Il venditore che si obblighi a consegnare un unico immobile a uso abitativo, previa unificazione materiale di due unità preesistenti e a conseguire il mutamento di destinazione d’uso, è inadempiente se non pone in essere le modifiche strutturali necessarie ad adeguare il bene e non consegna il certificato di abitabilità, anche se l’acquirente conosceva lo stato urbanistico ed edilizio dell’immobile.
Così si è espressa la Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 22651 del 5 agosto scorso.

Il caso esaminato riguardava la compravendita di un immobile che il venditore avrebbe dovuto consegnare “unificato” e a uso abitativo, ma che, all’atto dell’immissione in possesso, risultava privo di licenza di abitabilità e ancora diviso in due porzioni autonome a uso commerciale, oltre che occupato dal conduttore. Per tale ragione, l’acquirente rifiutava di pagare il saldo del prezzo. Per il venditore (vittorioso nei due gradi di merito), l’acquirente era a conoscenza dello stato urbanistico ed edilizio dell’immobile, compiutamente descritto nel rogito, oltre che della presenza del conduttore in una delle due unità, pertanto il mancato rilascio del certificato di abitabilità era imputabile a costui, che non aveva presentato la documentazione necessaria; il saldo, quindi, era dovuto.

La Cassazione, preliminarmente, afferma che, sebbene le parti fossero entrambe consapevoli che l’immobile si presentasse, al rogito, ancora diviso in due porzioni non abitabili e parzialmente occupato dal conduttore, oltre che privo di certificato di abitabilità, nell’atto di acquisto lo descrivevano come unica unità abitativa, nella configurazione che doveva acquisire per effetto dell’accorpamento, a seguito dei lavori descritti nella Dichiarazione Inizio Attività presentata dallo stesso venditore.
Lo stato di fatto del bene alla consegna, quindi, non esonerava il venditore dal porre in essere per tempo le modifiche strutturali per le quali aveva presentato la DIA. Poiché il venditore si era obbligato alla consegna di un unico immobile abitativo, dunque, egli avrebbe dovuto provvedere all’unificazione materiale delle due unità preesistenti e al mutamento di destinazione d’uso.

Con specifico riferimento al certificato di abitabilità, la Corte ricorda che questo costituisce requisito indispensabile nella vendita di immobili a uso abitativo, poiché incide sull’attitudine del bene a realizzare gli interessi perseguiti dai contraenti, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il certificato in oggetto rientra tra i documenti che il venditore è tenuto a consegnare ai sensi dell’art. 1477 comma 3 c.c. e non può essere surrogato dal possesso del certificato per la destinazione dell’immobile a uso ufficio.
Il venditore, al più, può essere esonerato qualora il ricorrente vi rinunci o si faccia personalmente carico dei relativi adempimenti, mentre è irrilevante che questi fosse a conoscenza della mancanza della relativa certificazione.

Pertanto, la mancanza della certificazione può giustificare il rifiuto di adempiere; sarà il giudice a dovere accertare se si configuri un’ipotesi di vendita di “aliud pro alio” qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, un vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali qualora le difformità riscontrate siano sanabili, oppure se l’inadempimento risulti non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa.

Da ultimo, la Cassazione rileva che spetta al venditore immettere l’acquirente nel possesso del bene e, nel caso di specie, il pagamento del saldo era espressamente subordinato allo sfratto del conduttore a cura e spese del venditore; permanendo l’occupazione del bene, l’acquirente era legittimato, anche solo per tale ragione, a rifiutare il pagamento.