi da 3 appartamenti in su) l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 c.c. Così recita il comma 595 dell’art. 1 della L. 178/2020, dopo la legge di bilancio 2026, che ha dimezzato la soglia di appartamenti compatibili con la locazione breve, portandola da 4 a 2 (si veda il Quaderno n. 181/2025).

L’operatività della presunzione non è mutata, rispetto alla disciplina applicabile fino al 31 dicembre 2025, ma l’abbassamento della soglia ha reso in concreto molto più frequente il superamento del limite ed il “passaggio” al regime imprenditoriale (si veda “Locazioni brevi al test dell’attività imprenditoriale” del 19 gennaio 2026).

Per questo sono già emerse, in queste prime settimane di applicazione della nuova soglia, criticità che, seppur potenzialmente già pre-esistenti, hanno ora assunto maggiore impellenza. Una di queste problematiche riguarda gli immobili detenuti in comproprietà.

Si pensi al caso di due fratelli (Tizio e Caio), titolari in comunione di un’abitazione, destinata alla locazione breve: Caio è titolare di altri due immobili, in proprietà esclusiva, dati in affitto breve; mentre Tizio non destina altri immobili a tale attività.

In questo contesto, la prima questione da affrontare riguarda il conteggio delle abitazioni in comunione: ci si può chiedere se essere proprietario di una quota di un immobile dato in affitto breve comporti l’obbligo di conteggiarlo tra gli appartamenti destinati alla locazione breve ai fini dell’art. 1 comma 595. Una risposta affermativa determina, poi, una serie di ulteriori interrogativi. Ci si potrebbe domandare, infatti, se il conteggio prescinda dal quantum della quota (1%, 33%, 50%); nonché se la stipula del contratto di locazione da parte di uno solo dei comproprietari possa influire sul conteggio.

La risposta a questi interrogativi sembra da ricercare nella norma che fissa la presunzione, la quale esordisce stabilendo che “il regime fiscale delle locazioni brevi” di cui all’art. 4 commi 2 e 3 del DL 50/2017, dal periodo d’imposta 2026 è riconosciuto ...“. La disposizione è, quindi, imperniata sul regime fiscale delineato per le locazioni brevi dai commi 2 e 3 dell’art. 4 del DL 50/2017, i quali consentono di applicare la cedolare secca “ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve...“ e ai contratti assimilati.

Dall’esegesi del comma 595 emerge, quindi, come la disposizione appaia “cucita” sulla disciplina delle locazioni brevi di cui definisce il confine esterno (individuando il limite quantitativo nei “due appartamenti per periodo di imposta”).
Pertanto, non sembra che l’interpretazione del comma 595 possa discostarsi dalle regole di imputazione dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve.

In merito, come emerge anche dalla circ. Agenzia delle Entrate n. 24/2017 (§ 3.2), i redditi da locazione breve sono imputati ai comproprietari in base alla quota di titolarità, con autonomia nella scelta se aderire alla cedolare secca o meno. Sembra derivarne che, a tali fini, la posizione di ogni comproprietario vada autonomamente valutata.

Sulla scia di tale ragionamento, si dovrebbe concludere che, nell’esempio sopra descritto, Tizio e Caio debbano autonomamente valutare la propria posizione in relazione alla presunzione, essendo soggetti autonomi ai fini dell’imputazione dei redditi da locazione breve. Posto che ognuno di essi ritrae un reddito da quell’abitazione locata in locazione breve, si potrebbe ritenere che ognuno di essi debba conteggiare un appartamento destinato alla locazione breve nel computo richiesto dal comma 595. Alla luce del criterio di imputazione dei redditi individuato dall’art. 26 del TUIR e di quanto chiarito nella circ. n. 24/2017, § 3.2, tale conclusione non sembrerebbe venire meno neppure nel caso in cui il contratto di locazione fosse stipulato da uno solo dei comproprietari.

Queste riflessioni, seppur motivate sotto il profilo dell’interpretazione letterale e sistematica dell’art. 1 comma 595 della L. 178/2020 potrebbero, però, determinare dubbi ove uno dei comproprietari fosse titolare solo di una quota minima dell’abitazione (ad esempio, il 2%). Inoltre, i corollari di questa impostazione generano perplessità, dato che la sua applicazione potrebbe comportare il superamento della presunzione di imprenditorialità in capo ad uno solo dei comproprietari: se Caio nel 2026 destinasse alla locazione breve 3 appartamenti di cui uno in comproprietà con il fratello Tizio (che, invece, destina alla locazione solo l’immobile in comunione col fratello), si avrebbe – in ipotesi – cha l’attività di Caio si presume svolta in forma imprenditoriale per effetto della presunzione, mentre Tizio potrebbe continuare ad applicare la disciplina delle locazioni brevi.

Ma la “scissione” tra i due comproprietari (uno imprenditore e l’altro no) aprirebbe una serie di interrogativi sulla gestione dell’operazione (ad esempio, in merito alla fatturazione, oppure alla gestione dell’eventuale ritenuta etc.).
Il tema, anche per le sue implicazioni ulteriori, meriterebbe un chiarimento ufficiale il prima possibile.