Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa (art. 7 della L. 448/98) è riconosciuto in presenza di un rapido avvicendarsi (a distanza massima di 2 anni, per effetto dell’art. 1 comma 116 della L. 207/2024, cfr. ris. Agenzia Entrate nn. 197/2025 e 238/2025) degli atti:
- di alienazione dell’ex prima casa
- e di riacquisto della nuova “prima casa”.

La norma genera, però, qualche difficoltà applicativa, quando non vi è corrispondenza tra i diritti oggetto del primo acquisto agevolato e quelli oggetto del secondo. Si pensi, ad esempio, al caso di due coniugi che:
- avessero acquistato la “ex prima casa” in comproprietà (in separazione dei beni), al 50% ciascuno;
- acquistino la “nuova” prima casa nel 2024, intestandosene l’uno l’usufrutto e l’altro la nuda proprietà.

Come suggerito anche dalla lettura della recente risposta n. 238/2025, per comprendere se il credito d’imposta possa competere ed in che misura, è opportuno valutare autonomamente le posizioni dei singoli contribuenti (coniuge A e coniuge B), posto che, come ricordato nella circ. n. 19/2001, il credito è personale.

Nel caso di specie, il coniuge A:
- acquista l’usufrutto della nuova “prima casa” nel 2024;
- si impegna ad alienare, entro 2 anni, la “ex prima casa”, acquistata in comproprietà col coniuge.

Tale situazione sembra soddisfare le condizioni per la maturazione del credito d’imposta per il riacquisto di cui all’art. 7 della L. 448/98 in capo ad A, posto che (come chiarito dall’Agenzia delle Entrate in più occasioni) per effetto del comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, la rivendita dell’ex prima casa può anche seguire (e non deve forzatamente precedere) il nuovo acquisto agevolato.

Il fatto che l’alienazione abbia ad oggetto solo la quota del 50% della “ex prima casa” non sembra configurare impedimento al maturare del credito, purché egli se ne spossessi effettivamente ed integralmente.
D’altronde, il fatto che il nuovo acquisto sia limitato al diritto di usufrutto sulla nuova “prima casa” non sembra di ostacolo al soddisfacimento delle condizioni indicate dall’art. 7 della L. 448/98, posto che la norma lo correla alla presenza delle condizioni per applicare l’agevolazione prima casa sul nuovo acquisto e che il beneficio prima casa può, per espressa previsione normativa della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, allegata al DPR 131/86, competere anche per l’acquisto del diritto di usufrutto.

Argomenti simili valgono anche ove si esamini la posizione del coniuge B, il quale:
- acquista la nuda proprietà della nuova “prima casa” nel 2024;
- si impegna ad alienare la quota di comproprietà della “ex prima casa” entro 2 anni.
Anche l’acquisto della nuda proprietà, infatti, è ammesso all’agevolazione prima casa (Nota II-bis).

La particolare configurazione della fattispecie sembra incidere, invece, sulla quantificazione del credito. Per l’art. 7 della L. 448/98, il credito d’imposta per il riacquisto è pari all’ammontare dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposte in relazione al “primo” acquisto agevolato, purché esso non sia superiore all’imposta di registro o all’IVA dovute in relazione al “nuovo” acquisto (cfr. circ. Agenzia delle Entrate n. 19/2001, § 1.4).

Quindi, il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa ha un ammontare pari al minor importo tra:
- l’imposta di registro o l’IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato;
- l’imposta di registro o l’IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto.

Nel caso di specie, il fatto che i diritti acquistati sul nuovo immobile non siano identici per i due coniugi sembra implicare la necessità di distinguere la posizione dei due coniugi.
Per individuare l’imposta di registro (o l’IVA) corrisposta sull’acquisto (operato a suo tempo in comproprietà dai coniugi) della ex prima casa, di competenza di ogni coniuge, dovrebbe essere sufficiente suddividere al 50% l’imposta di registro (o l’IVA) a suo tempo versata.

Invece, per individuare l’imposta di registro (o l’IVA), di competenza dei singoli coniugi, versata sul nuovo acquisto, operato nel 2024, si potrebbe procedere utilizzando i coefficienti per la determinazione dei valori dell’usufrutto e della nuda proprietà (cfr. il combinato disposto degli artt. 46 e 48 del DPR 131/86). In particolare, con riferimento ad atti posti in essere nel 2024, si dovrebbe fare riferimento ai coefficienti determinati dal DM 21 dicembre 2023 con riferimento al tasso di interesse legale del 2,5% (DM 29 novembre 2023).

In base a tali coefficienti, ad esempio, se l’usufruttuario avesse un’età di 60 anni, il valore dell’usufrutto sarebbe pari al 60% della piena proprietà, mentre la nuda proprietà avrebbe un valore pari al 40% della piena proprietà.
A tal punto, sarebbe possibile individuare il credito d’imposta spettante a ciascun contribuente, confrontando (per ogni soggetto, distintamente):
- la quota di competenza dell’imposta versata sul “vecchio” acquisto della prima casa;
- e la quota di competenza dell’imposta versata sul nuovo acquisto.