Gli interventi di efficientamento energetico degli edifici destinati a edilizia residenziale pubblica, realizzati per il tramite di una ESCo che assume la responsabilità (e i relativi oneri) del progetto di investimento, nell’ambito di un contratto EPC, possono beneficiare, in via cumulata tra loro, sino a coprire il 100% delle spese ammissibili dell’investimento, sia dell’incentivo “PNRR M7-I17” di cui al decreto “ALER” 9 aprile 2025, sia dell’incentivo “Conto Termico 3.0” ex DM 7 agosto 2025.

Ai fini del “Conto Termico 3.0” (come, del resto, già ai fini del “Conto Termico 2.0”), è pacifico che l’incentivo si calcola sulla base dei costi che la ESCo sostiene, in qualità di “soggetto responsabile” per la realizzazione degli interventi di efficientamento energetico degli edifici di cui va poi a gestire gli impianti lungo l’arco di durata del contratto EPC.

Ai fini del “PNRR M7-I17”, invece, le relative Regole applicative diramate dal GSE lo scorso 31 luglio 2025, enfatizzando la natura degli enti territoriali e loro enti strumentali proprietari e/o gestori di immobili di edilizia residenziale pubblica quali soggetti beneficiari dell’intervento (Parte I, Capitolo 1, delle regole operative), nonché il fatto che il contributo si calcola “a partire dall’Offerta Tecnico Economica approvata nell’ambito della procedura di affidamento e del prezzo offerto dalla ESCo e accettato dalla Stazione Appaltante” e la rendicontazione delle spese si basa “sui costi che la ESCo espone nei confronti della Stazione Appaltante” nel progetto di investimento (pag. 23 delle regole operative GSE alla misura “PNRR M7-I17”), i quali sono determinati, ai sensi del comma 3 dell’art. 4 del decreto 9 aprile 2025, tenendo conto delle tabelle e dei prezzari previsti dall’art. 41 comma 13 del Codice dei contratti pubblici (DLgs. 36/2023), oppure, in mancanza di prezzari aggiornati, facendo riferimento ai listini ufficiali o ai listini locali delle CCIAA, o, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi, hanno aperto alla possibilità per la ESCo di calcolare il contributo sui “prezzi” che essa applica agli enti per la realizzazione degli interventi agevolati, anziché sui “costi” che essa sostiene a tale fine (con possibilità, dunque, di includere anche il c.d. “margine della ESCo”).

Questa differente impostazione determina però un disallineamento foriero di notevoli problematiche operative in tutti quei contesti operativi in cui il Piano economico-finanziario (PEF) alla base dell’accordo di partenariato-pubblico-privato (PPP), che prevede il realizzo degli interventi nell’ambito di un contratto EPC, si basa anche sul “tiraggio” di entrambi gli incentivi e non soltanto di quello “PNRR M7-I17” (si veda “Primo step delle domande di incentivo per edifici residenziali pubblici dal 1° settembre” 27 agosto 2025).

In ragione di ciò, la scelta di quasi tutti degli operatori (ma, verosimilmente, di tutti) è quella di non prevedere, per la realizzazione degli interventi agevolati, addebiti agli enti beneficiari di “prezzi” e di limitarsi ad addebitare la sola parte del costo degli interventi che non trovasse copertura nel cumulo dei due incentivi (addebito che, nell’ambito di un contratto EPC, avviene lungo tutto l’arco di durata del contratto sotto forma di canone periodico di “disponibilità” degli impianti e degli edifici efficientati), oltre che, naturalmente, ad addebitare i corrispettivi periodici delle prestazioni di servizi che costituiscono oggetto del contratto EPC relativo all’edificio efficientato.

Così operando, l’IVA che viene sostenuta dalla ESCo, in qualità di “soggetto responsabile” degli interventi incentivati, non può essere conteggiata ai fini del calcolo dell’incentivo (in quanto detraibile per l’ESCo che la sostiene); conseguentemente, già nel PEF alla base dell’accordo PPP che prevede il realizzo degli interventi nell’ambito di un contratto EPC, la parte del costo degli interventi agevolati, che viene “coperta” dall’uno o dall’altro dei due incentivi, deve essere considerata al netto di IVA.

Resta ben inteso che la parte “non coperta”, che viene addebitata con IVA agli enti nel “canone di disponibilità”, deve essere invece considerata al lordo dell’IVA, nella misura in cui quest’ultima risulti indetraibile per gli enti beneficiari (altrettanto dicasi per la parte “coperta” dall’incentivo “PNRR M7-I17”, qualora la ESCo, anziché limitarsi ad applicare detto incentivo sui costi che essa sostiene per la realizzazione dell’intervento, lo applicasse su prezzi che essa addebita agli enti con IVA che fosse per loro indetraibile).

Giova sottolineare che, in un contesto operativo in cui è la ESCo che si assume, in luogo del possessore/gestore dell’edificio, tutti i rischi connessi ai risultati dell’efficientamento e connessi alla spettanza degli incentivi, appare del tutto logico che gli incentivi costituiscano contributi della ESCo, con tutto ciò che ne consegue sul piano economico, contabile e fiscale (dirette e IVA).
Ciò non di meno, non sarà mai troppo tardi quando, in particolare sul versante IVA, si consoliderà un quadro di prassi ufficiale sistematico e non meramente casistico, a tutt’oggi mancante.